论文总字数：32062字

摘 要

许多的投资者对房地产项目进行投资而且投资数额很高，在这种情况下，投资项目的开发和回收的期限也随之变长，并且要按照国家的政策和资金的时间价值来考虑自身的具体影响，在对房地产项目评价时，应该提出有道理并且和合理的对策，也一定要进行完整、准确、合理的财务评价。

本文把重要研究房地产投资项目的财务评价问题，共分为五部分。第一部分主要研究项目的背景和意义并且讨论了国内外的主要研究动态形势；第二部分通过调查研究房地产项目的性质从而了解项目的基本情况，归结了房地产投资项目评估的主要任务；第三部分主要是研究和讨论项目基本情况与项目的投资方案和进度安排;第四、五部分是对项目的一些指标进行计算，运用本次毕业设计前面提到的方法，对房地产项目投资进行了财务方面的评价与研究，第六部分是风险的控制，对南京南站南广场西片区建设项目财务风险进行了分析和控制。

宏观问题的发展非常的迅猛，直接导致很多国内外学者在对分析财务评价项目是就偏向于它，而谈到那些微观问题，这些投资者就不会对这方面研究很多，在研究这些问题时运用最多的方法是以理论研究为主不会用更多的实践论证的方法解决问题。只要我们正确看待这个问题，找到问题的源头，不会对财务评价方面知识了解的少之又少，而且要专注和细心进行创新性研究，从而达到我们想要的目的并且建立有摸有样和完整的财务评价体系。

关键词:房地产;投资项目;项目财务评价

Real estate development project financial evaluation

Abstract

Real estate investment is larger, the development period and the recovery period longer and industrial policies of the state and the capital time value of a variety of factors, such as the effect of, so to make a reasonable decision of real estate investment project, must carry out the system of the project financial evaluation.

This paper mainly studies the financial evaluation of real estate development project, which is divided into five parts. The first part mainly introduces the research background, significance and research trends at home and abroad, and a brief description of the research ideas and research content of this paper; the second part starting from the basic situation of the investment project of the real estate property ownership and characteristics and project, summarizes the main contents, the evaluation of real estate investment projects of the basic procedures and evaluation index; the third part is the theoretical foundation from the evaluation of investment projects, this paper researches the key factors considered various factors of the real estate investment project financial evaluation; fourth, the five part is the empirical research, using the method of this paper described earlier, on the real estate investment for the financial aspects of the evaluation and research, the sixth part is the risk of recognition. The analysis and control of the financial risk of construction project of NanJing South Railway Station South Square West area.

Currently domestic and foreign scholars on the financial evaluation of more emphasis on macro issues, and microcosmic, fewer quantitative research and methods of research also discusses the theory mainly, there is little use of statistical analysis methods available in the research literature. Seize this breakthrough, the financial evaluation of a detailed and innovative research, the establishment of a complete real estate investment project financial evaluation system.

