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毕 业 设 计

目 录

1 概述 3

1.1 项目概况 3

1.2 调查研究背景 3

1.3 设计依据 4

1.4 设计工作步骤 4

2 项目概况 5

2.1 宗地基本资料 5

2.2 宗地出让进程 6

2.3 规划设计条件 6

2.4 宗地现状 7

2.5 交通状况 7

2.6 周边环境 7

2.7 周边配套设施 8

2.8 项目概况总结 8

3 淮安城市发展情况 9

3.1 淮安城市概况 9

3.2 淮安市清河区 12

3.3 淮安经济环境 13

3.4 淮安文化背景 15

3.5 淮安城市规划 17

3.6 宗地所在区域发展情况 18

3.7 淮安城市发展情况总结 19

4 淮安房地产市场分析 19

4.1 房地产市场总体状况 19

4.2 淮安住宅市场状况 22

4.3 淮安住宅市场供应产品特征 25

4.4 淮安房地产市场总体分析 26

5 商业物业市场分析 26

5.1 淮安市商业现状 27

5.2 商业现状分析 31

5.3 项目周边商业分析 31

5.4 项目商业定位建议 32

6 淮安住宅消费者需求分析 33

6.1 客户需求分析 33

6.2 客户个人信息居住满意度分析 36

6.3 淮安住宅消费者需求总结 38

7 项目定位 38

7.1 项目SWOT分析 38

7.2 项目定位 39

8 项目概念规划 41

8.1 设计理念 41

8.2 项目投资建议 41

9 项目投资分析 43

9.1 项目成本分析 43

9.2 资金筹措及进度安排 46

9.3 销售价格分析 47

10 经济效益分析 51

10.1 项目盈利能力分析 51

10.2 项目不确定分析 53

10.3 经济效益分析总结 54

11 主要结论和建议 54

11.1 项目主要开发数据 54

11.2 项目主要开发风险 55

11.3 结论与建议 56

1 概述

1.1 项目概况

淮安古名：清河、清江浦、淮阴等，2001年由原地级淮阴市更名而来。秦时置县，境内有著名“青莲岗文化”遗址。至今已有2200多年的历史，历史上淮安曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，江南河道总督府，是国家历史文化名城。历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。

淮安市是江苏省省辖市，下辖清河区、清浦区、淮阴区、淮安区4区和涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县4县。此外，国家级淮安经济技术开发区计划单列，统计单独列统。

郦城国际社区项目位于淮安市水渡口CBD新市中心。沿翔宇大道，至会展中心与钵池山公园交汇处，就是郦城国际。淮安新时尚中心—万达商业广场，与之隔街相望；淮安老城中心——淮海路商圈，与之遥相呼应，彼此之间仅5分钟车程。北望钵池山，南面有淮安母亲河—里运河。该项目的主要用途是住宅和商铺用地，容积率不超过2.5，建筑密度不大于34%，绿化率大于等于37%。

郦城国际项目周边商业发达，交通便捷，配套设施十分完善，有轨电车通车在即，新亚-万达商圈近在咫尺，淮安国际会展中心、神旺大酒店比邻而居，一路之隔便是钵池山公园，淮安小学学区房，地段优势无需多言，适宜开发高品质住宅。项目规划以原生态自然资源为依托，独享里运河和钵池山公园自然景观。宗地采取挂牌方式出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证郦城国际项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。

1.2 调查研究背景

建设项目的可行性研究是在投资决策前，运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否现实、实用和可靠，在财物上是否盈利；做出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程抗风险能力等的结论，为投资决策提供科学依据。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益^[1]。

郦城国际社区位于淮安水渡口的核心，是香港金马集团投资建设的新项目。三房朝南，采光较好，阳台也采用了弧形的特色设计，特别方正。商圈在握， 医院紧邻 ，公园环绕，房型精致，房景开阔无遮挡，绿化环绕。紧邻国际会展中心（现为淮安市行政服务中心），在家就能掌握淮安发展新动向，距万达广场步行5分钟路程，钵池山公园就在眼前，坏境怡人，翔宇大道在家门口，周围更有淮安小学、淮安六中等学校，教育资源良好。城市轻轨列车有经停站，交通非常方便，贴心管家式的物业保安让您住的舒适温馨。

项目规划以原生态自然资源为依托，独享里运河和钵池山公园自然景观，更紧靠万达商业圈，是一个多功能的现代化区域，同时也是一个适合于居住和休闲的区域。它的建成，提高了人们的居住环境质量，促进周边商业的发展，给清河区的产业提供了强有力的支持。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安市城市总体规划（2009—2030）》（苏政复〔2011〕50号文），淮安市规划局，2011年7月31日；

f）《淮安市2014年国民经济和社会发展统计公报》,淮安市统计局，2015年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；

j）其他相关专业设计规范；

k）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

l）淮安市国土资源与房屋管理局土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。

首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，认真检查所有数据，并对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告。

2 项目概况

图2.1 淮安市城区图

淮安市下辖清河区、清浦区、淮阴区、淮安区（楚州区即淮安区）4区和涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县4县。

2.1 宗地基本资料

郦城国际位于淮安标志性交通主干道、越秀路交汇处

四至：翔宇大道东侧海口路北侧

面积：根据淮安市2010年国土局提供的国有土地使用权挂牌出让公告，宗地总出让面积为163460.0㎡

用地性质：商业、住宅用地

宗地主要控规：住宅容积率≤2.5，建筑密度≤28%，绿地率≥35%

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1058.36元/㎡，总价款为17300万元

2.2 宗地出让进程

2.2.1 出让方式

表2.1 土地概况

2.2.2 竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2010年2月9日9时30分公布，按照价高者得原则确定竞得人。

