论文总字数：41504字

摘 要

近些年来，随着我国经济增长、人民生活水平提高和人民居住条件的改善，越来越多的住宅小区开始注重物业管理与物业服务。各大住宅小区纷纷启用新鲜的管理模式以及管理手段，制定完整、全面的物业管理设计方案，并且聘用高端、有经验的的管理人员来加强管理。目的就是为了充分满足业主们的日益提高的生活需求，同时提高住宅小区的层次水平，建立多方位一体化住宅环境。

本文首先通过给出的房地产项目概况，参考同组人员对于本项目的的定位设计方案，根据现有的物业管理模式发展方向，针对佳境天城住宅小区项目进行物业管理设计，打造处完整高效的物业管理服务方案。从前期的准备情况开始分析、研究和讨论，并结合现有的物业管理模式与业主需求，得出完整的物业管理设计方案。

关键词：物业管理；设计方案；住宅小区；房地产

The Property Management Plan Of Jia Jing Tian Cheng Real Estate Project

Abstract

In recent years, with China"s economic growth, improve people"s living standards, and the improvement of people s living conditions, more and more residential property management and property services began to pay attention to. Major residential areas have enabled the fresh management mode and means of management, develop property management complete design, comprehensive management, and strengthen the employment of high-end, experienced management personnel. The purpose is to fully meet the needs of the owners of the increasing demand of life, and improve the level of residential area, the establishment of a multi-faceted integrated residential environment.

Firstly, through the survey of real estate projects, the residential location design reference, contact current residential property management services, in the most pleasant city residential service design scheme of the full range of property management. From the beginning to the previous analysis, research and discussion, combined with the existing property management mode and the needs of the owners, the property management complete design.

