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毕 业 设 计

目 录

1 概述 4

1.1 项目概况 4

1.2 设计背景 4

1.3 设计依据 4

1.4 设计工作步骤 5

2 项目概况 5

2.1 宗地基本资料 5

2.2 宗地出让进程 6

2.3 规划设计条件 6

2.5 交通状况 7

2.6 周边环境 7

2.7 周边配套设施 7

2.8 项目概况总结 8

3 南京城市发展情况 8

3.1 南京城市概况 8

3.2 南京市河西板块 11

3.3 南京经济环境 12

3.4南京文化背景 12

3.5 南京城市规划 13

3.6 宗地所在区域发展情况 14

3.7 南京城市发展情况总结 15

4 南京房地产市场分析 16

4.1 房地产市场总体状况 16

4.2 南京住宅市场状况 17

4.3 南京市住宅市场供应产品特征 19

4.4 南京房地产市场总体分析 20

5 商业物业市场分析 21

5.1 南京市商业现状 21

5.2 项目周边商业分析 22

5.3 项目商业定位建议 23

6 南京住宅消费者需求分析 24

6.1 客户需求分析 24

6.2 客户个人信息居住满意度分析 29

6.3 南京住宅消费者需求总结 31

7 项目定位 32

7.1 项目SWOT分析 32

7.2 项目定位 33

8 项目概念规划 34

8.1 设计理念 34

8.2 项目投资建议 35

9 项目投资分析 37

9.1 项目成本分析 37

9.2 资金筹措及进度安排 39

9.3 销售价格分析 40

10 经济效益分析 41

10.1 项目盈利能力分析 41

10.2 项目不确定分析 43

10.3 经济效益分析总结 44

11 主要结论和建议 45

11.1 项目主要开发数据 45

11.2 项目主要开发风险 45

11.3 结论与建议 46

1 概述

1.1 项目概况

南京鲁能公馆项目（以下简称本项目）位于南京市建邺区奥体中心南部区域，属于南京市河西新城。河西新城整体定位为中央商务区，规划定位以商务、商贸、文体三大功能为主。河西新城将建设成为一个现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化新南京标志区。

作为南京市第一个先整体统一规划、后组织实施建设的区域，河西新城经历了十二年的发展，借助举办十运会和青奥会的契机，河西的建设配套逐渐完善，逐步成为南京主城的重要板块。根据2014年最新修订的河西新城规划，新河西被定位为面向长三角的国际化金融服务中心，成为以金融商务和文化休闲功能为主导、以科技智慧产业为支撑、以现代文明与滨江特色风貌相辉映的绿色生态型标志地区。

项目所属河西南部新城区域属河西新城重要组成部分,规划分为“一角、三带、四社区”,“一角”是位于西北角的商务集中区；“三带”分别是江东路综合服务带、滨江商务休闲带、秦淮新河休闲服务带；“四社区”对应四个居住社区中心,分别是新闸居住社区、新梗居住社区、双闸居住社区、莲花居住社区。

1.2 设计背景

地块项目的可行性研究是指在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，其目的是确定建设项目是否可行，使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。在项目开发工作的各个环节中可行性研究处于中心地位,其质量的好坏对于以后各个阶段的工作，乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响，甚至在很大程度上决定着项目的成败。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e)《2014-2019年南京房地产市场现状调研分析及发展前景报告》；

f) 南京市政府网站、南京市规划局网站、搜房网等提供的相关资料；

g) 其它。

1.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。
　　首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对南京房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告。

2 项目概况

2.1 宗地基本资料

四至：项目地块位于建邺区双闸街以西、螺塘街以南、新河路以北

面积：6.85万㎡

用地性质：商业、商住、住宅用地。

宗地主要控规：容积率2.75，90㎡以下面积占比大于50%。地块内应配置建筑面积不小于60㎡的公厕一座并于第一期工程竣工前建成。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为14722元/㎡，总价款为10亿元。

2.2 宗地出让进程

2.2.1 出让方式

宗地于2015年3月31日挂牌出让，基本资料如下：

图标目标地块为本项目。项目地块位于建邺区双闸街以西、螺塘街以南、新河路以北。

表2.1 土地概况

2.2.2 竞价方式

本期国有建设用地使用权拍卖不设底价，按照报价最高且不低于起报价的原则确定土地受让人。至拍卖报名截止时间，如宗地报名参拍者仅有1个单位或个人时，该宗地将不再拍卖，该土地使用权由该宗地报名者以拍卖公告的起报价受让取得。

