论文总字数：34976字

摘 要

房地产理论中有许多重要的方面，其中的重要一环就是房地产市场营销。市场营销是指企业、集团、组织等团体为了满足目标市场的需求以及自己盈利得目的，对各种可控的因素进行不断地优化、组合、利用，用高效率的、经济的方法实现满足市场得需求以及企业的经营和销售的最终目标。

随着时代的发展，社会的进步，人们的生活水平不断地提高，生活品味也在不知不觉中升华。在居住这一方面当然也不能亏待自己，房地产业的发展与进步随之而来。我国的房地产业发展空间十分广阔，潜力巨大，一定会是一个持续而稳定的经济增长点，在我国经济发展、建设中起着无法替代的作用。然而随着我国的房地产市场正在进行着爆炸式的发展，房地产企业之间的竞争也趋愈演愈烈。房地产营销作为一个房地产产业的重要环节和必要手段手段，所以它越来越受到开发商们的高度重视，许多房地产开发商在市场营销这方面做出了越来越多的投入。市场营销以其市场化、专业化、科学化的操作方法，不断地推动着房地产产业的蓬勃发展，这也体现出市场营销的价值可贵。随着房地产市场大方向从卖房市场向买方市场的转变，越来越多的是市场需求着房地产业发展，这也越来越体现出营销策略的重要性，市场营销这一方面在房地产企业经营的地位一天一个台阶，不断地向上走，往前迈。

关键词 ：房地产；市场营销；策略

Phoenix garden marketing planning program

Abstract

There are many important aspects of the theory of real estate, one of the important part is the real estate marketing. Marketing is refers to the enterprise, group, organization and other organizations in order to meet the needs of the target market and their own profit purpose, the controllable factors of continuous optimization, combination, use, efficient, economical method to achieve to meet market demand and enterprise operation and marketing of the ultimate goal.

Competition between time along with the development, social progress and people"s living standards continue to improve, the taste of life also in imperceptible in sublimation. Living in the aspects of course not mistreat, real estate development and progress followed. Our country real estate industry development space is vast, great potential, is a sustained and stable economic growth point in China"s economic development and construction plays an irreplaceable role. However, with China"s real estate market is a explosive development, real estate enterprises are also increasingly acted more yulie. Real estate marketing as a real estate industry an important part and necessary means One day in the importance of changes in the operation of investment in this aspect, so it is more and more by developers who attach great importance, many real estate developers in marketing has made more and more. The market marketing to the market, professional, scientific methods, continue to promote the real estate industry, the rapid development, it also reflects the marketing value of valuable. With the real estate market direction from seller market to buyer market, more and more is the market demand for the real estate industry development, it is also more and more manifests the marketing strategy, the market marketing of the real estate business status of a step, we to walk forward step.

Key words: real estate; marketing; strategy.

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 梧桐苑营销策划设计 4

第一章 绪论 4

1.1 论文的研究背景和意义 4

1.1.1 论文的研究背景 4

1.1.2 论文的研究意义 4

1.2 国内研究综述 5

1.2.1 国外研究综述 5

1.2.2 国内研究综述 5

第二章 市场分析 8

2.1 宏观环境分析 8

2.1.1经济因素 8

2.1.2政治因素 8

2.1.3 人口因素 9

2.1.4政策法规与利率税制 9

2.2 微观环境分析   10

2.3项目自身分析 10

2.4竞争楼盘 11

2.4.1同质同区 11

2.4.2同质异区 12

2.4.3同区异质 13

2.5 SWOT分析 14

2.5.1项目优势分析（S） 14

2.5.2项目劣势分析（W） 14

2.5.3项目机会分析（O） 14

2.5.4项目威胁分析（T） 14

第三章 房地产营销产品策略 16

3.1 项目案名 16

3.2 项目简介 16

3.3 项目区位与交通 17

3.4 房地产产品策略对消费者的影响分析 18

3.4.1 产品对消费者的影响为长期影响 18

3.4.2 产品价格是影响消费者购买的最直接因素 18

3.4.3 产品地段是核心，是产品竞争优势所在 19

3.4.4 促销是让消费者产生购买的有效方式 19

第四章 房地产营销渠道策略 21

4.1 企业直接销售策略 21

4.2 委托代理销售 21

4.3 网络销售策略 21

4.4 选择适宜的营销渠道和营销组合策略 22

4.5本项目的营销渠道选择 23

第五章 价格策略 24

5.1 房地产营销定价目标 24

5.1.1 定价目标 24

5.2 定价方法 25

5.2.1 成本加成定价法 25

5.2.2 竞争价格定价法  25

5.3价格确定 26

5.3.1楼盘平均单价确定 26

5.3.2各栋平均单价确定 30

5.3.3楼层间垂直差价 31

5.3.4楼层间水平差价 33

5.3.5付款方式 35

5.4 房地产营销调价策略 35

5.5营销费用控制 35

第六章 房地产营销广告策略 37

6.1 房地产广告的特点 37

6.2 广告媒体的选择 37

6.2.1 大众媒体  37

6.2.2 分众媒体  37

6.2.3 自有媒体  37

6.3广告费用预算 38

第七章 结语 39

第三部分 浅谈“4C”营销理论 40

谢词 43

参考文献 44

工作描述

1.1 项目概况

1.1.1 课题背景

经过在东大成贤为期四年的不断学习，同学们大多都掌握了一定量的土木工程方面的专业知识。在教室中我们学习的大多是书本上的理论知识，理论的的学习当然是为了应用于今后的实践中去，所以为了为在毕业后的实践工作中打下较好的理论与实践相结合的良好基础，本次毕业设计我们选择了房地产开发设计，将理论知识应用于实际操作，实践出真知，用理论附于实践，用实践检验理论。为了让毕业设计更贴合于实际，我们选择真实存在的地块进行房地产开发设计。本小组被委派进行实际设计操作的是南京市建邺区兴隆街道应天大街26号地块。

1.1.2 地块基本情况

南京市建邺区兴隆街道应天大街26号地块位于南京市建邺区应天大街北部，东以江东中路为界分别与滨湖、南苑和沙洲街道为邻、西至长江、北以汉中门大街为界与鼓楼区为邻。总面积达到30257平方米；建设用地面积25266平方米；规划建筑面积70744平方米；代征面积4992平方米；容积率为1.0至2.8；绿化率大于等于百分之三十；建筑密度小于等于百分之25；出让形式为挂牌出让；出让年限为70年；规划用途为R2二类居住用地。

表1.1 地块基本信息

1.2 工作内容

1.2.1 小组分工

在房地产的开发设计阶段，根据工作的性质的不同我们将房地产的开发分为4个部分，它们包括了：1市场定位、2市场营销、3财务评价、4物业管理。毕业设计小组的存在意义在于分工和合作，分工有利于提高我们独立处理问题的能力，合作则是能增强我们的团队意识，还能提高我们的工作效率，达到事半功倍的效果。小组工作下，相互配合，相互支持，互补互强。

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