房地产发展水平的空间差异分析

论文总字数：27208字

摘 要

：本文主要通过空间统计分析的方法，结合SAS、GEODA、ARCGIS等软件，研究了区域房地产市场发展的差异性。首先，本文通过江苏省2012年和2013年各地级市房地产的相关数据，基于时序多指标模型计算出各地级市房地产发展水平的动态评价值。其次，本文通过测算横向的差异系数和纵向的差异系数，分析了江苏省房地产市场的区域不平衡性。接着，本文基于计算出的Moran’I指数进行全局空间相关分析。最后，通过刻画Moran散点图和LISA集聚图，分析了江苏省各地级市房地产市场发展水平在空间上的分布特点。研究结果发现，江苏省各地级市房地产发展水平与空间地理位置的确存在相关性，即从江苏省北部至南部，发展水平逐渐增强，市场波动依次变小；房地产市场存在着空间趋同效应，且在多年的发展演变过程中，变得越来越稳定。

关键词：空间统计分析；空间自相关；Moran’I；LISA集聚图；房地产

Abstract

One studies the difference of real estate development level between different regions through spatial statistics using SAS, ARCGIS and GEODA. First, one uses the data of every city in the province Jiangsu about real estate to calculate the dynamic assessment of real estate development level based on the model of Time Multi-dimension Evaluation. Second, one analyzes the regional unbalance in the real estate market in Jiangsu through the diversity factors. Third, one studies the global spatial correlation through the global Moran’I index. Last, one draws the Moran Scatter Plot and LISA Clustering Map to analyze the characteristics of distribution of real estate development level in every city of Jiangsu Province. The result reveals that the real estate development level does relative to the geographic location. The cities present higher development level in the southern Jiangsu and the markets are more stable. And the real estate markets have a spatial convergence effect. As time goes on, the real estate markets are becoming more and more stable.

Key words： Spacial Analysis，spatial autocorrelation，Moran’I，Moran Scatter Plot，LISA Clustering Map

目录

一、绪论

1.1 选题背景和研究意义-----------------------------------------------------2

1.2 研究综述---------------------------------------------------------------4

1.2.1 关于区域房地产价格影响因素的研究-------------------------------------4

1.2.2 关于房地产投资对社会经济的影响的研究---------------------------------4

1.2.3 关于房地产与社会经济的因果关系具有区域差异的研究---------------------5

1.2.4 关于空间计量经济学的研究---------------------------------------------5

1.3 研究内容和创新之处-----------------------------------------------------6

二、研究思路和方法

2.1 时序多指标模型---------------------------------------------------------7

2.1.1 指标标准化-----------------------------------------------------------7

2.1.2 确定指标间的加权向量-------------------------------------------------9

2.1.3 时序多指标模型------------------------------------------------------11

2.2 差异系数--------------------------------------------------------------11

2.3 全局Moran’I指数------------------------------------------------------12

2.4 Moran散点图和LISA集聚图----------------------------------------------15

2.4.1 Moran散点图---------------------------------------------------------15

2.4.2 LISA集聚图----------------------------------------------------------16

三、实证分析

3.1 江苏省房地产发展水平-------------------------------------------------17

3.2 江苏省房地产发展水平差异性-------------------------------------------21

3.3 江苏省房地产发展全局统计分析-----------------------------------------23

3.4 江苏省房地产发展局部空间统计分析-------------------------------------25

3.4.1 Moran 散点图--------------------------------------------------------25

3.4.2 LISA 集聚图--------------------------------------------------------26

四、 结语------------------------------------------------------------------28

致谢----------------------------------------------------------------------29

参考文献------------------------------------------------------------------30

附录----------------------------------------------------------------------30

一、绪论

1.1选题背景和研究意义

1.1.1 选题背景

中国的房地产市场是在计划经济时代向市场经济时代过渡的进程中形成的，在计划经济时代，房地产的所有方式主要是通过分配和供应，房屋和徒弟并不属于商品。然而，自从中国改革开放以来，从1987年第一块土地有偿出让开始，房地产得以确立商品的属性，房地产业发展十分迅速。房地产市场与我们国家的股票市场十分相似，主要是由政府出台的政策影响着房地产市场的为了发展和走向，同时，这些房地产市场的政策也影响着地方政府对当地经济发展的决策与控制。随着相关法律法规的相继出台和完善，房地产市场一步一步地迈向了成熟阶段。这些年来，农村人口大幅度地向城市及其周边区域转移，城镇化建设快速发展，居民对于房屋的需求量大大增加。在住房需求迫切形势下，房地产业吸引了大批的投资者和开发商，庞大的资金逐渐注入到房地产业，由此形成了如今繁荣的房地产业发展局势。根据相关统计资料显示，从1987年改革开放至今，我国房地产业累计投资已超过5万亿元，年均增长20%以上，我国房地产产业增加值已经占到国民生产总值增加值的4.1%，对经济增长的贡献超过了2.4 个百分点。房地产业涉及的范围大，房地产发展的同时也带动了诸如家电、建材、装修、物业管理等其他相关产业的进步，从一定程度上来说，房地产业甚至是支配着其他产业的发展。因此，房地产业已成为我国经济的重要支柱产业之一，我国经济的发展很大程度上都由房地产市场推动，它对社会经济有着重要且不可替代的促进作用。除开经济影响，与此同时，城市的未来建设、居民的幸福指数等民生问题也受到房地产市场发展的巨大影响。因此，房地产业的发展在整个社会和国家发展进程中显得至关重要，房地产经济如今越来越受到学界和社会的关注。

