论文总字数：19400字

摘 要

随着就我国经济的快速发展，人民生活水平地不断提升，物业管理水平已经成为各大开发商和物业管理公司所不能忽视的一个重要问题。行业的发展需要其他配套行业的共同促进，物业管理水平的提升一定能够帮助各个开发商以及物管公司在激烈的市场竞争中增添获胜的筹码，从而推动整个行业的进步，让社会大中享受到更加优质物业管理服务。

本文通过对物业管理具体在项目的服务与标准，组织的结构与职能还有对财务收支的计算来反映物业管理的进本运行

关键词:物业管理；服务；组织；财务

Abstrac

With the rapid development of China"s economy on people"s living standards to rise, property management has become an important issue for major developers and property management companies can not ignore. We need to work together to promote development of the industry, property management to enhance the level of other supporting industries will be able to help individual developers and property management companies in the fierce competition in the market to add chips to win, so as to promote the progress of the whole industry, so that the community enjoy Dazhong more high-quality property management services.

Based on the structure and functions of property management services and standards in specific projects, as well as on the organization"s financial balance calculation to reflect the property management into this run

Keywords: property management; services; organization; finance

目录

全过程工作描述

一、选题背景

物业管理是房地产综合开发的延伸，物业管理作为社会发展的一个重要方面。在内地，物业管理行业已经发展了有2 0多 年，作为一个新兴行业。1981 年，在深圳成立了我国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司，管理方面运用了非常成功的模式。1993年6月，首先在深圳成立了全国首家物业管理协会，这意味着着物业管理确立成为一个独立行业。

建邺区兴隆街道应天大街北侧26号地被北京北辰实业股份有限公司竞得。东至国有空地，南至应天大街，西至国有空地,北至国有空地,交通便利。此地为R2二类居住用地，涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，此类用地分布广泛，在居住用地中占主导地位，选择好的物业公司十分重要。

二、研究目的与意义

物业管理经历了近三十年的探索和实践，有了快速的发展,成绩斐然。但是，从各个层面上讲，物业管理行业的发展步伐远快于学术界对物业管理领域的研究。我国的物业管理理论研究工作比较落后。理论研究缺乏系统化、整体化的综合研究。

中国物业管理业所运用的“物业”一词来自于香港。

物业管理作为一种房地产管理的模式起源于19世纪60年代的英国，但是，专业性物业管理行业和物业管理的机构组织于19世纪末至20世纪30年代首先在美国形成和出现。

三、分析研究各物业管理模式的优缺点

随着我国的城市发展和社会体制变迁，城市社区物业管理问题日益重要。各个物业公司在：物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管等方面做得如何。

（1）文献调研：在研究初期查阅大量的房地产相关资料，对房地产的整个开发流程；物业管理的工作内容进行了全面系统的了解，为后期的毕业设计指明了研究的方向。

（2）竞品楼盘调研：在毕业设计的过程中多次前往苏宁睿城、星雨华府等项目进行踩盘调研，了解竞品楼盘的基本信息，进入到他们已上房的小区中，观察他们的物业管理方法及措施。

（3）案例分析：本组的毕业设计成员会定期组织开展一次对房地产开发商操盘开发优秀案例的学习例会，通过对优秀案例的学习，了解房地产开发各个阶段的工作要点，对我们的毕业设计起到了很好的指导作用。

四、 国内外研究状况综述

一方面由于我国物业管理发展缓慢，另一方面独特的国情使得我国物业管理在发展模式上存在不少问题，因此相对于孤立的开辟道路而言，综合前人的经验结合自身的实际情况才能较好较快的探索出好的方法。因此面对我国物业管理的现状,如何从我国的国情出发,全面分析我国物业管理存在的问题,加快采取一些更为切实可行的措施,排除困难化解矛盾,已成为我国物业管理待研究和解决的课题。

由于国外物业发展的较早，在完善物业管理法律法规、加强社区物业管理、规范业主委员会职责、维护业主权益等方面有许多经验和做法值得我们借鉴。

（1） 国外研究现状

在美国物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业，高度专业化是该国物业管理行业的一个特点。美国的社会化分工十分明确，发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，而是找一家物业管理公司进行管理。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。对外招投标手续也不像国内那样复杂,一般由投标公司自己出方案,主要看对方的价位和服务承诺,最后由业主进行挑选。这些都是高度专业化的体现，从而也让美国物业行业有序的、繁荣的发展。 

