聊城市108地块项目前期策划方案

论文总字数：9004字

摘 要

本文以聊城108号项目为例制定的前期策划方案，首先介绍了项目的具体情况。然后介绍了本项目前期策划的设计的步骤和研究方法。在别人的帮助和自己的调查中通过询问法、现场观察法、市场比较法、SWOT分析具体研究了本项目。在结合市场情况和项目分析后最终得出适合本案的前期策划方案。

关 键 词： 前期策划方案，聊城108号地块，SWOT分析

Abstract: This article takes Liaocheng No. 108 project as an example, and formulates the preliminary planning plan. First, it introduces the specific situation of the project. Then introduce the design steps and research methods of the preliminary planning of the project.With the help of others and my own investigation, I studied this project in detail through the method of inquiry, field observation, market comparison and SWOT analysis. After combining the market situation and project analysis, the preliminary planning scheme suitable for this case was finally obtained.

Key words:preliminary planning scheme, liaocheng lot 108, SWOT analysis

目 录

1绪言 4

1.1选题依据 4

1.2选题意义 4

2项目情况分析 4

2.1项目用地交通配套 4

2.2项目规划指标 6

2.3项目分析 6

3资料来源 7

3.1文本数据类资料来源 7

3.2图表类资料来源 7

4研究方法 7

4.1询问法 7

4.2现场观察法 8

4.3市场比较法 9

4.4SWOT分析法 9

4.5经验总结法 10

5设计的步骤和内容 10

5.1设计步骤图 10

5.2主要内容 11

6自我评价 12

6.1本设计的优点 12

6.2本设计的不足 12

结语 14

参考文献 15

致谢 16

1 绪言

1.1 选题依据

在学长的介绍下我了解到了聊城108号地块项目，随后我去到项目，并向相关负责人了解了项目情况。在了解了项目之后，我认为该项目开盘之后会是个热门楼盘，因此我对这个项目产生了浓厚的兴趣，故而我结合在大学四年里学习的专业知识、收集到的项目信息和导师要求，最后确定了“聊城市108号地块项目前期策划方案”这个课题。

1.2 选题意义

房地产是我们国家具有基础性的、先导性意义的产业，他占据着我国经济行业的重要地位，所以说房地产行业的发展总要优于其他产业的。这导致房地产行业竞争非常的激烈，各个房地产开发企业想要在市场上立足必须有较好的业绩，除了需要大幅广告支持，还需要有各种好的房地产活动策划，近几年，大多房地产企业发现了地产前期策划的重要性，都开始努力做好前期策划这块工作。

房地产前期策划能够帮助地产企业准确找到市场定位，并使企业做出准确的决策，避免项目出现运作偏差^[1]。在对项目认真调查和分析后才能做出房地产前期策划，他是策划者就本项目的智慧的结晶，具有很重要的价值。除此之外，房地产前期策划也是一种综合性的营销手段，在房地产营销策划的过程当中，能够有效的整合各种营销资源，因此，房地产前期策划所得到的有效信息，可以帮助企业做出正确的决策，并制定切实有效的宣传方案，也可以很好的避免本项目在运作的过程中出现一些不必要的偏差。这也是房地产前期策划的意义。

2 项目情况分析

2.1 项目用地交通配套

山东省政府在《聊城市城市总体规划（2013-2030年）》文件中指出大道2030年，山东聊城市中心城区里的常住人口，将会被控制在180万人左右。聊城的城市建设用地，将会被控制在205平方公里左右。聊城的中心城区的发展战略主要遵循“东优西拓，南展北延”，形成“一城、五区、多组团”的城市功能布局。开发区是聊城向东发展主方向，区域规划前景利好。地块位于高新区，环境较好，为近年来的热点区域。

聊城在山东是属于交通比较发达的地区，他是公路（济馆高速）和铁路（邯济铁路）的交汇处，此交通枢纽十分重要，他通向东南西北各个方向。聊城因为这个重要的交汇处，拥有着冀鲁豫最大的物流量。聊城作为冀鲁豫交接地区的城市给周边带来很大的经济效益。聊城也是山东重要的能源基地，该地物产丰富，给山东带来了很大的经济效益。聊城主城分为四个板块，分别为东昌府区、经济开发区、高新区、旅游度假区。现在聊城主要采取“南拓、西展、北优、东控”的空间策略。本项目紧邻两条城市主干道松桂路、光岳路。松桂路贯穿了高新园片区、东昌府片区、度假片区这三个区域，光岳路衔接开发区、东昌府区、高新区，交通极其方便，他的道路管线、道路绿化等城建基础配套设施，和老城区的相比较是有所升级的。

图1聊城区域规划

周边有深圳路小学、奥森小学、水城慧德学校、高新区实验中学。临近聊城大学医院、鲁西骨科医院、东昌府区人民医院。项目所处位置周边政府近在咫尺，随着区域的不断发展，配套体系将逐步完善。

图2聊城108号地块项目区位图

2.2 项目规划指标

本房地产项目的住宅面积小计117086平方米。本项目的高层46575平方米，占比39.78%，小高层29991平方米，占比25.62%，花园洋房40520平方米，占比34.60%，项目户型多样化，可以满足大多数顾客的不同需求。项目商铺面积为3600平方米，可供住户满足基本生活需求。项目辅助及配套用房为6250平方米，其中4050平方米为辅助及配套用房（含物业管理，社区配套、公厕等），该用地可以改善消费者居住配套设施，满足运动和解决生理需求。2200平方米为幼儿园，可以让有幼儿的消费者就近上学，保障小孩的安全。

2.3 项目分析

本项目所在区域为聊城高新区，为近年来主要规划发展区位。项目西侧即为光岳路城市主干道，交通便捷。目前城市向东发展，项目所在地区域环境较好，道路体系也在逐步完善，市场认可度高，本项目限高80m，虽然项目体量较小，建筑容积率为2.0，但地块周边整体环境舒适，空气较好，可打造成精品社区，可打造精品社区。

综上优势，可以发现本项目是一个：聊城108号地块·便捷·精品社区·有潜力·商业综合体。

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