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毕 业 设 计

目 录

1 概述 3

1.1 项目概况 3

1.2 调查研究背景 4

1.3 设计依据 4

1.4 设计工作步骤 5

2 项目概况 6

2.1 宗地基本资料 6

2.2 规划设计条件 6

2.3 交通状况 7

2.4 周边环境 7

2.5 周边配套设施 7

2.6 项目概况总结 8

3 淮安城市发展情况 9

3.1 淮安城市概况 9

3.2 淮安市淮阴区 10

3.3 淮安经济环境 10

3.4 淮安城市规划 12

3.5 宗地所在区域发展情况 12

3.6 淮安城市发展情况总结 13

4 淮安房地产市场分析 14

4.1 房地产市场总体状况 14

4.2 淮安住宅市场状况 17

4.3 淮安市住宅市场供应产品特征 20

4.4 淮安房地产市场总体分析 21

5 商业物业市场分析 22

5.1 淮安市商业现状 22

5.2 商业现状分析 25

5.3 项目商业定位建议 25

5.3.1 本项目商业定位及业态建议 25

5.3.2 定位依据 26

6 淮安市住宅消费者需求分析 26

6.1 客户需求分析 26

6.2 客户个人信息居住满意度分析 29

6.3 淮安市住宅消费者需求总结 31

7 项目定位 32

7.1 项目SWOT分析 32

7.2 项目定位 33

8 项目概念规划 35

8.1 设计理念 35

8.2 项目投资建议 35

9 项目投资分析 36

9.1 项目成本分析 36

9.2 资金筹措及进度安排 39

9.3 销售价格分析 39

10 经济效益分析 43

10.1 项目盈利能力分析 43

10.2 项目不确定分析 45

10.3 经济效益分析总结 47

11 主要结论和建议 47

11.1 项目主要开发数据 47

11.2 项目主要开发风险 48

11.3 结论与建议 48

1 概述

1.1 项目概况

江苏省淮安市，2001年由原淮阴市更名而来，北接连云港，东毗盐城，南连扬州和安徽滁州，西邻宿迁。位于江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一，是长三角城市经济协调会成员市。淮安市属中国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。淮安是全国历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市，与扬州为淮扬菜的主要发源地，为江淮流域古文化发源地之一，历史悠久、人杰地灵。淮安是江苏省的重要交通枢纽交通，也是长三角北部地区的区域交通枢纽。

淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、淮安4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外，国家级淮安经济技术开发区计划单列，统计单独列统。至2010年末，全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇，另有11个街道办事处。

英祥承德公馆位于淮阴区银川路东，珠江路南，承德路西，正对淮安市新火车北站，政府在规划上拟将该区域建设成为依托铁路、公路客运交通的市场、商业服务以及文化娱乐区，打造淮阴区的商业、贸易中心，树立准安北大门的形象，从而拉动城市的发展。

项目占地约191亩，总建筑面积约52万平方米，其中商业面积约6万平方米，整体规划以十字贯通的商业街划分为四个住宅组团。项目西北角为1栋22层酒店式公寓，其下部分为3层商业群楼，并在地下部分设有超市，住宅楼一二期以18层为主，三四期均为33（34）层。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证英祥承德公馆项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。

1.2 调查研究背景

房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。

英祥承德公馆小区位于珠江路南侧，承德北路西侧，工程总用地面积127674.5平方米，规划容积率3.50，建筑密度30.0%，绿地率30.0%。具有52万方缤纷生活城。物业形态丰富，高层、商业、超市、酒店等。项目傲居于珠江路与承德北路交汇处，处于淮阴核心区域，是连接淮安中心城区与淮阴新功能区的重要枢纽，紧邻汽车北站火车北站，便利交通畅达全城。

为了贯彻淮安市淮阴区的规划设计，数十亿元市政投入引导着这个板块的发展。3条快速公交线，20多条普通交通线路，长虹路高架在区域内设有道口。同时，该区域内更是聚集了一批名校，包括淮阴区机关幼儿园、湖塘实验小学、星河小学等。而对于开发商的选择，政府更是精心挑选，只有专业、有实力的房企，给出符合区域发展的规划，才能放行。

英祥承德公馆项目是淮安是淮阴区内重要的建设项目。它的建设将配合淮安城市发展的战略需要，在淮阴区建成一个大型的多功能现代化区域，成为展示淮阴区现代化风貌的重要指标。该项目将大大提高淮阴区的现代化服务水平，对提升淮阴区的整体形象，改善淮阴区内的生活环境和生活质量有着十分重要的作用。它的建成将使淮阴区不再仅仅是一个适合于工作的区域，同时还是一个适合于居住和休闲的区域。因此它的建设将为淮阴区的产业提升提供强有力的支持。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安市城市总体规划（2008-2030）纲要》，2009年1月17日；

f）《淮安市国民经济和社会发展第十个五年计划（2001-2005）》，2001年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。
　　首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）编制房地产市场调查报告。