美国物业公司的另一方面就是实行多样化经营，它脱离了单一的收取物业管理费的生存模式，从而为物业管理公司争取了更多的生存空间和更好的竞争力。不同于我国单一的物业生存模式：收取物业管理费；美国物业管理企业多实行综合性经营策略,因而收入来源也是多种多样的,主要有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。因此也使得物管费不再是物业公司生存的唯一条件，多样化的经营是的美国的物业管理公司能够独挡一面，做大做强。

（2） 国内研究现状

近年来,随着经济的迅速发展,人们生活水平的快速提高，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市以及经济欠发达地区物业管理也同样存在。但是我国目前的物业管理水平任然同发达国家的物业管理水平存在较大的差距。

然而由于各种历史原因，我国物业管理是1981年才由深圳特区“ 引进” 的。经过政策的引导和法律的磨合,物业管理这个创新的管理模式, 终于从1995年开始在我国城镇中普遍推广开来并迅速形成一般发展的热潮。因此，物业在我国发展的历史仅仅30年，所以发展过程中存在着不少的问题。

物业管理作为一个新兴的服务行业，背后所存在的巨大服务基数和利润空间被近几年来节节攀升的商品房价格所遮盖，目前仍然有不少开发商仅仅将物业管理作为一个小区项目建设的配套设施，对小区的物业管理缺乏正确的认识以及明确的规划。

虽然国家已经出台了物业管理公司等级资质管理制度，市场上的物业管理公司多入牛毛，但真正有意向将物业管理公司打造成百年老店品牌的企业少之又少。物业管理的本质是以人为本，但大多数物业管理公司在运营的过程中却忽视了这一基本理念，近几年业主与物业管理公司发生冲突的新闻报道屡见不鲜，这就说明物业管理在我们国家的发展目前还处于普及与提高同时并重的新阶段，很多制度和准则还需要不断建立和完善。

第一章 项目概况

1.1项目简介

从位置上看，地块位于河西中部，紧邻金隅紫京府和海玥名都苑，处在河西新城CBD北侧，属于南京跨江发展的关键地带，该地块周边将打造的是滨江休闲门户聚落和标致南京城市生活新模式的综合发展板块。

项目位置：东至国有空地，南至应天大街，西至国有空地，北至国有空地。

项目用地性质及规划要点 ：土地总面积：30257㎡， 建设用地面积：25266㎡，规划建筑面积：70744㎡， 容积率：1.0＜容积率≤2.8，绿 地 率：≥30%，建筑密度：≤25%，限制高度：暂无，出让年限：70年，成交价：150000万元。

道路系统：道路等级为快速路、主干路、次干路、支路。规划快速路三条，形成“三横二纵”的路网结构；规划主干路十条，形成“八横二纵”的路网形态；规划次干路有15条。
轨道交通：交通线路6条，分别是轨道交通2、7、 8、 9、10、12号线。
长途客运站：规划安排１处。
停车设施：规划安排停车场18出。
加油站：规划12处。

第二章 项目物业管理内容及标准

2.1基本内容

（1）开通全天服务电话 业主住户的服务信息每天8：30至19：00由物业客服中心处理；晚间19：00至次日8：30由物业客服中心监控室值班员处理。

（2）保安全天候，安防工作有力进行。

（3）进小区需要验证登记访客有效证件，登记后方可进入。

（4）大件物品带离小区前需要经过检查。

（5）装修工人在规定实际那内持证进入。

（6）租客需要经过备案，接受派出所和保安的例行检查。

（7）车辆管理优化，进入小区的车辆需要经过认证

（8）环境卫生整洁。

（9）设施设备的运行状态保持良好。

（10）物业信息透明化，一切费用得到住户的认可

（11）物业、业主、设备设施等档案保管齐全

2.2常规性公共服务

① 综合管理服务

② 公共区域秩序维护服务

③ 公共区域清洁卫生服务

④ 公共区域绿化日常养护服务

⑤ 共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务