论文总字数：24346字

摘 要

本项目位于小市街道张王庙路以西中储二期地块，东至小市新村小区，南至幕府南路，西至铁古庙小区，北至规划道路。是集商业住宅为一体的开发项目。部分作为商品房出售，部分公寓作为对外出租，系售租混合类型房地产项目。

本物业管理方案是针对碧海方舟小区物业管理的研究设计文件，主要包括以下内容：碧海方舟小区的总说明、物业管理服务的管理内容、物业管理服务模式、物业管理服务的标准、物资管理人员组织架构、物业服务财务管理策划等。

关键词：房地产；物业服务整体设想；物业服务方案

Study on bihaifangzhou property management scheme

Abstract

The project is located in Xiaoshi Zhang Wang Miao Road west of the reservoir in the second plot, East to Xiaoshi Village District, south to the shogunate Road, West to the iron Temple District, north to the planned road. Is a collection of commercial housing for the integration of the development of the project. As part of the sale of commercial housing, part of the apartment as a foreign rental, the Department of the sale of rental mixed type of real estate projects.

The property management scheme is in bihaifangzhou residential property scheme of design documents, mainly includes the following contents: bihaifangzhou district general description, property management services to the content management,property management service model,property management service standard, material management personnel organization structure, property services and financial management planning and so on.

Keywords: Real estate；That whole idea property services； Property service plan

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分全过程工作描述 1

第二部分碧海方舟小区物业管理方案研究 6

第一章 绪论 6

1.1背景 6

1.2概况 6

第二章 项目物业管理内容及标准 7

2.1物业基本情况 7

2.1.1小区总体情况 7

2.1.2小区具体情况 7

2.2物业管理服务模式 7

2.3物业管理服务标准 7

2.4物业管理服务项目 8

2.4.1常规服务 8

2.4.2针对性专项服务 10

2.4.3委托性特约服务 11

第三章 项目物业管理组织架构 12

3.1组织架构 12

3.2物业人员方案 13

3.2.1安保管理方案 13

3.2.2保洁管理方案 13

3.2.3设备管理方案 14

3.2.4绿化管理方案 15

第四章 物业管理财务策划 15

4.1成本估算 15

4.2收入估算 17

4.3收支平衡 17

第五章 结论与建议 18

第三部分如何解决物业收费难的问题 19

致 谢 23

参考文献 24

第一部分

全过程工作描述

1物业管理发展背景

随着就我国经济的快速发展，人民生活水平地不断提升，人们愈来愈重视小区居住舒适度，在购买房屋时也将小区物业管理服务水平作为参考的重要依据。然而这种新兴的物业管理服务在发展中存在的许多问题，比如目前物业管理体制的不健全，法制的滞后，从业人员素质不均等重要因素都影响着它的健康发展，怎样来规范发展住宅小区物业管理服务工作，更好地满足广大住宅群众日益增长的物业管理服务需求，是当前迫切需要解决的问题。

2物业管理的意义

随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；不仅是新建楼宇、住宅小区是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个，借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

1.物业管理起到了延长房屋使用年限及确保其功能的正常发挥的作用

房产完工后，在自然环境因素和人为因素的作用下，会受到持续的破坏。电梯故障、水管堵塞、房屋漏水、供电供热供水中断、空调老化、阳台栏杆腐蚀破损、雨棚漏水倒塌、墙皮脱落等等一系列的问题会随着房屋年龄的增加而出现并越发严重，不但无法发挥其正常的功能，更是会加速其变成危房，甚至发生伤害事故的速度，严重影响业主生活、工作与生产经营的活动的正常进行。

社会化、专业化的物业管理的推行，不但可以保证在整个房屋使用周期内物业可以充分发挥，而且可以不中断的提供专业良好的管理服务，大大延长物业的寿命。部分小区在物业的管理下，清净、优美、生活方便，居民在其中活的轻松愉悦，大大提高了舒适度。而部分小区因为缺乏专业的物业管理服务，乱搭乱建、环境污染、房屋老化等等一系列的问题不断困扰着居民。不仅如此，连城市面貌都受到很大的影响。学习、生活、工作更是处处不顺。同一个小区里的同一幢楼房里的房屋电气、卫生设备、上下水管道都可能因为产权或者隶属关系而分为多家合管或者各自管理，导致互不衔接。出了问题，不知道联系谁，管理方推卸责任等等一系列的问题会使得居民的问题难以解决。所以，专业化、社会化的物业管理必不可少，这会让物业的使用年限大幅增加。

2.替业主及租户建设和维和一个安全、舒适、文明、和谐的生产生活工作的环境，是物业管理的职责

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