Keywords: property management; design project; residence community; real estate

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第一章 毕业设计任务 1

1.1 项目概况 1

1.1.1 项目简介 1

1.1.2 地理位置 1

1.1.3 交通情况 1

1.1.4 基础设施情况 1

1.2 小组任务 1

1.2.1 前期调研 1

1.2.2 处理信息 2

1.3 个人任务 2

1.3.1 前期准备阶段 2

1.3.2 设计阶段 2

第二章 个人工作 3

2.1 调研阶段 3

2.2 处理信息阶段 3

2.3 设计阶段 3

第三章 毕业设计心得 4

3.1 遇到的问题和解决方法 4

3.2 收获与体会 4

第二部分 佳境天城项目物业管理方案 6

第一章 引 言 6

1.1 物业管理背景 6

1.2 物业管理意义 6

1.2.1 物业管理的理论意义 6

1.2.2 物业管理的实践意义 6

第二章 房地产项目概况 7

2.1 江宁区房地产楼盘现状 7

2.2 项目概况介绍 7

2.2.1 项目简介 7

2.2.2 地理位置 7

2.2.3 交通情况 7

2.2.4 基础设施情况 7

2.3 佳境天城项目指标概况 8

2.4 管理服务理念及管理思路 8

第三章 物业管理初期策划 10

3.1 早期介入 10

3.1.1 早期介入一般程序 10

3.1.2 规划设计前的准备阶段 10

3.1.3 规划设计的评估程序 10

3.1.4 营销策划阶段的介入程序 10

3.2 制定物业管理方案 11

3.2.1 确定管理档次 11

3.2.2 确定服务标准 11

3.2.3 确定收费标准 11

3.3 选聘组建物业管理企业 11

第四章 物业管理前期准备 12

4.1 物业管理公司详情介绍 12

4.1.1 管理公司资质 12

4.1.2 机构设置 12

4.1.3 人员选聘 12

4.2 内部规章制度 13

4.2.1 经理的岗位职责内容 13

4.2.2 经理助理的岗位职责内容 14

4.2.3 环境主管岗位职责内容 14

4.2.4 安全主管岗位职责内容 14

4.2.5 技术主管职责内容 15

4.2.6 人事行政主管职责内容 15

4.2.7 客户服务主管职责内容 15

4. 3 验收与接管 16

4.3.1 验收人员配置 16

4.3.2 接管验收的原则和方法 16

4.3.3 接管验收准备工作 16

4.3.4 接管验收流程 17

4.3.5 接管工作的注意事项 17

4.4 装修管理以及业主入伙 18

4.4.1 业主入伙主要内容 18

4.4.2 装修管理的主要内容 18

4.5 物业档案资料管理 19

4.5.1 档案资料具体内容 19

4.5.2 物业档案的管理方法 20

第五章 物业管理服务基本内容 22

5.1 常规性公共服务 22

5.1.1 房屋设备和主体的管理 22

5.1.2 环境卫生与绿化管理 25

5.1.3 治安及消防管理 28

5.1.4 车辆道路管理 31

5.1.5 社区文化活动 34

5.2 委托性服务及特约服务 35

5.2.1 委托性服务具体内容 35

5.2.2 特约性服务项目及收费标准 35

第六章 物业管理标准及质量保证措施 37

6.1 总体目标 37

6.2 保洁工作标准及质量保证措施 37

6.3 保安部工作标准及质量保证措施 38

6.4 车辆管理工作标准及质量保证措施 38

6.5 水电维护管理工作标准及质量保证措施 38

6.6 绿化养护管理工作标准及质量保证措施 39

第七章 佳境天城项目物业管理财务测算 40

7.1 物业管理成本计算 40

7.1.1 固定资本、易耗品费用的测算 40

7.1.2 管理费用成本测算 42

7.2 物业管理费用确定 44

第八章 总结与展望 45

8.1 设计报告总结 45

8.2 对物业管理的展望 45

第三部分 新形势下物业管理模式的研究 47

谢 辞 50

参考文献 51

第一章 毕业设计任务

1.1 项目概况

1.1.1 项目简介

佳境天城项目总占地面积为28136平方米，总建筑面积为52151平方米，其中住宅建筑面积为50261

平方米，商业建筑面积为1890平方米。本项目以住宅小高层为主，沿街设临街商铺。其中住宅楼共7幢，每幢17层，共有住户544户。拟建商铺1层，共22间，每间开间5.2米，进深10.4米。

1.1.2 地理位置

本小组所要调查并设计的地块位于江宁区天印大道以西、文靖路以北地块，南至文靖路，西至长塘巷，北至通湖路。经调查，佳境天城项目位于江宁区文靖路和天印大道交叉口处，出于交叉口处的地快通常交通较为发达，其地快距离江宁万达中心仅有1.5公里的路程。从该地块出发，到达新街口的时间为30分钟。此外，交叉路口的设施也较为便利。该项目与绿地紫峰公馆、石羊公园距离很近，对面便是东山小学、上元中学等学校。

1.1.3 交通情况

首先，该项目位于江宁区东山镇区域内，东山镇上的基础设施近年来发展迅速,已经拥有了多种交通方式,并形成了立体的交通网络。佳境天城项目所处地段为东山老城的中心，交通较为便利。该住宅小区的业主出门即可乘坐101路公交车或可到东山总站乘坐公交车。另外，南京地铁5号线即将动工，具体时间为2015年年末，预计会在2018年全面运行开放，这也将意味着以后的交通会更加便利，更加有利于业主们的生活。

1.1.4 基础设施情况

佳境天城项目周边拥有较多的生活配套措施，例如江宁中医院等医疗设施。除此之外，娱乐、餐饮、小商铺、菜市场、银行等生活必备设施场所都一应俱全，并且十分方便。还有，各类商圈、小学、大学城也在附近，并逐渐形成规模。因此，该项目有相当大的群众基础，同时还具相当有优势的相关配套设施。

1.2 小组任务

1.2.1 前期调研

本小组共4人，分别负责项目目标定位、营销策划、财务分析评价以及物业管理的方案设计，所以在前期的调研工作中，所有人都参与了调研工作，并取得了调研成果。

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