营业税改增值税对房地产企业的影响—以恒大地产集团为例

论文总字数：21681字

摘 要

1994年，由于社会主义市场经济的发展，有必要对其他服务和房地产销售征收营业税，征收货物增值税、加工和修理服务。但在十几年的发展过程中，出现了重复征税现象且越来越严重，与公平和税收效率原则相抵触。“十二五”规划重点内容是进行税收体制改革。2011年，经国务院的批准，决定从2012年1月1日起，在上海启动增值税改革的试点项目。至 2016年5月1日，我国政府决定全面推开营改增试点项目，营改增试点范围将扩大至建筑及房地产业、金融业、生活服务业等。从此，营业税退出历史舞台，财税体制又进行了一次深刻的改革。

房地产业是我国国民经济的重要组成部分，房地产业的税负变化会直接影响到其他各产业的经济发展。因此，研究“营改增”对房地产企业税负和会计核算等方面的影响的研究能有效促进房地产企业积极寻找应对策略，从而平稳健康发展。本文首先通过对“营改增”的概念、背景及意义进行简要阐述，接着运用规范分析方法，通过对房地产企业的“营改增”改革的理论基础进行分析，归纳出对一般房地产企业的征管体制、税收负担和会计核算产生的影响并提出解决措施。最后，通过实证分析，将恒大地产集团作为研究对象，以2016年前后恒大地产集团的财务数据作为依据，证实“营改增”对房地产集团的减税效应。

关键字：营改增；房地产集团；税负效应；恒大地产集团

Effect of VAT on Real Estate Enterprises

--A Case Study of Evergrande Real Estate Group

Abstract

In 1994, in order to adapt to the needs of the socialist market economy, the VAT on goods, processing, repairs and replacement services, for other services and sales of real estate sales tax, forming the law coexist. However, after more than a decade of development, the issue of double taxation has become increasingly prominent, which violates the principle of tax fairness and efficiency. The key content of the 12th five-year plan is to reform the tax system. The outline of the tax development plan of the 12th five-year plan proposes to expand the scope of VAT collection and reduce the sales tax. In 2011, premier wen jiabao of the state council approved by the state council and decided to carry out the pilot scheme on VAT reform starting from January 1, 2012. On May 1, 2016, we decided to fully open the trial of replacing the business tax with value-added tax, and put all the real estate, life services, financial and construction industries into the pilot program.

The real estate industry is an important part of China"s national economy, and the tax changes of the real estate industry will directly affect the economic development of other industries. Therefore, it is necessary to study the impact of "replacing business tax with value-added tax" on the tax burden of real estate enterprises and the countermeasures of real estate enterprises. This article first through the "battalion to add" briefly expounds the concept, background and significance, then using normative analysis method, through to the real estate enterprises" camp to increase the reform of the theoretical basis for analysis, summed up the general real estate enterprises the impact of taxes and proposes the solution measures. Finally, through empirical analysis, evergrande real estate group as the research object, by evergrande real estate group before and after the 2016 financial data as the basis, confirmed that the "VAT" to the tax effect of the real estate group.

Keywords: Value-added tax; Real estate group; Tax effect; Evergrande real estate group

目 录

摘 要

Abstract

第一章 绪 论

1.1 研究背景及意义

1.2 研究目的及内容

1.3 研究思路与方法

1.3.1研究思路

1.3.2研究方法

1.4 全文的结构框架

第二章 “营改增”文献综述

2.1国外增值税相关文献综述

2.2国内“营改增”相关文献综述

第三章 “营改增”对一般房地产企业的影响

3.1 相关理论基础

3.1.1 税收负担理论

3.1.2税收效率原则

3.2 相关政策基础

3.3 对房地产企业影响分析

3.3.1 房地产企业概况

3.3.2 房地产企业影响分析

第四章 房地产企业的“营改增”影响应对策略

4.1 关于应对征管体制方面的影响策略

4.1.1 提高纳税意识

4.1.2提高政策学习

4.1.3加强队伍建设，提高财会人员素质

4.2 关于应对企业税收负担方面的影响策略

4.2.1 增强增值税纳税筹划

4.2.2制定合理销售价格

4.3关于应对企业账务处理和财务方面的影响策略

4.3.1加强房地产开发企业的增值税发票管理

4.3.2加强企业内部各部门纳税衔接

第五章 “营改增”对恒大地产集团的影响及解决措施

5.1 恒大地产集团概况

5.2 “营改增”对恒大集团税负影响及解决措施

结 论

致 谢

参考文献（References）

第一章 绪 论

1.1 研究背景及意义

“十二五规划”实行过程中税种变革的重要举措就是“营改增”，“道道征收，全额征税”是营业税的征收原则，可能会导致在征收税款时出现重复征税问题，而增值税则实行的“环环征收、层层抵扣”的原则能有效避免这种现象的出现，因此，我国实行营业税改增值税的改革有利于完善增值税的抵扣链条，加速第三产业发展，促进企业的转型升级，提升企业综合实力，实现国家经济与社会环境的健康协调发展。“营改增”在试点地区采取由局部到整体的渐进过程，试点行业则采用由个别到多数的普及方法，如今，营业税改增值税的进程不断推进，涉及的地区范围越来越广，从上海逐渐推广到全国各地，从单个行业到全行业的覆盖，2016年5月，“营改增”在全国范围之内推行，进一步完善了税制结构，在建筑和房地产开发业、金融业、和生活服务业均实现了变革。

房地产业是建筑业的衍生行业，由于增值税的特殊性质，我国房地产业和建筑业同步进行了营业税改增值税的变革。近年来，房地产行业在我国发展越来越兴盛，逐渐成为国民经济的重要组成部分。房地产业一方面直接影响居民生活水平及国民经济的发展，另一方面间接影响其他各行业、甚至会影响整个国家的经济环境。房地产“营改增”处于一个两难的境遇，任何一个极小的方面都可能影响整个局势，因而无论是对房地产开发商、政府部门还是普通百姓，这都将是巨大的挑战。我们需要解决“营改增”在房地产行业的具体实施措施与房地产开发商如何化解实施“营改增”所产生的各种风险和挑战。

1.2 研究目的及内容

本文研究的重点主要是研究“营改增”对房地产企业税负及会计核算的影响。“营改增”前房地产企业在房地产开发过程当中需要缴纳多重税种，包括：营业税、土地增值税和印花税等，容易出现反复征税的现象，这不仅会加重企业税负，也间接的把税负转嫁到房价上来，提高房价。长此以往，会对房地产企业和房地产市场发展产生不利影响。所以房地产企业税制改革刻不容缓，需要立即着手解决重复征税问题。由于房地产企业的特殊性，“营改增”改革对于房地产行业来说是一个难题。在此背景下，政府政策的制定尤为重要，房地产企业的税负与房地产企业的生存与发展息息相关。

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