南京市玄武区某地快项目可行性研究报告

论文总字数：37860字

摘 要

近几年来，我国的城市化进程加速和房地产市场的迅速发展，以政府为主导的土地买卖市场促使地产开发商激烈竞争导致“地王”的不断出现和房价居高不下。就我国国民经济增长幅度很难匹配当前房地产价格，对于房地产的调控政策刻不容缓，已成为影响房地产价格重要因素。其中，土地政策对房地产的影响是深远且明显的，货币和信贷政策对房地产的宏观影响稍微明显。本文通过对土地政策的分析，阐述了其与房地产市场的关联性，又重点分析了货币政策的带动作用，对分析房地产市场波动具有一定的意义。

关键词：房地产调控；房地产市场；货币政策；土地政策

1.我国房地产的现状

从1979年土地法的调整算来，中国的房地产真正的发展时期也就是30年，即便历时30年，我国的房地产市场依然是不完全竞争的市场，政府依旧起主导作用。我国原有城市居民住房来源主要是单位分配用房，但是随着分配用房制度的取消，商品房模式在城市盛行，致使我国房地产价格的飙升，到如今，久高不下。住房供给模式的转变是房地产价格攀升的主要因素，因为住房供给模式转变导致房产用地性质从划拨用地转变为出让用地，一定程度提高开发成本，相较而言，出让土地的取得成本较高；此外，随着改革开放历程的扩大，我国的经济不断繁荣，居民可支配收入增加，提高了人们对于住房条件的需求，进一步推动了房价的升高；最后因为城市化进程的加速推进，一些农民从农村搬到城市，这部分人群提高城市用房需求，在一定程度上推动了房价的上升。从我国城市地少人多的角度来说，房地产价格的升高是符合经济规律的，但是长时间的不合我国经济规律的攀升是不正常的，这会在诸多行业引发许多不利情况。为遏制这种情况的恶化，国家也采取了很多政策控制房价过快上涨，诸如“国八条”“新国八条”等，从信贷，货币，土地，税收等方面调控我国房地产市场。

2.土地政策对于房地产市场的影响

2.1土地供给制度的转变

房地产欣欣向荣的这30年以来，土地供给制度的变革是重要的转折点，正是由分配房向商品房的一部跨越，推动了房地产的迅速发展。土地制度狭义上仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。^[1]从我国新中国的成立到如今，土地制度的发生重大变革，形成以土地产权制度为核心，土地使用制度和土地所有制为两翼的土地制度，正是这场变革使得我国国民经济迅速发展，对加快城市化进程，促进房地产市场的发展影响深远。这场重大变革正是在改革开放之风下进行的，最终形成以土地出让方式为主导，住房制度的全面变革为目标的房产改革之盛况。

2.2土地政策对房地产的影响

土地政策的调整对房产的影响准确说是通过对土地利用规划政策、土地收购储备政策、土地征收集体建设用地进入市场政策、土地供应计划等一些政策的变更和调整，来改变土地供应量和土地结构，进而影响房地产市场的各个环节，最后反应到房价和用房供需上。

房产开发项目的依托就是土地，土地的出让方式和数量直接影响到购地成本，最后影响到建成商品房市场供应数量及价格。现如今，我国土地出让方式主要是“招拍挂”的方式，政府在这个环节中扮演的是土地的拍卖者，以便经营，管理和监督整个土地市场，在政府的引导下，按照价高者得的基本要求促使房地产单位激烈竞争，选择合适的开发商。土地供应结构调控是规定不同商品房的数量比例，影响其规定的商品房，最终对房价产生影响。但是现如今房地产建设中仍存在一些不规范因素的影响，土地政策在房地产市场建设中应有作用远未有效发挥，而且，土地供应对房价的影响也是有限的，房价高的原因不是供给量不足，不是仅仅通过增加供给就能降低商品价格的，况且土地作为一种特殊商品不可能无限供给，所以我们要正确认识到土地政策对房地产市场的影响，土地供应调控手段的运用，要综合考虑各个方面，正确发挥作用。

