南京南站南广场站西片区34-35号地块项目定位设计方案研究

论文总字数：24755字

摘 要

众所周知，房地产在国民经济中占着非常大的比列，其中房地产项目定位又是其中重要的环节，项目的定位对于整个项目的成功与否起着至关重要的作用。本毕业设计即是关于房地产开发项目的定位设计方案设计，第一章是我们对项目本身进行一个初步的了解，第二章根据我们的市场调研报告，对我们的房地产项目进行市场的细分以及目标市场的确定，第三章我们确定项目的文案名以及开发理念，第四、五、六、七章我们分别对项目的建筑风格、功能、户型以及价格进行定位，第八章是我们对项目开发运作的一些建议，通过这些章节，我们就可以准确给我们的项目进行定位。

关键词：房地产；方案设计；;定位

League Of Legends Residential Quarters Research On Positioning Design

Abstract

Determination of project location, and it is well known that the real estate industry in the national economy occupies an important position in real estate project is one of the important link, the project location for the project"s success or not plays a crucial role. This graduation design is a real estate development projects positioning scheme design. The first is the project itself a preliminary understanding, the second chapter, according to the Market Research Report of our real estate market segmentation and target market, the third chapter, we determine the project of the case and the development of philosophy, the four, five, six, seven chapters we were on the project of architectural style Function, Huxing and price positioning, the eighth chapter is our project development and operation of some of the recommendations, through these chapters, we can accurately give our project positioning.

Key words: real estate;project design;orientation

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 英雄联盟小区项目定位设计方案研究 5

第一章 绪论 5

1.1项目概况 5

1.1.1项目基本信息 5

1.1.2周边配套设施 5

1.2定位方法 5

1.3定位步骤 6

1.4竞争楼盘信息 7

1.5SWTO分析 9

1.5.1优势分析 9

1.5.2劣势分析 10

1.5.3机会分析 10

1.5.4威胁分析 10

第二章 市场定位 11

2.1市场调查报告小结 11

2.2市场细分因素 13

2.3市场细分  13

2.4目标市场的确定 14

第三章 项目案名与开发理念 15

3.1楼盘案名与释义 15

3.1.1楼盘案名 15

3.1.2释义 15

3.2楼盘LOGO与释义 15

3.2.1LOGO 15

3.2.2释义 15

3.3开发理念 15

3.3.1“以人为本”的定位导向 15

3.3.2“安家乐业”的生活模式 16

3.3.3“里仁为美”的居住环境 16

3.3.4“攻心为上”的营销策略 16

第四章 整体建筑风格 17

4.1建筑风格定位思路 17

4.2建筑风格、立面造型原则 17

4.2.1时代性原则 17

4.2.2地域性原则 17

4.2.3大众性原则 17

4.3各常见建筑风格简介 17

4.3.1地中海建筑风格 17

4.3.2英式建筑风格 17

4.3.3法式建筑风格 18

4.3.4现代建筑风格 18

4.3.5中式建筑风格 18

4.4建筑风格的选择 19

4.4.1市场调研报告分析 19

4.4.2周边楼盘建筑风格对比 19

4.4.3建筑风格的确定 19

第五章 功能定位 21

5.1小区平面图 21

5.2绿化与景观系统 21

5.3道路与停车系统 21

5.4物业管理 22

5.5智能化设施 22

第六章 户型品种与结构设计 24

6.1居住者需求分析 24

6.2户型功能设计建议 24

6.2.1行为单元功能分类 24

6.2.2设计要点建议 24

6.3竞争楼盘户型设计 26

6.4户型定位设计 33

6.4.1户型图 33

6.4.2标准层平面图 36

第七章 价格定位 38

7.1价格定位方法 38

7.1.1成本加成法 38

7.1.2市场比较法 38

7.2南京房价现状 38

7.3其他楼盘价格 39

7.4价格定位 39

第八章 开发运作建议 40

8.1开发周期建议 40

8.2成本控制建议 40

8.3销售指导思想 40

8.4物业管理建议 40

第三部分 小区智能化系统的设计 41

结 束 语 45

谢 辞 46

参 考 文 献 47

第一部分

全过程工作描述

全过程工作描述

时间过得真快，一转眼大学时光就要过去了，大学生活是人生中非常重要的一个阶段，在这里我经历了很多也学到了很多，在大学的最后时刻，我们开展了毕业设计工作，毕业设计是检验我们四年大学生活所学知识的一种方式，所以学校、老师和同学都非常重视，这可以锻炼我们如何将所学知识与实践相结合的能力，更重要的是，本次毕业设计需要更多的小组合作，小组成员的任务能够完成很大程度上需要其他成员的成果，所以需要一起合作才能完成最终的毕业设计，这也锻炼了我们合作的能力。因此这次毕业设计我一直认真地对待。每个方面都精益求精，碰到不会的地方没有躲避，而是努力去克服它，同时积极与组员保持交流，互相帮助，互相进步。当然由于第一次接触这方面的工作没有这方面的经验，有些方面不是很了解，可能会出现一些问题，还要更多的改进，希望能在以后的工作学习中慢慢克服，继续成长。在开始工作之前，我了解到了一些定位的介绍。众所周知，房地产在国民经济中占着非常大的比列，其中房地产项目定位又是其中重要的环节，项目的定位对于整个项目的成功与否起着至关重要的作用。房地产开发时分为四个阶段：地块取得、规划设计、工程建设、租赁销售，房地产项目的定位处于这四个阶段的第二个阶段，他在整个工作过程中起到了承接作用，对于项目的成本控制、市场营销和物业管理都有着深远的影响，只有很好的完成了定位，才能让项目更好的盈利，如果房地产定位不到位，会影响到后续工作的开展和质量，所以房地产项目的定位在整个过程中起着非常重要的作用，这使我充分认识到任务的艰巨，其他三个方向的成员的工作都建立在我的工作之上，所以我更需要认真对待这次毕业设计工作，只有我认真完成，才能让其他成员更好的完成他们的工作。

