公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究

论文总字数：24709字

摘 要

在2008年美国次贷危机与我国加入WTO等因素的影响下,我国积极向国际接轨,充分利用我国国情,在征集意见18余月后，在2014年1月26日颁布并于同年7月1日施行《企业会计准则第39号——公允价值计量》。在我国国内的近几年炒房严重，房地产价格居高不下的情况下，2006年投资性房地产从固定资产项目中脱离开来，独立核算。我国正鼓励持有投资性房地产的企业使用公允价值计量模式来计量投资性房地产。

本文阐述了公允价值的定义，发展历史以说明公允价值在被发现到被怀疑收到争议到现在被积极合理利用仍然是计量的主流，并且阐述了投资性房地产的定义等。利用对历史成本计量模式与公允价值计量模式的对比方法来分析两者的本质区别、使用环境区别、使用成本、核算区别、使用效果区别等。其次运用理论分析与实证分析相结合的方法先从理论知识上，分析投资性房地公允价值计量模式的特点和优缺点，从理论上预期使用公允价值计量模式会产生的经济后果，探讨公允价值计量模式存在的问题；根据上市公司实例来分析其从历史计量模式转换到公允价值计量模式的利润、负债率等区别，来判定公允价值计量模式能够降低资产负债率润化公司利润等。

由于我国规定选用公允价值计量模式来对投资性房地产进行后续计量的企业不能转变为历史成本计量模式，以及历史成本计量模式运用时间很长我国大多数企业对该计量模式较熟悉等各种原因，使用公允价值计量模式的企业还很少。也因为这不可逆性，企业应根据自身的情况（是否能从成熟活跃的市场上上持续获得相同或相近市场证据等）、自身的发展要求种种确认用何种计量方式对投资性房地产进行后续计量。

关键词：公允价值；成本模式；投资性房地产；会计准则

Research on the Application of Fair Value Measurement Model in the Investment Real Estate

Abstract

Under the influences of American sub-prime mortgage crisis in 2008 and China’s joining in WTO, our country has reached the international standard positively. Therefore, after the consideration of our national condition and collecting suggestions in 18 months, the Accounting Standard for Business Enterprise No. 39-Fair Value Measurement was published on 26^th January, 2004 and was applied on 1^st July, 2004. Due to the high housing price which resulted from the serious estate planning, investment property has separated from the fixed assets items and was in independent accounting. Now our country is encouraging the enterprises with investment property to measure the investment property through fair value econometric mode.

This essay has explained the definition and history of fair value so that to illustrate that fair value is still the main steam from doubt, dispute to correct apply. And this essay explained the definition of investment property as well. Through the comparison between historical cost measurement model and fair value econometric mode, the author analyzes the essential differences, service environment differences, use-cost, accounting differences, and using effects differences and so on. Then this essay theoretically analyzes the advantages and disadvantages of fair value econometric mode and estimates the economic consequences after applying fair value econometric mode so that to discusses the open questions of fair value econometric mode. After that, the essay analyzes the differences of profits and debt ratio through the transition from historical cost measurement model to fair value econometric mode through the examples of public company, and then concluded that fair value econometric mode can reduce the asset-liability ration and increase the profits of the company.

Due to the rule that the enterprises which adopt fair value econometric mode cannot use historical cost measurement model in the later and due to the long time and familiarity that historical cost measurement model has been used, few enterprises are using fair value econometric mode. Just because of the non reversibility, enterprises should choose the form of measurement according to their conditions (whether the enterprise can get the same or similar market evidence from a grown and active market) and their own development requirements.