3.货币政策对房地产的影响

3.1货币政策对房地产影响概述

研究表明，影响房地产价格的因素有市场因素也有政府因素，货币政策就是推动市场的经济因素，货币政策是“货币当局为实现某种宏观经济目标而采取的控制和调节货币供应量的方针和各种相关的总称”^[2]。货币政策对房产的影响是指金融机构通过调整合适的货币工具影响整个市场经济，最终达到调控房地产价格来推动国民经济的作用，。这一调控过程央行通过货币工具来对房地产市场施加影响，而房地产市场又借助利率，信贷对消费者施加影响，进而影响房地产经济和通货膨胀。在我国房地产业是我国国民经济的支柱性产业，各行各业都离不开房地产业的推动，对实现国民经济又快又好的发展具有重要意义，所以分析我国货币政策对于房地产市场的影响，调控整个房地产行业意义重大。

3.2利率政策对房地产的影响

利率工具在房地产的调控中主要充当货币政策的操控工具，利率在反应市场经济现象具有稳点性，可观测性等特征，在世界各国对于宏观经济的调控中，利率工具是货币政策的首选，因为相较而言，利率较易控制，也能直接反应市场经济的平均成本。在我国，金融机构利率的调整，与房地产价格的波动有一定的关联性。从1996年贷款利率最高水准到2002年降到最低水平，贷款利率的不断降低与之相对应的是房地产价格的不断上升。由于涨幅过大，为了控制房价的上升，2004年到2007年期间，我国贷款利率又不断上升，但是这个阶段，我国家庭收入大幅提高，购房需求也相应增加，又导致房价快速上涨，房价未能有效控制。到2008-2009年间，全球遭遇金融危机，我国经济出现负增长，为了稳定经济，央行又在期间不断降息，但是受金融危机的影响，投资者对于投资风险的考虑，使得大部分投机性投资者退出市场，导致市场购房消费者增幅下降，相应的房价涨幅也有所下降。2010至今我国利率主要以升息为主，降息为辅，从2014年1月上调金融机构存贷款利率，到2016年4月，央行继续上调贷款利率，再到8月又继续上升，此外，这几年的公积金贷款率也持续升高，这一系列的利率上调措施的主要目的就是为了加大购房成本，抑制房地产中炒房等投机行为。

3.3货币政策对房地产的调控原理

因为利率是货币政策的核心工具，利率在调控房地产价格中发挥重要作用，以利率为研究对象，运用现金流贴现模型、资本资产定价模型与供求均衡模型，揭示货币政策对房地产价格的调控原理。研究显示利率和房地产价格呈反比例关系。可见，利率作为货币政策的调控的主要工具对房地产价格具有一定程度上的调控作用^[3]。

4.建议

我国现如今针对房地产价格的调控主要推行的是限购、限贷政策，准备说这些政策确实在稳定房价方面发挥了一定作用，但是这类政策只是治标不治本，短时间内确实效果显著，根本上还需要完善房地产市场监管体系和保障房制度体系，发挥政府和市场的相互关系和财税的杠杆作用严格控制房地产交易中税收问题，依法征收房产税，同时行政干预要以弥补市场缺陷、恢复市场机制为依据，避免影响经济效益^[4]，。在房产税的征收问题上，我们要区别不同需求档次，提高高端房产的持有成本和交易成本，从而抑制投机性房产投资^[5]。从货币政策对房地产价格影响的过程中可以看出，利率是调控房地产价格的重要因素，只有使利率适应市场的变化，才可以有效的发挥其调控作用，为此央行也在不断推进利率市场化政策。此外，针对不同购房需求者，应该采取不同的按揭利率，根据购房者的承受能力区别化利率，对房地产市场利率调控区别化管理。随着我国对接各国经济往来，坚持改革开放政策，我国的外汇款迅速增加，冲击我国各个行业，作为支柱性产业的房地产首当其冲，因此，据现有状况，央行应该适当的改变我国的汇率制度，鼓励国外资本入住国内地产市场，鼓励对外投资，严格监管投资性资本金的流入，加强货币市场的监管，增进市场的相互信任以提高货币市场的效率。最后，在货币监管过程中建立信誉评估体系和信息披露制度，将市场风险降到最低，保证货币市场效率。

1. [1]王万茂，土地资源管理学（第二版）[M]，北京：高等教育出版社，2010 ↑

2. [2]Aoki，K，Proudman，J.，Vlieghe，J. house Price，Consumption，and Monetary Policy:a Financial Accelerator approach[J].Journal of Financial Intermediation，2004,(13):414-435. ↑

3. [3]顾海峰，张元姣，货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验[J]，经济研究，2014. ↑

4. [4]乌东峰，雷华平,中国房价攀高的内在原因与解决对策[J],山东社会科学,2011(04). ↑

5. [5]董纪昌，中国房地产市场回顾与展望[M],北京：科学出版社,2013. ↑

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