Keywords:real estate; investment projects; project financial evaluation

目录

第一部分 全过程工作描述 3

第二部分 英雄联盟项目财务评价方案 5

摘要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1 选题的背景 1

1.2 国内外研究现状 1

1.2.1国外研究现状 1

1.2.2国内研究现状 1

1.3研究方法 2

1.4研究内容 2

第二章 房地产建设项目财务评价概况 3

2.1我国房地产的发展概述 3

2. 2项目财务评价基本理论 3

2. 2. 1财务分析的概念 3

2. 2. 2项目财务评价的流程和内容 3

2. 3财务分析的基本方法 5

2. 3. 1财务收益和费用 5

2.3.2现金流量分析 6

2.3.3项目盈利能力分析 6

第三章 项目基本情况与项目的投资方案和进度安排 7

3.1 项目概况 7

3.2项目的投资方案 8

3.3进度安排 9

第四章 项目投资估算及资金筹措计划 10

4.1投资估算 10

4.2资金筹措 13

第五章 建设项目的财务评价和销售收入测算 15

5.1项目经济评价 15

5.1.1经济评价的依据、原则及评价基础 15

5.1.2财务基础数据 15

5.2 项目销售收入测算及附加税金 15

5.2.1 销售收入预测 15

5.2.2 附加税金 16

第六章 建设项目财务风险的控制与指标计算 18

6.1建项目财务风险的识别 18

6.1.1财务风险的概述 18

6.1.2建设项目财务风险的识别 18

6.2项目的财务评价指标 18

6.2.1 静态评价指标计算 19

6.2.2动态评价指标计算 19

6.3不确定性分析 20

6.2.1建设项目盈亏平衡分析 20

6.2.2建设项目的敏感性分析 21

6.2.3建设项目的风险规避建议 21

第七章 项目财务评价结论 23

第三部分 房地产项目现金流构成与影响因素 24

第一章 绪论

1.1 选题的背景

几年来，房地产已成为国民经济发展最受欢迎的行业之一，房地产行业随着经济的迅速发展，慢慢改变发展的进程，在这个时候，房地产行业正处于一个发展迅速的时期，人们对房地产的需求量很高，与此同时，很多投资者对房地产进行大量的投资，这样就必然会导致房价逐渐提升的趋势，因为投资的回报率很高，但是某些的房地产行业也会出现投资额度过高和房价过高等一系列问题。随着以前的时代慢慢的远去，由于房地产行业发展很快，导致一些不必要的一些情况发生，所以政府提出了一些限购限贷政策，虽然市场被重点的调查，但是这个行业任然是投资的重点。房地产行业在这个行业内属于主体性项目，占用了大部分资金，市场中的变动价格也比较大，这些因素都能导致房地产开发项目出现很高的财务风险。

1.2 国内外研究现状

项目财务评价是房地产投资项目的重点，群众对房地产项目还是不了解，需要在进行投资前对项目有关的基本情况进行深入的调查了解，为企业进行投资项目是否采纳该项目提供了保障。

在这个信息技术的时代，，财务评价系统就利用着电脑技术解决了很多棘手的问题，慢慢的变成了完整的评价体系。财务评价项目面对于传统的工业企业，应该很多企业不会对房地产项目体系进行有针对性的研究。

1.2.1国外研究现状

19世纪末，哈里森创造了科学管理理论，大概提出了提高劳动生产是科学管理的重大问题，这样会让人们对财务评价的关注时利润达到最大、减少成本的同时、我们就会把目光移到生产效率身上。

1968年米尔利斯通过一些调查就出版了《发展中国家工业项目分析手册》，评估价格是由国际市场价格来确定的。

80年代美国会计委员会从财务效益的角度颁布了“计量企业业绩说明书”，主动提出了现金流量系、净收益率、每股盈余、剩余收益额、投资报酬率、市场价值和经济收益。

1.2.2国内研究现状

十一届三中全会以来，经济体制从高度集中的计划经济到有计划的商品经济最后到社会主义市场经济的建立是经过长时间改善和完备的，然后，我国就开始对财务评价的分析和研究。

国有企业长期以来只注重数量而忽视质量的这种现象，是因为建国以来高度集中的计划经济体制未

能体现出资本与收益、投入与产出之间的联系，引起国有企业长期以来只会把数量放在第一位而忽视质量的现象，资源和资金的浪费情况非常严重。因此，于1979年财政部颁布了《关于改进国营企业提取企业基金办法的通知》，将工业企业原来考核的8项指标和供货合同改为考核质量、产量、利润和供货合同的4项计划指标。

1999年，要改善国有资本金监管制度，科学剖析和真实反映了企业财务效益概况和资产运转效果。该评价指标体系其重点在于评价企业资本效益状况项目内容，通过基本指标、资产经营概况、偿债能力概况和发展能力概况进行深入剖析。

1.3研究方法

本文利用去实地考察和对项目理论分析等方法，再次利用这种方法对房地产企业项目管理财务评价的内容进行了分析和讨论。

1、实地勘察:集合到房地产的项目目的地进行勘察，我们也应该及时对项目的具体情况做出判断和预测，并且在调查之后做出精准的分析 从某个方面作出严格的分析，并且对项目进行研究侯和做出可能的预测情况。

2、理论分析:通过理论知识方面的研究，对项目管理在财务评价方面的文献进行了全面的综述，运用项目评估中的可能涉及到的知识，采用我们学习过的项目管理方法做出严格的分析，并且利用房地产方面的专业知识进行了探析，理清整体的思路和头绪。

3、文献调研:先到图书馆借阅有关文献资料，然后再对这些内容进行讨论，最后做出总的报告内容。

4、通过参考房地产书籍从而获得企业历史数据的研究方法，并且对现代房地产进行辨析讨论后对项目进行投资和测算学习。

5、通过比较研究的方法，把周边项目的研究项目和类似项目的定位放在一起进行比较讨论分析，把一些有用的东西提取出来并且运用与实践。

1.4研究内容

本文把房地产行业的一些项目财务评价的研究成果和现实情况进行了简单清晰的回顾了一下，然后运用分析而获得的结论对房地产行业发展项目财务评价理论进行综合分析，主要划分为现金流分析、盈利能力分析、偿债能力分析和不确定性评价指标分析。在理论分析的基础上，根据“南京南站南广场西片区”的工程项目本身和财务可行性评价，在评价过程中，采用定性与定量相结合的方法。最终，对房地产金融风险进行了广泛的风险分析，根据“南京南站南广场西区”项目的具体风险状况，提出应对风险的具体建议。