2.2.3 报名时间

2015年1月1日9时至2015年3月30日17时（节假日休息）

2.2.4 挂牌时间

2015年3月31日9时30分至2010年4月7日14时30分（节假日休息）。

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

商业、商住、住宅用地。

2.3.2 土地使用强度

容积率商业为2.3，住宅不大于2.75；绿化率商业不小于25%，住宅不小于37%；建筑密度商业不大于35%，住宅不大于30%。

2.3.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点（4个）、垃圾转运站、开闭所等。

2.3.4 交通组织

小区共设置四个入口，两个主入口位于中央景观大道；小区内道路形成环线，在主、次入口设置地下室车库出入口，减少机动车对小区行人影响以达到人车分流的目的，又能最大程度避免给景观、建筑规划带来不利因素。

2.3.5 建筑风格

立面为现代公建风格，在设计中遵循以下原则：

a.建筑单体设计中，考虑住宅本身的造型特点及周边的建筑元素，用简洁的造型以及简约的线条勾勒出简约、现代、大气的建筑形态；

b.住宅的立面造型：通过阳台栏板、走廊装饰柱、石材和涂料等要素的有机结合，从文化内涵和生活模式的层面充实小区的精神实质；

2.3.6 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

2.4 宗地现状

项目地块位于建邺区双闸街以西、螺塘街以南、新河路以北，地块内部较为平整有部分杂草，东南西三面为规划路，目前已施工完毕，等待验收。

2.5 交通状况

河西新城有轨电车一号线，宁和城际（S3）一期（预计2017年通车），地铁2号线西延线（规划中）、7号线（规划中）。

2.6 周边环境

南京鲁能公馆项目（以下简称本项目）位于南京市建邺区奥体中心南部区域，属于南京市河西新城。河西新城整体定位为中央商务区，规划定位以商务、商贸、文体三大功能为主。

2.7 周边配套设施

2.7.1 生活配套设施情况

奥体商圈、鱼嘴商圈5公里内南京青奥商业中心天迈广场嘉业国际购物中心。

2.7.2 市政配套设施情况

公共配套：外部公共配套主要展现项目优越的区域地理位置，满足客户享受城市生活，体验人文健康的环境及高尚的教育医疗商务服务。

景观配套：滨江风光带、秦淮河风光带

市政配套：青奥公园、鱼嘴公园，河西生态公园，南京市政务服务中心

交通配套：河西新城有轨电车一号线，宁和城际（S3）一期（预计2017年通车），地铁2号线西延线（规划中）、7号线（规划中）。

教育配套：幼儿园、南京外国语学校河西分校（建成）、南京市河西行知小学。

医疗配套：南京儿童医院河西分院、南京明基医院

商务配套：河西CBD、海峡云谷、汇金中心

生活配套：奥体商圈、鱼嘴商圈5公里内南京青奥商业中心天迈广场嘉业国际购物中心。

图2.1 项目周边配套图

2.8 项目概况总结

鲁能公馆项目，交通便捷，市政配套设施十分完善，适宜开发高品质住宅。宗地地面平坦，并无较深的沟壑。宗地为政府储备建设开发用地，由政府挂牌出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。

3 南京城市发展情况

3.1 南京城市概况

南京，简称宁，是江苏省会，地处中国东部地区，长江下游，濒江近海。全市下辖11个区，总面积6597平方公里，2013年建成区面积752.83平方公里，常住人口818.78万，其中城镇人口659.1万人。 

“江南佳丽地，金陵帝王州”，南京拥有着6000多年文明史、近2600年建城史和近500年的建都史，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称，是中华文明的重要发祥地，历史上曾数次庇佑华夏之正朔，长期是中国南方的政治、经济、文化中心，拥有厚重的文化底蕴和丰富的历史遗存。

南京是国家重要的科教中心，自古以来就是一座崇文重教的城市，有“天下文枢”、“东南第一学”的美誉。截至2013年，南京有高等院校75所，其中211高校8所，仅次于北京上海；国家重点实验室25所、国家重点学科169个、两院院士83人，均居中国第三。

3.1.1 南京城市交通

铁路：南京主要火车站有南京站、南京南站、六合站、江浦站、仙林站、紫金山站、江宁站、江宁西站、溧水站、南京东站、南京客技站，另有新南京北站规划中。其中南京站是国家铁路枢纽站、中国十大铁路枢纽；南京南站是国家铁道枢纽站、亚洲最大高铁站；南京东站是华东地区最大的编组站、国家十五大路网性编组站；南京客技站是列车技术场站。

公路：南京是国家综合交通枢纽，公路网密度居全国中心城市前列，截至2014年，南京高速公路通车总里程已达612.973公里，高速公路网密度达每百平方公里9.31公里，位居全国第一。

以南京为中心，有宁沪、宁高、宁镇、宁滁、宁连、宁通、宁巢、宁合、宁洛、宁马、宁宣、宁盐、宁淮、宁蚌、宁常、宁杭等高等级公路呈放射状通往江苏省及周边省市。其中，国家高速公路5条：G25长深高速（宁杭高速）、G36宁洛高速、G40沪陕高速（宁合高速）、G42沪蓉高速（沪宁高速）和G4211宁芜高速（宁马高速），国道4条：104国道、205国道、312国道、328国道。

