论文总字数：60370字

摘 要

房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产决策科学化的重要手段。房地产项目财务评价就是根据现行财税制度和价格体系，在房地产市场调查资料和数据的基础上进行计算房地产项目的财务收入和财务支出，对项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡状况进行分析，判断项目的财务可行性。这项工作的成功与否是最能体现房地产开发企业智慧的所在，现在已成为房地产企业的核心竞争力之一。

商住混合的项目开发的产品具有明显的差异性，其开发周期长、投资大、受经济发展和政策的影响大，整个开发过程风险大于通常的纯住宅房地产项目。在成本和收入估算中，运用成本法和市场比较法对，明城大道2014G81项目的产品成本和价格进行了测算，为该项目的最终定价准备了科学依据。在财务评价中，根据该项目的投资计划以及资金安排表，运用现金流量表、敏感性分析等方法，对明城大道2014G81地块项目的盈利能力、清偿能力和不确定性进行了评价。并得到明城大道2014G81地块项目财务上可行，实施起来的风险较小，可以进行投资。

关键词： 房地产 商住混合 财务评价

A financial analysis research on YuHuaTai District Nanjing South Railway Station 2014G81 plots

05211113 MaRui

Advisor: Qiming Li

Abstract

Real estate development project financial evaluation is an important part of real estate project planning and feasibility studies, and is an important means of real estate decision-making. The evaluation of financial affairs of real estate is degreed of tax system and system of price according to the in force wealth, based on the market research data to account the finance income and outgo, to analyze the ability of finance payoff, discharge and standoff and to judge finance feasibility. The success of this work is the best real estate development business intelligence reflects where the real estate business has now become one of the core competitiveness.

Synthesis items open up quite different with other items, as they have longer cycle, larger investment, and more impress of economy and policy. As in estimate of cost and income, I handle the method of cost and market to measure the price of Mingcheng Road item. As in estimate of financial, I bases on the plan of invest, handle the means of cash runoff and sensitivity analysis, evaluate the ability of item of payoff, discharge and incertitude. In the end, I can find out that Mingcheng Road project is good in financial affairs, and that it can be invested.

Key Words: real estate mixed commercial and residential financial evaluation

目录

摘要 1

Abstract 2

第一部分 工作过程描述 5

1项目概况 6

2设计目的和意义 8

3应解决的问题和应达到的技术要求 8

4工作内容描述 10

4.1 小组工作内容描述 10

4.2个人工作内容描述 11

第二部分 项目财务评价研究报告 13

1项目介绍 14

1.1背景介绍 14

1.2项目概况 14

1.3各业态安排 14

1.4规划控制要求 15

1.5规划方案 15

1.6 配套设施 17

1.7 前期工作安排 19

1.8 进度安排 20

2投资估算与资金筹措 21

2.1项目投资估算 21

2.2项目资金筹措 29

3项目常规性财务评价 33

3.1基准收益率的确定 33

3.2损益表与静态盈利分析 34

3.3现金流量与动态盈利分析 35

3.4 清偿能力分析 38

4项目不确定性分析 39

4.1 盈亏平衡分析 39

4.2 敏感性分析 41

4.3 风险分析 43

5项目财务评价结论 46

附录： 47

附表1损益表 47

附表2 财务现金流量表（全部投资） 51

附表3财务现金流量表（自有投资） 54

第三部分 小论文 59

1.大数据 63

2.房地产大数据的构建 63

3.大数据对房地产在决策方面的影响 64

4.大数据对房地产在估价方面的影响 65

5.大数据在房地产财务分析方面的影响 66

6.大数据对房地产营销方面的影响 67

7.结论 68

小论文参考文献 68

毕业设计参考文献 69

致谢 70

第一部分 工作过程描述

1项目概况

（1）项目所在地背景

雨花台区位于南京市主城南部，地处长江下游，东、南与江宁区接壤，西隔长江与浦口区相望，北与秦淮区、建邺区接壤，面积134.6平方千米，户籍有23.8万，常住人口有41.3万。它是中国软件名城的核心区，国家重要的软件产业和信息产业中心，中国第一软件产业基地，中国最大的通讯软件产业研发基地。它是南京主城东进南延的重要发展区域，是国家重要交通枢纽、重要创新基地和现代服务中心，国家重要的软件产业中心、软件企业总部基地和先进制造业、新兴产业基地，中国软件产业建设示范区、新兴产业研发基地，国际著名高等院校、科研机构产学研基地。

雨花台区地貌类型多样，境内水、山、圩、洲齐全，境内有将军山、牛首山、韩府山等山麓，有秦淮新河、大石湖、石闸湖等河流湖泊，有雨花台风景区、将军山风景区、浡泥国王墓等著名景区，城市化率达93%，森林覆盖率26%，绿化覆盖率48.3%，是南京的“绿色生态走廊”。

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