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毕 业 设 计

目 录

1 概述 3

1.1 项目概况 3

1.2 调查研究背景 3

1.3 设计依据 4

1.4 设计工作步骤 4

2 项目概况 5

2.1 宗地基本资料 6

2.2 宗地出让进程 6

2.3 规划设计条件 7

2.4 宗地现状 8

2.5 交通状况 8

2.6 周边环境 8

2.7 周边配套设施 9

2.8 项目概况总结 9

3 淮安城市发展情况 10

3.1 淮安城市概况 10

3.2 淮安市经济技术开发区 11

3.3 淮安经济环境 12

3.4 淮安文化背景 13

3.5 淮安城市规划 15

3.6 淮安城市发展情况总结 16

4 淮安房地产市场分析 18

4.1 房地产市场总体状况 18

4.2 淮安住宅市场状况 20

4.3 淮安住宅市场供应产品特征 23

4.4 淮安房地产市场总体分析 24

5 商业物业市场分析 25

5.1 淮安市商业现状 25

5.2 商业现状分析 27

5.3 项目周边商业分析 28

5.4 项目商业定位建议 28

6 淮安住宅消费者需求分析 30

6.1 客户需求分析 30

6.2 客户个人信息居住满意度分析 33

6.3 淮安住宅消费者需求总结 35

7 项目定位 36

7.1 项目SWOT分析 36

7.2 项目定位 38

8 项目概念规划 40

8.1 设计理念 40

8.2 项目投资建议 40

9 项目投资分析 42

9.1 项目成本分析 42

9.2 资金筹措及进度安排 44

9.3 销售价格分析 45

10 经济效益分析 48

10.1 项目盈利能力分析 48

10.2 项目不确定分析 50

10.3 经济效益分析总结 51

11 主要结论和建议 51

11.1 项目主要开发数据 51

11.2 项目主要开发风险 52

11.3 结论与建议 53

1 概述

1.1 项目概况

淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。地处长江三角洲地区，是南京都市圈紧密圈层城市，苏北重要中心城市。是古淮河与京杭大运河交点，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。也是中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家级低碳试点城市。与扬州等为淮扬菜的主要发源地之一，为江淮流域古文化发源地之一。 

淮安历史悠久、人杰地灵。是时任中共中央政治局常委、中华人民共和国第一任国务院总理周恩来同志的故乡，也是现任中共中央政治局委员、中华人民共和国副主席李源潮同志的故乡。

淮安地处江苏省长江以北的核心地区，长三角城市群成员，苏中、苏北重要中心城市。东北接连云港，东南接盐城，南接扬州，西南邻省会南京、和安徽省滁州市，西北连宿迁。邻江近海，是南下北上的交通要道，区位优势独特。淮安是江苏省的重要交通枢纽交通，也是长三角北部地区的区域交通枢纽。

茂华国际汇项目位于江苏省淮安市经济技术开发区，邻近规划中的水渡口中央商务区，淮安市南昌路东，与占地面积1800亩的钵池山公园一路之隔。项目占地30.7公顷。规划地上建筑面积约70万平方米，由32幢高层及沿街商业组成。该地块的主要用途是住宅用地以及配套商业，容积率不超过2.2，绿化率大于等于35%。

茂华国际汇项目周边环境优美适于居住，紧邻钵池山公园，交通便捷，市政配套设施十分完善，适宜开发高品质住宅。宗地地面平坦，并无较深的沟壑。宗地为政府储备建设开发用地，由政府挂牌出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证茂华国际汇项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。

1.2 调查研究背景

可行性研究是指在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。在项目开发工作的各个环节中可行性研究处于中心地位,其质量的好坏对于以后各个阶段的工作，乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响，甚至在很大程度上决定着项目的成败^[1]。

茂华国际汇项目位于淮安市清河区富裕的经济技术开发区，邻近规划中的水渡口中央商务区，核心地段。统计数据显示，花园街板块的商品住宅销量约占市区商品住宅总销量的1/7。板块内的商品房成交均价远高于市区整体成交均价。据了解，在该区域房地产快速发展的背后，是合理的产城融合的发展规划。政府部门在改造工程启动前，就专门聘请了国际知名设计师为武宜路花园街量身打造规划设计。

为了贯彻武宜路花园街的规划设计，数十亿元市政投入引导着这个板块的发展。50路、 3路、23路等公交路线可达，10多条交通线路。1800亩钵池山公园、万达广场购物娱乐休闲胜地，同时，该区域内更是聚集了一批名校，包括白鹭湖小学、白鹭湖中学、淮安小学、金阳光幼儿园、深圳路小学幼儿园、青浦中学等。而对于开发商的选择，政府更是精心挑选，只有专业、有实力的房企，给出符合区域发展的规划，才能放行。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安市城市总体规划(2009-2030)》，淮安市规划局，2011年；

f）《住宅设计规范》GB50096-2011；

g）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

h）其他相关专业设计规范；

i）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

j）淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。
　　首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可行性研究编制，并根据老师给出的建议完善可行性研究报告^[1]。