下面我来详细介绍一下我的具体工作流程。首先，我认真翻阅了学校发给我们的毕业设计任务指导书，具体了解了一下我们定位设计所需要包括的内容、格式要求以及具体的工作要求，然后我到毕业设计官网上具体了解了一下我们地块的详细信息。老师还给我们发了一份毕业设计定位的目录，从目录中我了解到定位设计工作需要包括以下几方面内容：户型设计、功能定位、客户定位、建筑风格定位、产品定位、价格定位、规划建议等，在第一次导师见面的时候，老师分别给不同方向的同学详细讲解了以下工作内容，我认真听了关于定位的内容，发现项目的定位对于整个房地产的开发起着至关重要的作用，后面的工作能不能开展就取决于我们定位设计的进展与质量如何，在老师的指导和自己的查阅资料之后，我对这次毕业设计已经有了相对充分的了解，这才能让我更好地开展我的定位工作。第一周，我先开展了收集资料工作，从网上查找一些相关资料并且查阅了相关书籍和论文，为今后的定位开展做准备。同时根据要求开始写开题报告和外文翻译。在写开题报告之前，我先去了解了以下南京房地产行业的现状、选题背景，南京房地产行业近几年比较火热，江宁等地区房地产的崛起，南京人口密度的增多，虽然南京房产起步比较晚，但是加上近些年国家的政策以及政府的大力支持，更多的南京市民有实力去买房的同时，可以根据自己的需求选择自己的合适的住房。，由于给定我们的是一块已经成交的地块，所以我们小组准备去地块实地考察一下，了解一下我们地块以及周边的情况，为市场调研做准备，于是在第二周和第三周，我们乘坐地铁前往江宁区南京南站西片区34-35号地块进行实地考察，我们先围着我们的地块饶了一圈，了解了一下我们地块的大致形状，并观察地块周边有什么配套，再然后我们在周围进行考察，了解了一下周边的具体情况，并拍了些照片记录了一些资料，为后面的工作做好准备。回到学校后，我们小组结合项目的情况以及收集的资料整理出来了一些我们能够帮助我们后续工作的问卷题目，并将它们整理成了一份调查问卷，在给老师检查之后我们对调查问卷进行了一些修改，由此我们的毕业设计模板也完成了。为了对后续工作进行更好的定位，在指导老师帮助下，我组正式开展了市场调研的工作。工作的主要目的是，第一是了解南京市民的购房需求、购房行为以及购房心理，第二是了解南京房地产行业发展的趋势及未来走势，第三是了解一下周边相似楼盘的具体情况。这次的市场调研工作我们分为三个阶段来实行，第一阶段我们会先搜集资料，制定调研方案，只有实现规划好，后续工作才能事半功倍，第二阶段会去实地发放调查问卷，发放调查问卷一定要随机发放，不能偷工减料，这样才能保证数据的准确性，调查完后对数据进行预处理，第三阶段我们会对调查数据进行处理及分析，将所得出的结论编写成调研报告，这样会使我们想要的数据更加的一目了然，开始问卷调查，我们选择了周边几个人群较多的地点，对人群进行随机方法，发放问卷是一个蛮尴尬的过程，有些人看到我们是学生，对我们的调查问卷不理不睬，甚至还会露出不耐烦的表情，但是也有一些人很支持我们的工作，我们会跟这些人耐心沟通，帮助他们填写完调查问卷，，并对他们进行感谢，对于那些不愿意配合的人，我们也不会争执，我们需要体谅他们，毕竟别人没有义务帮助我们，通过这次通过这次调研工作，锻炼了我们与人沟通的能力，让我们了解如何耐心的指导人们来帮助我们完成工作，我们初步体会了团队合作工作，更获得了我们市场的第一手资料，对我们后续的工作有着非常重要的作用。第三周，我们组对问卷调查进行了总结与分析，并完成了市场调查报告，通过对市场的研究与分析，我们了解了当地消费者需呀什么户型，能够接受多少价位，想要多大面积的住房等等一系列问题。在对我们自己问卷调查进行分析的同时，我们还对周边的相似楼盘进行了调查，了解了一下这些楼盘的销售现状等等，从而得出了结论，我们的地块属于江宁区，江宁区正在快速发展当中，随着江宁区的发展，江宁居民的收入也在大幅度增加，有不少居民可以有存款购置住房，而且江宁区大学比较多，很多大学老师会有购置住房的考虑，如今的南京也呈现出一种居民由市中心向近郊搬迁的状况，有不少收入高，有存款的市民会想要在江宁区购置一套住房，这部分人群是我们的潜在客户，所以我们的消费者定位就会以这些人群作为主要的消费人群。