房地产企业税收成本分析—以万科地产为例

论文总字数：22736字

摘 要

房地产行业的过度膨胀使得国家不得不下发越发严厉的政策以约束和规范房地产市场的成长，为了应对房地产业所面临的问题，国家开始调整房地产市场政策， “新国八条”“新国五条”被下发，宏观调控政策收紧也包括在内。就房地产企业而言，自前期获得土地到最终与销售交易相关的税种达到十几个，仅次于土地出让金和建筑安装成本，其税收约占一个房地产项目收入的17%-25%。日益激烈的市场竞争，高额的税负，要求房地产企业尽快找到有效降低税收负担的途径，从而合法合理的节税，以降低企业税负成本，实现企业价值的最大化。

本文以万科地产为对象进行税收成本筹划，首先阐述了房地产税收成本的定义和内涵，并结合房地产企业的现状提出建议。其次，通过建立合理的衡量指标，将其加以运用，采用比较分析法进行横向和纵向比较对万科地产的税收成本进行分析，最终拟定了具体业务的税收筹划方案，确立了实现方案的措施。

关键词：税收成本；房地产企业；万科地产；衡量指标

Analysis on The Tax Cost of Real Estate Enterprises
—— A Case Study of Vanke Real Estate

Abstract

The real estate industry excessive expansion of the country to send more stringent policies to constraint and regulate the real estate market development, in order to deal with the real estate speculative investment overheating problems, the state began to adjust the real estate market policies. "New country eight", "five new countries" was issued, the macro-control policy tightening is also included. In term of real estate enterprises, since the early access to land to the final and sales transactions related to tax reached more than ten, after the land leasing and construction and installation costs, the tax accounted for about 17%-25% of a real estate project income. The increasingly fierce market competition, the high tax burden, requiring real estate companies find ways to reduce the tax burden as soon as possible, so that legitimate and reasonable tax savings to reduce the corporate tax costs, the enterprise value maximization.

In this paper, Vanke Real Estate as the object of tax planning, first of all, the definition and connotation of the real estate tax costs, and combined with the status of real estate enterprises to make recommendations. Secondly, through the establishment of reasonable metrics, will be applied, uses the method of comparative analysis of horizontal and vertical comparison of Vanke Real estate tax cost analysis, and eventually developed the specific business tax planning program, established the implementation measures.

Keywords: Tax cost; Real estate enterprise; Vanke Real Estate; Measure index

目 录

摘 要 I

Abstract II

绪 论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究意义 1

1.3 研究思路及内容 1

1.4 论文框架 2

第二章 文献综述 3

第三章 房地产企业税收成本分析 5

3.1 税收成本的内涵与构成 5

3.2 房地产企业税收成本现状 5

3.3房地产企业税收成本过高的原因 7

3.3.1从政府角度分析 7

3.3.2从企业角度分析 7

3.4 房地产行业税收成本合理化的建议 8

3.4.1对政府的建议 8

3.4.2对企业的建议 8

3.5房地产企业税收成本的衡量指标 9

3.5.1 宏观层面的衡量指标 9

3.5.2微观层面所得税税负与营业税税负的指标分析 9

3.5.3 微观层面平均税率与边际税率的指标分析 10

第四章 对万科地产税收成本的分析应用 11

4.1 万科地产简介 11

4.1.1 企业概述 11

4.1.2 万科地产纳税情况分析 11

4.2 基于万科地产税收成本衡量指标的分析 13

4.2.1 所得税税负与营业税税负的应用分析 13

4.2.2 平均税率与边际税率指标的应用分析 15

4.3 对于万科地产税收筹划的建议 15

第五章 结论与展望 17

致 谢 18

参考文献（References） 19

绪 论

1.1 研究背景

2015年在全国的“两会”报告中，房地产业再次成为热门话题，在《政府工作报告》明确中提出了“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的观点。然而随着近年来房地产业竞争的日渐激烈，房地产企业利润受到挤压，国家统计局公布的多项数据表明，楼市指标下行态势未变，并且房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项重要指标均出现同比增幅下滑，再加上国家的宏观调控，房地产企业的发展在一定水平上受到了新税法的限制，由此可知其经营活动正面临巨大的困难。

此外，西方的经济学者对税收成本的研究起步较早，1934年海格（Haig）就对纳税遵从成本进行了测定；在接下来的数十年里，美国的马汀（Martin）、梅（May）、汤普森（Thompson）等学者陆续对税收成本进行了研究。自20世纪80年代以后，各国学者开始研究关于税收遵从成本实践方面的知识，因而对税收遵从成本的研究也有了体系化的成效，主要体现在税收成本较高和税收成本负担两方面很不均衡。而我国对税收成本的研究开始较晚，因而需要大量借鉴国外的经验。

1.2 研究意义

税收成本是当代税收理论的一个重要观点，同时也是我国税收工作中容易被忽略的问题。长久以来人们过于重视税收经济调节作用的施展及税收收入的增长速率，因而轻忽了在聚财与经济调节过程中税收成本的高低，经营不重效率，收税不讲成本，造成当前税收成本过高。国家征税与企业纳税不可能没有成本，另外，税收对于企业而言便是一种成本付出。因此，分析企业的税收成本，对于我国税收成本的现状以及存在的问题、提高税收征管效率、丰富我国的税收理论体系、适应我国经济发展的客观需要、培养纳税人依法纳税的意识以及完善我国税收法治环境非常重要，而且健全和完善我国的税收制度及税收政策有助于探寻控制和降低税收成本。

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