第二章 房地产建设项目财务评价概况

2.1我国房地产的发展概述

房地产业是我国经济发展达到前茅的关键行业之一，随着改革开放不断远去，要想让我国的经济制度的不断升华，应该大力推广可持续发展、城市房屋的制度得到改变和创新和群众使用土地侯能得到补偿等制度，我国房地产的利用这些制度的创新而使行业现实情况恢复到正常的状态、大力发展创新精神和慢慢成长起来。目前房地产业由于某些现实状况导致发展的形势异常猛烈，发展速度也超过我们的想象慢慢接近于国民经济的发展速度，慢慢己经成为我国非常重要行业之一而且应该认真对待行业内的现实状况。在我国的经济状况下，房地产业的迅速发展不但对地方的经济情况起到关键作用，而且还带动了城市发展的步伐，同时导致房地产行业的地位在国民经济中的某些情况下也变得数一数二。

改革开放的时代以渐渐远去，新的时代也慢慢到来，我国慢慢认识到社会主义经济市场的重要性，一定要加快社会主义市场的发展，我国的房地产业才能有明显的进步。1992年，我国把住房制度改革放在第一位，首先要把住房公积金制度放到实践中去发展和看看他的发展情况，这样也就导致房地产行业出现了一些不规律的变化，使我国经济不能迅速发展。1993年，国家把调控宏观政策放在一个重要的位置，这样就让房地产行业出现了变化，导致投资的增长率大大下降。1998年之后，随着时代的变化和群众收入的增加，群众的生活水平和居住环境也出现了翻天覆地的改变，但是就是因为这样，人们对住房质量要求也变得越来越高。为了改变城市房价上涨厉害的这一趋势，国家不得不调整某些宏观调控政策才能遏制这种现象持续发展下去。2010年4月国务院办公厅《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，房地产行业就有着巨大的变化，房价有明显的回调，同时也是遏制某些投资者不良想法，所以很多经济适用房相继出现了。然而，在市场竞争相当激烈的情形下和资本利润的变化下，某些大城市的房价还是没有得到遏制，反而提高了。房地产行业与国民经济的宏观经济形势有着密切的联系，利用这种关系要严格控制房价，国务院对待这种恶劣的严峻形势不得不颁布一系列金融、土地、税收等宏观项目调控政策，人民银行、银监会等部门也制定下颁发了相关的金融调控措施。

2. 2项目财务评价基本理论

2. 2. 1财务分析的概念

财务分析是把我国现代财务评价的税收制度、价格体系和根据项目的相关信息来判断项目的财务效益和成本，然后对项目进行评价和预测，在通过已有的价格体系和一些费率和基准收益率，来计算财务分析指标，再根据企业的基本情况，对企业某些基本项目进行盈利能力、偿债能力和抗风险能力的分析，从而让项目的财务可行性凸显出来。

2. 2. 2项目财务评价的流程和内容

提出评价结论

风险分析

进行不确定性分析

计算财务评价指标

编制基本财务报表

估算现金流量

(1)评价目的和评价参照系统

评价目的就是对于房地产项目而言能起到怎样的作用，而且能给房地产项目带来如何的变化，通过这方面的变化来考虑出为什么要对项目进行评价，然后做出做出一些简单的总结。评价目的也就在生活中能给国民群众带来多少的利益，和评价目的对评价活动的介绍和认识，通过这种相互制约才能体现出这个活动的整体性。

(2)获取评价信息

评价信息是评价城市的客观限制，需要参考的评价体系，是评价主体、评价对象和对象的参考信息。

(3)形成价值判断

价值判断，通过一系列的评价主体的讨论，就很容易而且正常的得出评价对象与主体价值有何关系的结论。就是都会知道客体对主体来说会不会存在价值和有多大价值等这些结论。我们凭借着以往的经验，对项目做出一些价值判断，评价者一定要足够的了解项目本身的价值何在，也一定要知道这个项目的核心内容是什么，这样我们才能对项目做出明确和完成的做出判断，要通过分析了解到评价主客体和具体资料信息，并且运用一些特殊的方法对一些杂乱不堪向资料进行整理和排列出来。通过生活实践活动中，价值判断的形式可能会有逻辑思维判断方式、形象思维判断方式和以直觉判断方式，这三者是相互离不开的而且是兼容和相辅相成的。

具体到项目财务评价过程中，项目财务评价应当有几下这个主要内容构成:

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