2 项目概况

图2.1 淮安市城区图

淮安市，江苏省辖市。位于省境北部。总面积10122平方千米。总人口538万人（2010年）。辖4个市辖区、4个县：清河区、清浦区、淮安区、淮阴区、涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县。市政府驻清河区。

2.1 宗地基本资料

茂华国际汇项目位于江苏省淮安市经济技术开发区，邻近规划中的水渡口中央商务区，淮安市南昌路东。

四至：东至韩泰路，南至珠江路，西至南昌路，北至水渡口大道。

面积：根据淮安市国土局2007年8月27日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地总出让面积为306269㎡（合459.4035亩）。

用地性质：住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率≤2.50，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1920.21元/㎡，总价款为58810万元。

2.2 宗地出让进程

2.2.1 出让方式

宗地于2007年8月27日挂牌出让，基本资料如下：

图2.2 宗地平面图

该图中韩泰路西侧、南昌路东侧为茂华国际汇地块。

表2.1 土地概况

2.2.2 竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2007年8月27日公布，按照价高者得原则确定竞得人。

2.2.3 报名时间

2007年8月27日至2007年8月29日（节假日休息），申请人可到淮安市清河区土地交易中心向淮安市国土资源局提出书面申请。竞买保证金到帐的截止时间是2007年8月29日。经审查，具备申请条件，并按规定交纳竞买保证金的申请人，淮安市国土资源局淮安分局将于2007年8月29日17时前确认其竞买资格。

2.2.4 挂牌时间

2007年8月24日至2007年9月18日9∶30时（节假日休息）。

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

住宅用地。

2.3.2 土地使用强度

容积率住宅不大于2.2；绿化率住宅不小于35%；建筑密度住宅不大于30%。

2.3.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点（3个）、垃圾转运站、开闭所等。

2.3.4 建筑风格

茂华国际汇由美国SD建筑设计事务所和亚洲顶尖的景观设计公司香港泛亚国际倾力打造，128米超大楼间距形成了内外双公园景观，强调社区内部大尺度感及内外景观的交融性。整个项目建筑风格趋向于景观园林。茂华国际汇根据其独特的区位优势、紧邻钵池山公园，外瞰钵池山1800亩绿野，内眺浩瀚中央水系景观园林，打造5000平方米湖景，自上而下，由内而外，借势建园。营造“两个公园一个家”“公园里的幸福之家”的氛围。

2.3.5 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

2.4 宗地现状

茂华国际汇位于淮安水渡口CBD板块，毗邻1800亩钵池山公园，最高档的产品线尊享系列代表作，齐集配套、交通、规划几大优势于一体，汇集各界精英名士，成为淮安高品质生活消费场所的新地标。

2.5 交通状况

项目周边道路通畅，交通十分便捷，有十几条公交线路途径该项目。北面有着清河区最大的休闲、娱乐、购物广场，淮安万达广场。西面为清河区最大的生态公园，1800亩钵池山公园，距离仅18米。公交十分方便，

2.6 周边环境

图2.3 钵池山公园

茂华国际汇项目周围环境优美，紧邻钵池山公园，距离钵池山公园直线距离仅18米，钵池山公园是淮安最大的开放式生态公园，总占地1800亩，可以说是一个大型天然氧吧，更是淮安的一块“绿肺”，更有助于保持健康生活习惯。

宗地紧邻水渡口中央商务区、万达商业圈，距离淮安的购物中心万达广场仅需10分钟，集休闲、娱乐、购物于一体，提高住户生活质量。

白鹭湖学区，350000平方米教育用地，省一类标准，小学中学一站式教育，满足千万家庭对于优质教育的需求。

交通便利，四通八达，但北侧相邻的水渡口大道是交通主干道，会造成一定的噪声污染。

2.7 周边配套设施

2.7.1 生活配套设施情况

图2.4 万达广场及白鹭湖学区

茂华国际汇项目位于水渡口中央商务区，周边商业配套齐全，其中万达广场，仅仅只需10分钟便都可到达，这些商业娱乐场所使得我们业余生活更加丰富。

当然，该项目周边除了商业气息浓郁，教育配套也很出众。自带白鹭湖学区，从幼儿园到初中是12年一站式的，从此对孩子的上学问题不再烦恼。

而且茂华国际汇项目紧邻钵池山公园，与项目仅一条马路之隔，钵池山公园是淮安最大的开放式生态公园，总占地1800亩，可以说是一个大型天然氧吧，更是淮安的一块“绿肺”，更有助于保持健康生活习惯。

2.7.2 市政配套设施情况

供水系统：市政供水，水电表均为一户一表，每户独立水表；
供电系统：市政供电220-250V，110KVA变电站；

供热：每家每户配备暖气供热设施；

天然气：引入位置水渡口大道距离宗地约2公里；

雨污水：排入位置南昌路；

电源、电视：引入位置南昌路，埋地敷设；

电话：引入位置南昌路，埋地敷设。

2.8 项目概况总结

宗地位于水渡口中央商务区街核心地带，周边环境优美，交通便捷，市政配套设施十分完善，适宜开发高品质住宅。宗地地面平坦，并无较深的沟壑。宗地为政府储备建设开发用地，由政府挂牌出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。

3 淮安城市发展情况

3.1 淮安城市概况

图3.1 淮安地理位置

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