最后对研究项目进行房地产市场调查编制，并根据老师给出的建议完善房地产市场调查报告。

2 项目概况

图2.1 淮安市城区图

淮安市现辖清河、清浦、淮阴、淮安4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。

2.1 宗地基本资料

英祥承德公馆位于淮阴区银川路东，珠江路南，承德路西，正对淮安市新火车北站。

面积：项目占地约191亩，总建筑面积约52万平方米，其中商业面积约6万平方米。

用地性质：商业、住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率3.50，建筑密度30%，绿地率30%。

建筑类别：塔楼、高层。

预售许可证：淮阴房预售证2015008号。

2.2 规划设计条件

2.2.1 土地使用性质

商业、住宅用地。

2.2.2 土地使用强度

容积率2.99；绿化率30%；建筑密度30%。

2.2.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点、垃圾转运站、自行车停放点等。

2.2.4 交通组织

公交：1路、7路、11路、12路、39路、52路、37路到淮安火车站下。

停车位:机动车位2546个，非机动车位13849辆。

2.2.5 项目配套

幼儿园：大鹏幼稚园。

超市：聚宾缘超市 、北站超市。

3层商业群楼，并在地下部分设有超市。

2.2.6 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

2.3 交通状况

附近有1路、7路、11路、52路等公交车经过，北面为淮安火车站，西面为台州商城，西北方向有淮安汽车北站，交通便利，可通达淮安全城。

2.4 周边环境

英祥承德公馆项目周围环境优美，没有严重污染空气的企业，远离市区嘈杂，生活环境相当舒适。宗地相邻火车站出行方便。

2.5 周边配套设施

2.5.1 生活配套设施情况

图2.2 淮安火车站及大润发

英祥承德公馆项目位于淮阴区核心地段，正对淮安市新火车北站，政府在规划上拟将该区域建设成为依托铁路、公路客运交通的市场、商业服务以及文化娱乐区，打造淮阴区的商业、贸易中心，树立准安北大门的形象，从而拉动城市的发展。周边拥有大润发超市，生活购物十分方便。

淮安火车站隶属于上海铁路局,位于江苏省淮安市淮阴区淮海北路与珠江路交叉处，距淮安市中心约14公里。淮安火车站早于2004年7月就开通了客运列车，2005年7月1日起可通往全国各地。新淮安火车站^[1]设计精巧，站前广场美观大方，按航站楼建造标准建设的候车室共有两层，总建筑面积达10669平方米。为旅客提供周到的候车服务。淮安火车站目前一共有18趟列车经过，隶属于上海铁路局。淮安站邮编为223000，目前为二等站。客运：办理旅客乘降；邮政、行包、行李、包裹托运；办理公铁水陆联运业务；货运办理整车货物发到；不办理危险货物发到。淮安站距新沂站110公里（新长线），发往国内北京，哈尔滨，兰州，成都，青岛，太原，扬州，泰州，南通的旅客列车都经过淮安火车站。

淮阴区大润发东地块位于黄河东路北侧，总用地面积30387.5平方米，规划容积率3.37，建筑密度23.0%，绿地率36.95%。

2.5.2 市政配套设施情况

供水系统：市政供水，水电表均为一户一表，每户独立水表；
供电系统：市政供电220V，110KVA变电站；

供水：市政供水；

供热：无市政供热设施；

雨污水：排入位置承德路；

电源、电视：引入位置承德路，埋地敷设；

电话：引入位置承德路。

2.6 项目概况总结

项目位于淮阴区核心地带，周边环境优美，交通便捷，污染小，市政配套设施十分完善，适宜开发高品质住宅。宗地地面平坦，并无较深的沟壑。该项目也是一个住宅、高级酒店和商业街于一体的综合项目。

3 淮安城市发展情况

3.1 淮安城市概况

图3.1 淮安地理位置

淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。地处长江三角洲地区，是南京都市圈紧密圈层城市，苏北重要中心城市。是古淮河与京杭大运河交点，市境内有全国五大淡水湖^[2]之一的洪泽湖。也是中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家级低碳试点城市。与扬州等为淮扬菜的主要发源地之一，为江淮流域古文化发源地之一。

淮安历史悠久、人杰地灵。是时任中共中央政治局常委、中华人民共和国第一任国务院总理周恩来同志的故乡，也是现任中共中央政治局委员、中华人民共和国副主席李源潮同志的故乡。

淮安古名：清河、清江浦、淮阴等，2001年由原地级淮阴市更名而来。秦时置县，境内有著名“青莲岗文化”遗址。至今已有2200多年的历史，历史上淮安曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，江南河道总督府。国家历史文化名城。历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。

淮安地处江苏省长江以北的核心地区，长三角城市群成员，苏中、苏北重要中心城市。 东北接连云港，东南接盐城，南接扬州，西南邻省会南京、和安徽省滁州市，西北连宿迁。邻江近海，是南下北上的交通要道，区位优势独特。淮安是江苏省的重要交通枢纽交通，也是长三角北部地区的区域交通枢纽。

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