Keywords: Fair value; The cost model; Investment real estate; Accounting standards

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪 论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究意义 1

1.3 研究思路 2

1.4 研究方法 3

第二章 文献综述 4

2.1 公允价值计量 4

2.2 投资性房地产 4

第三章 相关概念界定 6

3.1 公允价值与公允价值计量 6

3.1.1 公允价值的概念 6

3.1.2 公允价值计量 6

3.2 投资性房地产及其计量模式 7

3.2.1 投资性房地产定义与确认条件 7

3.2.2 投资性房地产计量模式 7

3.2.3 公允价值计量与历史成本计量模式运用区别 8

3.2.4 公允价值计量模式运用优缺点 8

第四章 公允价值计量在投资性房地中的运用 10

4.1 公允价值计量的运用现状 10

4.2 投资性房地产公允价值应用的动机 11

4.3 投资性房地产公允价值应用存在的问题 12

第五章 案例分析 13

5.1 实例背景 13

5.2 案例分析 13

5.2.1 对资产负债表的影响 14

5.2.2 对利润表的影响 15

5.2.3 对主要财务指标的影响 16

5.3小结 16

第六章 结论与建议 17

6.1 结论 17

6.2 建议 17

致 谢 18

参考文献（References） 19

第一章 绪 论

1.1 研究背景

2008年影响全球经济的国际金融危机爆发后，公允价值计量属性受到了全世界关注。二十国集团和金融稳定理事会为应对危机，提出了建立一套高质量的全球统一的会计准则的意见，重点为公允价值计量准则。对了响应倡议与为了应对国际经济发展与发展中出现的各种问题，国际会计准则理事会进行了一系列关于公允价值计量的研究。并于2011年5月12日发布了《国际财务报告准则第13号— —公允价值计量》。我国在1998年第一次引入公允价值计量属性后，2006年颁布的会计准则把公允价值计量大量引入，这次颁布的准则即跟随国际会计发展又符合我国经济发展趋势。2014年1月26日，我国财政部在原有的38项具体准则基础上，又颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，说明公允价值计量在我国的实施是顺应时代发展的潮流，我国上市公司对于公允价值计量模式的运用将会越来越规范。

2006年我国颁布的企业会计准则中第三号准则是投资性房地产,简称CAS3。CAS3规定投资性房地产的后续计量模式有两种选择:历史成本计量模式和公允价值计量模式。其中历史成本计量模式是一般情况下的选择,而公允价值计量模式则必须在满足特定条件时才可以使用。公允价值计量模式下的资产价值的基础是实时的市场价格,是资产的真实价值,以此为基础的会计信息才是相关的可靠的会计信息,这也正是公允价值计量产生的最根本原因。在我国当前的市场环境中,特别是房地产发展环境中，投资性房地产的市场价格远远大于该项资产的成本价值，所以持有投资性房地产的上市公司如果把原来使用成本计量模式转变为公允价值计量模式,资产负债表中,转换当期的净资产会将有大幅度地增加；利润表中,由于投资性房地产不再计提折旧和摊销,减少了企业一部分的成本费用,相应地增加了利润。所以在新准则出台的时候,公允价值模式被预计将得到多数上市公司的青睐应用。但直到2012年历时六年后,采用公允价值模式的企业依然只是极少数,仅占拥有投资性房地产上市公司总数的4%左右。而在颁布实施了《企业会计准则第39号——公允价值计量》的2014年至今仍是少数上市公司选用公允价值计量模式来对投资性房地产进行后续计量。

1.2 研究意义

投资性房地产具有高风险高收益的特点，是与公司一般资产不同的一种资产，比如存货、无形资产、资产固定等,如果把它放进传统的固定资产或者别的资产中进行核算,不利于投资者做出决策，因为这样并不能真实地反映企业持有的投资性房地产的价值与盈利能力。在2006 年新企业会计准则颁布之前，企业将投资性房地产作为固定资产或无形资产核算，按照投资性房地产预计使用年限提取折旧或摊销，06年颁布会计准则中引入投资性房地产一项,对其确认、计量、披露等各个方面进行了规范,并在后续计量模式上给予了企业选择的权力。公允价值的使用可以提供更为相关的可靠的会计信息,从而提高会计信息质量，并且上市公司对计量模式的选择可以反映企业管理层的意图,从而更有利于财务报表的呈现与投资者的决策。

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