论文总字数：18912字

摘 要

改革开放三十几年来我国的经济高速的发展，综合国力日益增强，城市化进程加速推进，人们的生活水平也在不断的提高。在这样的社会大背景下，消费者对房地产的需求也在增加，导致了房地产开发企业是越来越多的涌现，竞争越来越激烈，房地产开发企业要想在激烈的房地产开发竞争里面处于一个有利的地位，就必须从企业对房地产开发的过程做好成本的控制，通过合理的控制开发成本，来获得竞争力。 所以现在的房地产开发企业急切需要关注的是如何做到很好的开发成本控制，来提高企业的效益。本文主要以这个为背景，介绍了房地产开发企业的面临的社会背景和新形势下的经营问题，阐述了房地产开发企业成本控制研究的现状及相关理论，最后本文是以苏宁房地产开发的项目作为具体案例，结合财务部门的成本预算从房地产开发项目的前期分析准备阶段、规划设计招标阶段、施工和竣工结算阶段以及产品最后的营销阶段具体的分析说明企业是如何控制企业房地产项目的开发成本，减少成本支出，提高企业的利润。

关键词：房地产开发；成本控制；实证研究分析

Real Estate Development Project Cost Control Research - to Suning Universal Tianrun City As An Example

Abstract

During 30 years of reforming and opening up to the outside world, China"s economy developed rapidly, comprehensive national strength grew continuously, urbanization accelerated ceaselessly, and people"s living standards are constantly improved. Inspired by such a social background, consumers’ demands for housing increase drastically, resulting in the growing emergence of real estate development enterprises, with increasingly fierce competition. In order to enjoy a favorable position in the fierce competition of real estate development, real estate development enterprises must place a strict control on cost during the process of real estate development, gaining competitive advantages through the rational control of development costs. Now the issue, how to control cost to improve the enterprise"s benefit, should take the priority for a real estate development enterprise. Under the social background and new situation of running issues faced by real estate development enterprises, this paper mainly elaborates the cost control research status and related theories of real estate development enterprises, and then setting Suning real estate development projects as specific cases, combined with the preliminary analysis of financial sector,from the preliminary analysis of real estate development project preparation stage, the tender stage of planning and design, construction and completed analysis of settlement stage and the final product marketing stage specific description of how to control the cost of enterprise development, improving the enterprise profit.

Keywords: Real estate development; Cost control; Empirical analysis

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1 论文研究背景与意义 1

1.2 国内外研究现状 1

1.2.1 国外研究现状 1

1.2.2 国内研究现状 2

1.3 研究方法 3

1.4 研究内容 3

第二章 房地产开发成本控制概述 4

2.1 成本及成本控制概念 4

2.1.1 成本的概念 4

2.1.2 成本控制的概念 4

2.2 房地产开发成本的构成 4

2.3 房地产开发项目成本控制特征 5

2.4 房地产开发项目的控制原则 6

第三章 天润城项目开发成本控制分析 7

3.1 苏宁环球房地产开发公司及南京天润城项目简介 7

3.1.1 苏宁环球房地产开发公司简介 7

3.1.2 南京天润城项目简介 7

3.2 苏宁环球天润城开发成本分析 8

3.3 天润城开发成本控制的问题 9

第四章 房地产开发项目成本控制对策 11

4.1 前期准备阶段的成本控制 11

4.2 项目设计和招标阶段的成本控制 11

4.3 施工阶段及竣工阶段的成本控制 11

4.4 营销阶段的成本控制 12

第五章 结束语 13

致 谢 14

参考文献 15

第一章 绪 论

1.1 论文研究背景与意义

作为“衣食住行”四大主体之一的房地产业，是中国经济的重要支柱是不能缺少的重要行业。现代经济的不断高速的发展，国家关于房地产产业的宏观政策调控也在不断的变化，房地产行业的形式也都在不断的变化。04年之前的无成本或低成本拿地的时代已经过去，通过协议来出让土地的方式也在减少，很多一部分的土地开始进行招拍挂的方式，很大程度上提高了土地的价格，房地产企业的开发成本进而增加。08年之后关于房地产行业的限制政策的出台，比如：严格执行闲置土地处置政策、《国有建设用地使用权出让合同》范本的公布明确指出了属于商品住宅项目的最久的开发期间不得大于3年以及财政部、国土资源部等其余五部委共同公布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》都导致了房地产开发企业出现经营的困难甚至是破产。2010年前后的房屋的限购使得房地产企业的经营受到一定程度的影响，大约在三年之后很多的城市都相继出台文件取消了限购的政策。房地产市场慢慢回暖。但是在这个新的形势下，越来越多的优秀的房地产企业的涌现并且消费者的需求的在不断变化更注重房屋的品质。这样房地产开发现状就要更加注重的是品质和细节的问题，这就需要更多的成本的投入来提高竞争力,并且近期加速去库存的趋势使得高品质房源更受欢迎。到2015年左右房地产开发企业简单的造房子卖房子来获取巨大的利润的时代基本已经过去了，建筑企业单位数从2010年的71863个到2014年的81141个可见房地产开发项目众多。各种因素造成的土地供应紧张出现各种地王，土地价格飞涨，劳动力成本加大等各种开发成本都在不断地增加。这就直接导致了房地产企业的利润受到严重的影响。

这样现在的房地产企业要想得到更多的利润必须要进行有效的成本控制与管理，以最优的价格提供最好的品质的房源来提高企业的竞争力来获得更多的利润。不仅仅是在企业开发房地产项目的全过程中的简单前期的项目的招标成本、工程物资的采购成本、施工过程的造价的成本控制，更重要的是结合财务对资金的管理，合理的分配资金使用以及对各种费用的规划来获取潜在的价值提高企业的利润。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究现状

国外的成本控制是在19世纪工业革命的时候慢慢的兴起的，是人类社会生产进步的必然趋势，是企业意识到成本的重要性的表现。下面我们来具体阐述几个代表性的成本控制方法。

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