第四周到第五周，根据市场调研报告，我开始了对目标市场的定位，目标市场的定位相当关键,目标市场的确定关系到后面价格定位、户型设计和整体建筑风格的定位等等，开始工作前，根据老师的指导和自己资料的查阅，我大致了解了市场定位的方法，首先我总结出了市场细分的因素，包括人口，心理和行为因素等等，并具体将这些因素再细分成年龄、收入、购房目的和购房动机等等。然后根据市场细分因素，我对南京市场进行了细分，将市场分为低端市场、中低端市场、中端市场、中高端市场和高端市场五大类，再将这五大类市场细分，确定这些市场的特征，以及属于这些市场中目标人群的特征，将特征分为年龄、收入情况、家庭结构、职业状况，受教育程度、置业情况、购房目的和购房行为这八大类，最终根据市场调研报告的数据分析，和南京房地产现状分析，最终确定我们的市场为中端市场。市场的确定为后续的定位提供了重要的依据。第六到第十周，我的主要工作任务就开始了，这是定位设计中的大头，这几周的主要任务是确定项目文案名与开发理念、整体建筑风格、功能、户型设计以及价格。首先我先进行项目案名与开发理念的定位工作，案名的确定注意把握两点：一、要有特点，不能和其他楼盘大同小异，一定要有自己的特色。二、利于记忆，要让购房者第一眼看到我们的案名就牢牢记住，并且利于市场营销的开展。在满足这两点的情况下，我们设计了多个案名，并经过大家的分析与讨论决定了最后的楼案名为英雄联盟，我们都觉得此楼案名比较应景，会成为一个卖点。关于开发理念，我们根据市场调查得出的结论，并且要做到能够迎合消费者口味的目的，最终将开发理念分为四类：以人为本的定位导向、安居乐业的生活模式、里仁为美的居住环境和攻心为上的营销策略。只有做到这四点，才能让消费者愿意购买我们的住房，并在我们的住房中开心的生活。接下来，我开始对整体建筑风格的确定，具体思路是这样的：首先根据市场调研报告分析出哪些建筑风格是大众受欢迎的类型，然后与周边住宅建筑风格进行对比，最后根据结论得出我们项目适合的建筑风格。我先确定了建筑风格与立面造型原则，这是建筑风格确定的前提，接着我对各个主流建筑风格进行了简单介绍，然后根据市场调研分析，了解到现代建筑风格比较受欢迎。再根据了解到的其他竞争楼盘的建筑风格的比较，发现现代建筑风格比较多，所以我们最终也选择主流的现代建筑风格。风格确定完之后，我开始对小区功能进行定位，先是对小区绿化与景观系统进行定位，然后规划小区的道路与停车系统，最后编写物业管理系统以及小区智能化系统有哪些具体的需求，再进行总结、归纳，我们的功能定位就这样完成了。接下来，我开始对小区户型设计以及建筑风格进行定位工作，首先根据我们的市场调研问卷分析出我们的客户群对什么样的户型以及建筑风格有较高的需求，再对周边楼盘的户型以及建筑风格进行比对，抽象出户型或是建筑风格所需要满足的一些特征，最终我们设计了三种户型，分别是95平方米，115平方米，125平方米三种，根据市场需求，和我们的预算结果，最终我们以115平方米为主力户型，这样即可以满足消费者的需求，又可以符合我们的成本要求，最后根据户型图和平面图，画出了小区标准层平面图，户型设计工作也就此结束了。在对项目价格进行定位时，我先算出项目完成需要的最低成本，再通过上网查找，找出江宁区近阶段房地产价格走势给小区价格大致一个范围，再通过竞争导向法进行分析，选出与我们楼盘比较性最强的楼盘，根据我们项目的实际情况，再比较此楼盘的价格，最终确定了我们楼盘的平均价格。最后我对开发运作分别从开发周期、成本控制、销售指导和物业管理四个方向提出了建议，销售指导是我与我们组成员刘洋共同商讨得出的对销售方面的一些建议，物业管理我和组员吴寒进行了沟通和交流，并总结出了物业管理方面的一些建议，通过这些建议能够更好地帮助后续工作的开展。这样我毕业设计正文部分已经大致完成了。第十一周，我开始撰写毕业设计初稿，并开始写小论文，小论文我将方向定在小区智能化系统设计上，我觉得小区智能化系统比较有前景，因为随着国民经济水平的提高，大家并不仅仅满足于有套房子住，房子住得舒不舒适，满不满足自己的需求，成了现在人们购房的前提，而小区智能化能让住户住得更加舒适，所以我就以如何将我们对我们小区进行智能化设计作为这次的小论文。本次毕业设计最后的工作就是对论文进行修改，并最终定稿了。这些就是我这次毕业设计的具体工作流程。

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