南京有8个长途汽车客运站和虹桥旅游汽车站，包括南京汽车客运站、长途汽车北站、南京长途汽车东站、南京汽车客运南站、江宁汽车站、溧水汽车站、高淳汽车站、南京葛塘客运站等。

机场：南京禄口国际机场。

市内交通：城市公交、地铁、有轨电车。

3.1.2 位置境域与地形地貌

南京位于长江下游中部地区，江苏省西南部，是国家区域中心城市（华东），长三角辐射带动中西部地区发展的国家重要门户城市，也是“一带一路”战略与长江经济带战略交汇的节点城市。地理坐标为北纬31°14″至32°37″，东经118°22″至119°14″。市中心新街口地理坐标为北纬32°02"38"、东经118°46"43"。总面积6597km²（不含水域），截至2012年建成区面积752.83km²。

南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽50～70公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。

3.1.3 人口

2014年末南京市常住人口821.61万人，比上年末增加2.83万人。在常住人口中，0-14岁人口为82.02万人，占比9.98%；15-64岁人口655.03万人，占比79.73%；65岁及以上人口84.56万人，占比10.29%。年末全市户籍总人口为648.72万人，比2013年末增加5.63万人。

3.1.4 三产比例

图3.1 2014年南京市三产比例饼状图

2014年实现地区生产总值8820.75亿元，列全国第十一位，增长10.1%；公共财政预算收入903.49亿元；社会消费品零售总额4167.2亿元；城市居民人均可支配收入42568元；农民人均纯收入17661元； 服务外包执行额114.5亿美元，在中国城市中排名第一，同比增长32.3%。

2014年南京产业结构为，第一产业占据2.6%，第二产业占据41.6%，第三产业占据55.8%，第三产业比重位列国内第五，前四为北上广深。 2014年中国区域中心城市竞争力评估，南京仅次于深圳广州。

3.1.5 行政区划

南京市行政区划为南京市辖11个市辖区、87个街道、13个镇。面积6501平方千米，人口818.78万人（2013年）。

3.1.6 城市荣誉

南京市被评为过“2016年全球城市发展动力指数·全球最具活力城市”、“2015中国小康社会建设示范奖”、“全国综合运输服务示范城”、“全国综合运输服务示范城”等奖项，还获得2015中国最具发展机遇城市排行第三位、中国城市基础设施竞争力指数排名第五名，仅次于北上广深。以及2012福布斯中国大陆最佳商业城市100强第六位。

3.2 南京市河西板块

河西新城以河西中央商务区、南京新城科技园、江东中央活动区、新加坡·南京生态科技岛等重点功能园区为主体，形成优势明显的总部、研发、金融、会展等高端产业基础。其中，河西中央商务区(河西CBD)是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区。

河西金融集聚区(河西CBD)是国家重要的金融集聚区和中央商务区，是南京打造泛长三角区域金融中心的核心功能集聚区，位于河西新城核心区域，总面积22平方公里，核心区3.5平方公里，是南京着力打造的泛长三角区域金融中心核心功能区。按照"现代化、国际化、特色化"标准，重点发展现代金融、总部经济、信息服务、文化创意、软件研发、商务办公和旅游会展等现代服务业。

河西新城是南京新的立体交通枢纽，路网规划指标达到国家领先水平，网格式道路路口平均间距为300－400米，中心区则达到了150米，人均道路用地达19.5平方米。由快速路、主干路、次干路、支路构成，有5条地铁线经过，交通十分便利。未来四年，河西新城主要建设目标将重点推进“两纵两横一村一路一城”。“两纵”即CBD商务轴、滨江景观轴这两条支撑和辐射整个新城的特色带。“两横”即行政文体轴、河西大街商业轴这两个最聚人气的经济文化带。“一村”即为运动员等提供住宿、聚会、运动、交流的青奥村。“一路”即对贯穿新城南北的景观大道江东路实施提升改造。“一城”即在河西南部地区按照“绿色、生态、环保、节能”的要求，率先打造“全国低碳生态示范城区”。

3.2.1 南京市建邺区

建邺区是南京市的中心城区，是国家东部地区的金融服务中心，华东地区商务商贸中心，长三角会展中心、文体中心和创新创意中心，长三角北翼金融中心。建区始于民国22年（1933年），源于民国时期的南京市第五区（城西区），以西晋时期南京的故称“建邺”为名。

2014年，该区完成GDP253.7亿元，同比增长10.6%;第三产业增加值202.8亿元，同比增长11.6%;服务业增加值占GDP比重全年达到80%。河西CBD区域内已集聚各类金融和类金融机构300余家，金融法人总部和外资机构数量均占到全市2/3强。2014年，建邺先后获评江苏省"金融改革创新试点区"、"创投集聚发展示范区"和市"互联网金融示范区"等称号。

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