论文总字数：6115字

摘 要

商业街对于用地强度占用最大，适合低密度商业用地。有效渠道的前提下，套现能力强。在无法保证充足消费人流的基础上，原则上不要出现内街。本文主要阐述从商业街项目前期的市场调研分析到商业营销策划的各个阶段和各个流程，包括市场调研分析、核心策略、营销推广阶段划分、招商计划、招商推广实施、传播主题及传播计划。清晰的具体的展现出项目操盘策略和思路。

关 键 词：市场调研 ，营销推广 ，招商计划

Abstract：Commercial Street for the land occupied by the maximum intensity for low-density commercial land. Under the premise of effective channels of cash ability. In the consumer can not ensure adequate flow basis, in principle, to appear in the street. This article focuses on Commercial Street project from the early stages of market research and analysis of the various processes to various business marketing plan, including market research and analysis, the core strategy, marketing phasing, investment planning, investment promotion and implementation, dissemination and communication plan theme. Clearly show the specific project Trader strategies and ideas.

Keywords：Market research, Marketing, investment plans

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题依据 4

1.2 设计项目概况 4

1.3 设计目的和要求 4

1.4 数据资料选取 5

1.5 设计重点和难点 5

1.6 设计实现可能性分析 5

2 设计依据 6

2.1 理论与方法 6

2.2 规范和标准 6

2.3 参考文献选用 6

3 设计的技术路线 6

4 设计成果分析 7

4.1 设计结论分析 7

4.2 设计可行性分析 7

5 设计的价值 7

5.1 对专业学习的作用 7

5.2 对社会工作的作用 7

5.3 本人对设计的作用 8

结 论 9

参 考 文 献 10

致 谢 11

1 设计选题说明

1.1 选题依据

从2013年7月份开始本人就一直在奇正房地产营销策划公司实习，实习的内容主要是关于房地产案场营销策划方面的相关内容。在实习期内公司经常组织的一些培训使我对所学的房地产理论知识有了更系统的理解，另外我平时对这方面的信息也比较关注，积累了很多经验。而且本人切身在做这个项目，从前期的市场调研就开始参与其中，对当地商业地产结构和发展有较清晰的认识，对项目自身也有充分的理解。

1.2 设计项目概况

蓝岳首府是蓝岳集团进驻姜堰的首个项目，蓝岳首府的商业部分定位的是一个生活广场，蓝岳生活广场商业总建筑面积约5万平方米，是姜堰首席集休闲、娱乐、餐饮、购物一站式全方位的商业综合体。

项目北至姜堰大道，南至罗塘西路，东至上海路，处于姜堰市城市新城板块，占据市行政中心。距姜堰市中心约8分钟的车程，交通十分便利。周边有帝景蓝湾、金湖湾、锦绣姜城、府西人家及蓝岳首府自身这样的住宅配套，这些小区入驻率高，能够给蓝岳生活广场带来固定的人流。蓝岳首府还处于姜堰与泰州的连接路段，来往车辆众多，到时候还有一部分流动性的人流，而且交通运输方便。

蓝岳生活广场是由两栋8层的德式建筑组成，加上4号楼和6号楼住宅下面的底商。东侧的这栋，负一层和一层定位的是一个大型的超市卖场，目前的意向商家有华润苏果和大润发；一层的沿街商铺定位的是知名品牌的快餐店和咖啡厅，以及一个儿童娱乐的场所；二层打算做特色餐饮；三层定位的是一个KTV和一个电玩城；四层则是一个大型的影院以及配套影院的咖啡厅和奶茶店，现在中影和扬州的一家影院都在洽谈中；五到八层做的是一个连锁酒店，格林豪泰连锁酒店现已成功入驻，已经在装修中。西边这栋已经整体出租给南京的世纪缘酒店，世纪缘酒店也不单单只是做酒店，还包括小餐饮和一些休闲娱乐的项目，这样更增加了蓝岳生活广场的商业氛围。4号楼和6楼下面的底商基本上是做一些住宅社区的配套，例如移动联通的营业厅、社区诊所和药店、干洗店等等。

1.3 设计目的和要求

本课题意在通过本人在项目上实习工作的经验，详细展示蓝岳相府项目在前期的市场调研和营销策划方案制定的各个流程，说明该时期营销策划的工作内容及重点，明确该时期的市场调研和营销策划对项目整体的招商和销售的影响及作用。使后面的招商和销售的实施有序展开，完成既定目标。

1.4 数据资料选取

由于本人在房地产代理公司实习且被分配到具体的案场，所以能通过多种途径获得大量的资料。一是公司组织的培训，这些培训对我在营销策划的理论理解方面有了很大的帮助，也使我能够尽快的熟悉相关的流程；二是自己深入到各个房地产案场去进行市场调查、学习，了解到最新的竞品项目的情况，对竞品的分析很透彻；三是可以在网上搜集大量资料，尤其是泰州姜堰的楼市网，里面有各种各样的信息资料，使我在不断的学习别的项目的优势之后能融会贯通更好的运用到自己的项目上；四是因为我们很多同学都从事房地产营销策划方面的实习，平时没事的时候我们也会经常在一起交流，也使自己获得了很多不同区域不同项目方面的信息。为了完成本次毕业设计，我咨询了奇正房地产营销策划公司的董事长，请其对我的提纲做一定的分析指导。同时我还对泰州姜堰各个楼盘的营销策划相关情况展开多次调查以及在网上大量搜集了关于本区域房地产市场交易情况的相关资料，这些都对我之后毕业设计的撰写起到很大帮助。

1.5 设计重点和难点

本次设计属中等难度,由于商铺交房延迟，导致原有意向客户（如苏果超市、KFC等）对本案失去信心，取消意向。

房型缺陷：本案部分房型结构存在缺陷，后期需根据实际招商情况进行合理分割。

负面舆论效应：前期关于招商推广方面，主要以姜堰最大的苏果超市造势，但由于种种原因，未能及时签约、入驻、在姜堰人民的心中造成了负面的舆论影响。部分准客户仍持观望态度，给后期招商推进工作造成不小的难度。

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