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摘 要

：房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，它与产业资本和金融资本紧密联合，它的火爆程度引起了众多投资者对房地产类股票的关注。2015年的首个交易日，房地产股票价格继续集体大涨。本文结合2015年上市公司房地产股票的财务数据，采用因子分析的方法，对深圳上海两处的房地产公司进行综合评价分析，通过对37家房地产类上市公司2015年的主要财务数据进行因子分析，通过各财务指标计算出每只股票的因子得分及综合因子得分的情况，从而做出综合评价，对房地产股票进行价值分析，得出保险公司为什么要举牌房地产股票的结论并预测出房地产股票价值的前景。

关键词：房地产类股票，综合分析，因子分析

Abstract：Real estate industry is an important pillar industry and consumption hot spot in China. It is closely combined with industrial capital and financial capital, which has aroused the concern of many investors to real estate stocks. In the first trading day of 2015, the real estate stock prices continue to rally. Combined with 2015 listed companies in the real estate stocks of financial data, using the method of factor analysis, paper carries out a comprehensive evaluation and Analysis on the two real estate companies in Shanghai, Shenzhen, by factor analysis of 37 home real estate listed companies the 2015 major financial data, factor score of each stock and comprehensive factor score was calculated by the financial indicators, in order to make a comprehensive evaluation, to analyze the value of the real estate stock, that the insurance company why real estate stock conclusion placards and predict the prospect of real estate stock value.

Keywords: Real estate stocks, comprehensive analysis, factor analysis

目 录

1 前言 4

2 房地产股票价值的研究综述 4

2.1 房地产股票内涵研究 4

2.2 国内外对于房地产股票的研究综述 5

3 房地产股票价值实证分析 5

3.1 样本选取与原始指标选取 5

3.2 评价方法----因子分析法 9

3.3 因子分析过程 8

4 2015房地产股价值分析 13

4.1 房地产类股票价值与其他类型股票的价值对比分析 13

4.2 沪深房地产股在股市市场的位置 14

4.3 保险公司举牌房地产公司 15

结论 16

参考文献 17

致谢 18

1 前言

房地产股票是房地产企业或公司发给股东作为入股凭证并藉以取得股息的一种有价证券，它代表股东对企业或公司的财产所有权。近几十年以来，国际资本主义市场有着巨大的变动，而2008年美国金融危机的大爆发更直接导致了美国房地产行业泡沫的破灭，美国房价急剧下降，资金流失，双赤字暴增，经济下滑，股价也急转直下，还导致了全球主要金融市场出现流动性不足的危机，一度造成世界各国的恐慌，使得人们更加认识到房地产行业与股票市场之间的紧密联系。

以中国房地产市场和股票市场为例，自2003年后，国务院首次提出要将房地产业提升为中国的支柱产业后，当年房地产业创造的价值占中国GDP的1.9%左右。2004年依旧持续发展，尽管当时国家出台了一系列的政策，但影响却是微乎其微，房地产业依旧持续发展。之后的三年间，房地产的投资越来越过热化，且逐年增长。2008年世界金融危机爆发后，才有了下降的趋势，但2009年后便又呈现出明显的回暖现象。而纵观股票价格，由于2004年国务院政策的颁布，中国股票市场出现了转折性的变化，2006年更是迎来了最为壮观的大牛市，而在2007年末到2008年之间却一路下跌，直到2009年，中国股市的规模又不断被壮大起来。由此可见，房地产市场与股票市场息息相关。

房地产板块一直是中国股市板块重要的组成部分，它作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，房地产股票的价值也越来越明显，因此，对房地产股票进行价值分析有着重要的理论和现实意义。

2 房地产股票价值的研究综述

2.1 房地产股票价值基本研究

随着经济的发展，房地产成为了国内外经济最有影响力的资产，它是受全国货币状况和资金活动影响的一种资产类型，并且对全球经济的走势发挥着重大作用。所以，无论是在全球还是其他各国层面上，房地产都是经济中极为重要的环节。

房地产价值如此的惊人，在国家经济中有着至关重要的地位，似乎让人们看到了机遇，进而房地产股票市场也迅速发展起来，成为时下最为流行的话题，极大程度上促进了国家GDP的发展。

从国家统计局数据库中，我们可以看出，2015年房地产开发投资同比增长3%，商品房销售额同比增长43.6%，而且从2015年首个交易日开始，房地产股票持续大涨。从国家政策方面，央行的降息等宽松的政策对房地产行业的供需两端均有着明显的影响，有效的刺激着需求的释放，使得中国楼市持续复苏，房地产股票持续回暖。无论是是从权威机构得研究数据还是研究机构的数据来看，2015年房地产价格均以涨势收尾，且一线城市涨幅遥遥领先。

2.2 国内外对于房地产股票的研究综述

国外的研究：在国外的研究中，房地产投资信托通常被作为一种特殊的房地产股票而被比较多的研究所涉及，比如Lee M.L,Lee M.T,Chiang K（2008）在Real Estate Risk Exposure of Equity Real Estate Investment Trusts一文中也应用了多因素的模型，研究了房地产投资信托这种特殊的房地产股票，涉及到资产定价、房地产因素和实体房地产回报上的相关性，当然，有趣的是，这种研究出来的相关性在1992年后呈现出逐渐增强的趋势^[3]。

国内的研究：在我国国内，只单单是对房地产股票价值的研究论文比较少，大多是对房地产市场和股票市场之间的关联性进行了研究。沈悦、卢文兵（2008）主要通过序列平稳性检验和协整检验研究了股票价格和房地产价格之间的联系，从而发现房地产价格的上涨直接影响了股票价格的上升^[4]。李琼芳、张宗益（2011）也通过使用峰度法研究了房地产市场和金融股票市场之间的相关性^[5]。李艳（2011）则用多元回归的方法对房地产上市公司股价的影响因素进行了研究^[6]。

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