2.2.3 报名时间

2010年1月26日8时30分至2010年2月7日16时（节假日休息），申请人可到淮安市清河区土地交易中心向淮安市国土资源局分局提出书面申请。竞买保证金到帐的截止时间是2010年2月7日16时。经审查，具备申请条件，并按规定交纳竞买保证金的申请人，淮安市国土资源局清河分局将于2010年2月7日17时前确认其竞买资格。

2.2.4 挂牌时间

2010年1月30日9时30分至2010年2月9日14时30分（节假日休息）。

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

商业、商住、住宅用地。

2.3.2 土地使用强度

容积率商业为2-3，住宅不大于2.5；绿化率商业不小于25%，住宅不小于35%；建筑密度商业不大于35%，住宅不大于30%。

2.3.3 建筑风格

郦城国际社区符合国际潮流的ARTDECO建筑风貌，营造极致精品的视觉盛宴。淮安首创首层下复式户型及顶层复式豪宅，天地间尽享城市别墅生活；社区封闭式管理并开创淮安首个电子脉冲周界；小区内人车分流，可从地下车库直达所在楼层；挑高6米的酒店式大堂，更彰显尊贵。

2.4 宗地现状

郦城国际社区，是一座46万平方的地标建筑群，涵盖18-33层高档住宅，25000平方水岸休闲商业街及35000平方的社区配套商业。它背依钵池山公园1800亩城市绿肺，前揽绵长悠远的里运河水岸绿化。社区内有芸萃世博园林概念精心植栽的矩阵树林、果岭繁花；外有淮安行政审批中心的开阔广场、阳光清风。环境优美，适合居住。

2.5 交通状况

项目周边交通十分便捷，有十几条公交线路途径该项目。8路、69路、33路、4路、18路、32路、33路、35路、52路、游2都经此地。另外，有轨电车也即将投入使用，有轨电车线路西起市体育馆，沿交通路至大运河广场北侧，经和平路至水渡口广场，向南沿翔宇大道、楚州大道至淮安区商贸城，全长20.3公里，共设车站23个。

2.6 周边环境

郦城国际社区背依钵池山公园，前揽里运河。社区内有芸萃世博园林概念精心植栽的矩阵树林、果岭繁花。外有淮安行政审批中心的开阔广场，但其位于淮安标志性交通主干道、越秀路交汇处，有一定的噪音污染。

2.7 周边配套设施

图2.2 会展中心及淮安市深圳路小学

郦城国际社区，位于淮安水渡口CBD新市中心，涵盖25000平方水岸休闲商业街及35000平方的社区配套商业。社区周围，淮安国际会展中心、中国人民银行、神旺大酒店、万达商业广场以及由香港金马集团开发建设的郦城会展国际酒店等完善生活配套，环伺小区左右，缔造出令人惊叹的高品质奢华人居社区典范。淮海、万达新老城市繁华中心近在咫尺，新淮安地标建筑——国际会展中心及规划中的郦城国际会展酒店，与之比肩而立；淮安新时尚中心——万达商业广场，与之隔街相望；淮安老城中心——淮海路商圈，与之遥相呼应，彼此之间仅5分钟车程，满足了业主对传统商业模式的需求。不同样式的商业配套，让郦城国际社区生活更省心，品味更超强。

该项目周围的教育配套也很出众。附近的淮安小学，九年一贯制顶级教育保障，三年附属幼教，六年优质小教。由北京路小学整体搬迁的顶级名校淮安小学，新建高品质现代化小学校舍，质量、环境配置堪比大学，更有淮安顶级中学淮阴中学、淮安市第五中学，崇华小学幼儿园环伺小区左右。项目更背依钵池山公园1800亩城市绿肺，前揽绵长悠远的里运河水岸绿化，自然环境优美，适合居住。

2.8 项目概况总结

郦城国际社区位于水渡口核心地带，地属都市繁华金角，交通便捷，周边环境优美，坐拥多样化完善商业配套，适合人们居住。该宗地由政府挂牌出让，符合国家、地方政策法规，是一个集住宅、商业于一体的综合项目。

3 淮安城市发展情况

3.1 淮安城市概况

图3.1 淮安地理位置

淮安地处江苏省长江以北的核心地区，长三角城市群成员，苏中、苏北重要中心城市 。 东北接连云港，东南接盐城，南接扬州，西南邻省会南京、和安徽省滁州市，西北连宿迁。邻江近海，是南下北上的交通要道，区位优势独特。淮安是江苏省的重要交通枢纽交通，也是长三角北部地区的区域交通枢纽。淮安下辖清河区、清浦区、淮阴区、淮安区4区和涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县4县。此外，国家级淮安经济技术开发区计划单列，统计单独列统。

淮安，2001年由原地级淮阴市更名而来。秦时置县，境内有著名“青莲岗文化”遗址。至今已有2200多年的历史，历史上淮安曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，江南河道总督府。国家历史文化名城。历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。

淮安人杰地灵，人文景观众多，文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内。古淮河生态文化园等一批新的景区景点相继建成对外开放。

3.1.1 淮安城市交通

铁路：宁淮城际铁路、新长铁路、宿淮铁路、淮连铁路、淮扬镇城际铁路、徐宿淮城际铁路、徐淮沪高速铁路

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