然而，在当今社会和时代中，房地产业的发展同样也面临着不可忽视的问题。我国地大物博、疆土辽阔但地理生态情况差异明显、人口密度极大且分布不均，各地方房地产市场的发展状况各不相同。根据相关统计数据显示，2014年全国各省市房地产价格平均房价排行榜[1]中，北京以37439人民币每平方米的价格获得了区域房地长价格的第一。其后上海、深圳、厦门分别以29974人民币每平方米、24927元每平方米、21741元每平方米排至第二、第三、第四。而绵阳等地的房地产价格却低至4950人民币每平方米。各个区域房地产市场发展的巨大差异主要来自于各个地区的开始发展的时间和开始发展时的基础能力各不相同，地区经济的发展情况、居民的收入水平、各地区的城镇化程度、投资方向等各方面因素也存在着区域性差异，此外，房地产业还会受到各地区管理政策、产业结构、自然条件和资源状况的制约。因此，不同省市、地级市、区县之间的房地产业发展速度和发展规模、房地产业的区域定位、水平以及区域房屋价格等方面也都出现了引人注目的区域性差异。

1.1.2研究意义

房地产行业由于资金庞大紧密、与其他行业关联性较高、直接关系到公民生活，因此，房地产业的稳定发展显得异常重要，直接关系到我国社会经济的发展是否是可持续的，以及社会发展是否是稳定的等问题。然而，房地产业出现的区域空间差异问题，这种不健康的发展状况导致了房地产市场没有秩序、缺乏公平、资源分配不合理等竞争问题, 出现了房价剧烈波动、房地产业过于依赖国家贷款和扶持等种种问题。

如若房地产业中这种明显的区域不平衡性长期存在，并在发展进程中持续地扩大，不仅会影响到房地产业的整体发展速度和状况，也不利于国家经济的持续发展和公共资源的有效配置。因此，为了更好的缩小房地产的地区不平衡性，使其协调发展以适应国家经济的持续发展，房地产业的空间差异将成为未来研究的重点。

1.2研究综述

1.2.1关于区域房地产价格影响因素的研究

已有大量的研究着重于在城市经济学领域方向，揭示影响区域房地产价格的因素。以Green等人（2005）、Gyourko等人（2006）、 Jud和Winkler（2002）等为代表的研究者分析了基于国家和地区宏观经济因素的区域房地产价格。以Alexander和Barrow（1994）、Blomquist等人（1988）、Gyourko 和Tracy（1991）、 Meen（1999）、Roback（1982）等人为代表的研究者重于考虑了空间异质性和房地产市场的区际联动的区域价格决定因素。王松涛[2]等人利用生活质量理论和巴拉萨–萨缪尔森渠道理论, 研究了地区经济开放程度与地区房地产市场价格之间的关联；

这些研究尽管在区域层面对理解房地产价格的动力学特性有所帮助，但是上述研究没有利用他们的概念框架去考虑国际贸易对城市房地产价格的影响。这与二十世纪全球化的快速发展步伐形成了鲜明的对比。实际上，在第二十一世纪的第一个十年期间，许多学者，诸如Aizenman和Jinjarak（2009）、Bardhan（2004）、Fujita等人（2001）、Reinhart和Rogoff（2008)，已经着手从开放的经济视角研究房地产市场。这些研究多集中在谈论不同国家之间的贸易联系和金融流动。具体来说，Bardhan等人（2004）利用简单的跨国增长回归，在国家层面测试了经济开放度和贸易额占国内生产总值的百分比，并分析了其对房地产租金的影响。Aizenman和Jinjarak（2009）利用面板数据测试了经常性的账户赤字对房地产价格的影响。他们的研究结果表明了房地产价格与国际对比优势之间的相关性，然而这种关联的渠道仍不清楚。

1.2.2关于房地产投资对社会经济的影响的研究

关于这部分的内容，大部分的研究是基于时间序列的理论发展而来的。房地产投资对社会经济有正向积极的作用这一结论被诸多的研究结果证明。Hong Liu(2006)[11]基于误差修正模型，重点研究了房地产投资和国内生产总值之间的关联关系，从而得到了房地产投资是激励我国社会经济发展的重要因素之一的结论。Xianzhu Wang(2007)以VAR 模型为基础，同样研究了房地产投资与国民经济增长的相关性，其研究的结果更为具体，得到了房地产投资与产出符合双向Granger因果关系，房地产的产出会受到来自房地产投资的强烈、长时间的正向积极影响，与此同时，房地产产出也会受到时滞较短的来自投资的冲击。同样是通过VAR模型，Yan Ning(2008)的研究揭示了房地产投资对国民生产总值之间具有强烈的、积极的相互作用的关系。以以上研究为代表的诸多研究都表明，我国房地产投资与社会经济之间存在着正向的相互作用和关系，且房地产市场与市场经济的相关特性会将之体现出来。

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