论文总字数：10946字
摘 要
从20世纪90年代我国开始出现公允价值以来，它的使用就一直为人们所关注。真正将公允价值引入投资性房地产是于2006年财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》，这是向国际化发展所不能避免的。然而，现实却与预估背道而驰，选择使用公允价值的投资性房地产企业屈指可数。文章对成本模式与公允价值模式做了一系列分析，简要概述了公允价值在我国投资性房地产产业运用中的影响以及存在的问题并提出了相应的可行性建议。关键词：投资性房地产，成本模式，公允价值
Abstract:Since the idea of ‘fair value’ appeared in China in the 1990s, its application has been under scrutiny. ‘Fair value’ was first authentically introduced into investment real estate by Accounting Standards for Enterprises–Basic Standards carried out by the Ministry of Finance in 2006, which was an inevitable trend for international growth. However, the reality and pre-estimate often run in opposite directions- few enterprises choose to apply to investment real estate. The article provides a series of analysis on both the cost model and the fair value model, together with a summary of the influences and problems of the fair value model application in the industry of investment real estate, as well as relevant feasible suggestions. The article provides a series of analysis on both the cost model and the fair value model, together with a summary of the influences and problems of the fair value model application in the industry of investment real estate, as well as some relevant feasible suggestions.
Keywords：investment real estate, the cost model, fair value
目 录
1 引言 4
2 投资性房地产的概述 4
2.1 定义 4
2.2 不属于的范围 4
2.3 投资性房地产计量模式的规定 4
3 公允价值计量对投资性房地产企业的影响 6
3.1 提升企业净资产 6
3.2 增加所有者权益 7
3.3 增加企业净利润 7
3.4 加大缴税负担 7
4 公允价值在投资性房地产中应用的案例分析 8
5 公允价值在投资性房地产中存在的问题 9
5.1 限制因素较多 9
5.2 缺乏成熟的市场环境 9
5.3 利润波动幅度大 10
5.4 基于税收的考虑 10
5.5 会计人员的专业水平有待提高 10
6 完善公允价值在投资性房地产中的应用 10
6.1 形成两者相互结合的体系 11
6.2 加快市场经济发展 11
6.3 确定合理的估值方法 11
6.4 制定税收优惠政策 12
6.5 提升财务人员专业素养 12
结 论 13
参 考 文 献 14
致 谢 15
1 引言
伴随着经济的发展，人们的投资理念也在不断转变，房地产投资已变得炙手可热。受西方国家影响并从其中寻找到能获更大利益的商机，我国一些企业也逐步走上“投资房地产”这条道路，在带动GDP快速增长的同时，相对地也产生了不少负面影响。为支持企业在这条新道路上越走越顺畅，财政部颁布了《企业会计准则》,其中投资性房地产准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并引入了公允价值，这就使企业所持有的资产构成情况披露更加清晰。实际表明，此条例并未使公允价值达到预期的效果，也未被广泛应用,如何能使之被更普遍地接受，成了亟待解决的问题。
2 投资性房地产的概述
2.1 定义
投资性房地产是业主或融资租赁的承租人为赚取租金或使其房产增值，亦或两种目的兼而有之，从而对房产单独计量和出售。主要涵盖土地使用权的租赁、现持有土地使用权增值后的转让及房产的出租[1]。将某个项目定义为投资性房地产，除了符合其概念，还应满足下列几个条件：①企业能从中获得经济利益；②能准确计算出成本；③来源可靠。
2.2 不属于的范围
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房的性质。
（2）作为存货的房地产。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
2.3 投资性房地产计量模式的规定
依现状，绝大多数企业更多情况下仍旧采用的是成本模式，因为公允价值在此产业的使用存在一定的特殊性，只有符合其使用条件才能够用公允价值计量模式。
2.3.1 成本模式
投资性房地产成本模式的原理和处理方法与固定资产类似，需计提折旧与减值准备。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
表1 成本模式下投资性房地产相关经济业务处理表
经济业务 | 会计处理 |
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