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摘 要

房地产行业是国民经济的基础，大幅度的波动则会影响社会的稳定。近几年，国家为了抑制房地产业的过热发展，相继出台了一系列的政策对其进行调控。企业要想在这种环境下站稳脚跟，就必须对财务风险进行正确的预测、评价及适当的防范。本文主要是对绿地集团年报的指标进行分析，从而发现绿地集团在筹资、投资和营运方面存在的财务风险问题，并针对问题提出有效对策，从而促进企业健康良性发展。

关键词：房地产企业，财务风险，识别，风险分析

Absrtact: The real estate industry is the foundation of the national economy, and large fluctuations will affect social stability. In recent years, in order to restrain the overheated development of the real estate industry, the state has issued a series of policies to regulate it. In order to gain a firm foothold in this environment, enterprises must correctly predict, evaluate and properly guard against financial risks. This paper mainly analyses the indicators of the annual report of Greenbelt Group, so as to find out the financial risks existing in the financing, investment and operation of Greenbelt Group, and put forward effective countermeasures to solve the problems, so as to promote the healthy and healthy development of enterprises.

Key words: real estate enterprise, financial risk,Distinguish , risk analysis

目 录

1 引言 3

2 财务风险相关理论 3

2.1 财务风险定义 3

2.2 财务风险特征 3

3 绿地集团财务现状 4

3.1 绿地控股集团简介 4

3.2 绿地控股集团财务总述 4

4 绿地集团的财务风险识别及分析 5

4.1 筹资风险识别 5

4.2 投资风险识别 7

4.3 营运风险识别 8

5 绿地集团财务风险应对措施 10

5.1 优化企业的资本结构 10

5.2 完善现金流预警系统 10

5.3 加强拟项目的可行性研究 10

5.4 调整销售策略 11

结 论 12

参 考 文 献 13

致 谢 14

1 引言

近年来,随着房地产业的飞速发展，“炒房热”、“泡沫经济”等一系列热词应运而生。为了抑制由于房地产行业的不成熟的市场条件带来的消极影响，从2014年起，国家相继出台了限购、降息、降税以及优化土地供应结构等政策[1]。除了大环境的影响外，房地产业本身就存在资金投入较大、发开周期较长、变现能力较弱等问题，因而和其他行业相比就有着更高的财务风险[2]。本文将以绿地集团为例，以财务风险管理流程为依据，从识别到评价再到控制对其进行财务风险分析，为其构建科学系统的财务风险管理体系，以使其在复杂多变的市场环境下依然能占有一定的份额。

2 财务风险相关理论

2.1 财务风险定义

财务风险主要是指企业在经营过程中的各大环节会涉及资金运动所带来的收益或是损失的不确定性。它随着企业日常性经营活动的产生而产生，贯穿企业经营的全过程[3]。是一种不可能完全消除的固有风险。目前来说，财务风险有狭义和广义两种概念之分。

狭义的财务风险特指企业因为没有利用好负债融资而导致的运营脱节的现象。现代环境下，适当程度的负债经营可以给企业带来额外的杠杆收益，提升企业的自身价值。但是，若企业的负债程度过高、债务规模过大使得财务杠杆发挥的是负效应，那么轻则企业减少所有者权益去填补窟窿，重则破产倒闭。

广义的财务风险则是由复杂的市场环境和多变的经济活动共同产生的，会致使企业实际获得的收益与预期的大相径庭。财务活动中的资金筹集、投资、资金运营、收回等每个环节所产生的问题都会给企业带来财务风险[4]。

2.2 财务风险特征

财务风险的特征主要总结为客观性、全面性、不确定性和复杂性四个方面。有财务活动发生的地方就有财务风险的存在。不管发生在何时何处，其带来的影响都无法完全消除。而全面性是由于财务风险贯穿于企业经营的全过程，因此企业必须从整体上注重对财务风险的管控。不确定性是因为财务风险虽然是客观存在的经济现象，但在具体商业中是否发生以及发生后带来的后果都是不确定的。最后，不管是财务风险的成因，还是其表现的形势，又或者其后续的影响力都是非常复杂的。

3 绿地集团财务现状

3.1 绿地控股集团简介

绿地，成立于1992年7月8日。2015年，公司的名称由“上海金丰投资股份有限公司”正式变更为“绿地控股股份有限公司”，现在是一家跨国经营企业，同时也是中国首家凭借主业房地产跻身于《财富》世界500强的综合性企业集团。企业目前的主业是房地产开发，同时也有多种副业联合协同发展，例如基建、金融等[⁵]。

3.2 绿地控股集团财务总述

近年来，由于国家对房地产行业调控力度的加大、政府政策的逐步收紧，使得行业之间的竞争达到白热化的程度。加之绿地集团坚持多元并进的格局及其内部因素的影响，公司总体的经营情况不是特别乐观，其2013-2017年的主要财务数据如表3-1所示：

表1 绿地集团2013-2017年主要财务数据情况表 单位：万元

指标	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年
资产总额	615887.95	744930.45	60043607.04	73313795.55	84853281.47
负债总额	395741.81	557395.21	52860313.15	65566183.09	75508098.03
资产负债率	64.26%	74.83%	88.04%	89.43%	88.99%
营业收入	89241.92	11027.97	20725659.48	24716021.71	29017415.20
营业利润	8275.82	-39340.85	1018471.18	1532875.18	1976245.34
净利润	6817.44	-36820.14	738477.22	939736.05	1357212.34
销售净利率	7.64%	-333.88%	3.56%	3.80%	4.68%

数据来源：巨潮资讯网

从表中分析的数据来看，绿地资产比例逐年增加，已经由13年的615887.95万元增至17年的84853281.47，增幅约为13年资产的137倍，可见绿地资产扩张之迅速。同理可得，绿地的负债程度增幅约为13年的190倍，相较于资产规模，负债规模增幅更高，因而影响绿地的资产负债率的波动，17年增长至88.99%，虽然较上一年有所回落，但依旧远超于行业70%的警戒线，负债经营比较严重，企业的债务压力比较大。除此以外，从表中数据看来，14年这个节点不仅是整个房地产业的低迷期，对于绿地而言更是公司重组内部大变动的特殊时期。这期间绿地的营业利润、净利润等主要指标呈现一种负数状态，撇去14年的特殊值外，绿地后三年的净利润和销售净利率倒也实现了小幅稳定增长。

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