房产新政下情势变更原则在商品房买卖合同中的适用

论文总字数：8244字

摘 要

由于房产新政的出台，商品房买卖合同纠纷日益增多，正确的适用情势变更原则显得尤为重要。本文分三个部分来论述，首先对情势变更理论进行分析；其次提出房产新政下适用情势变更原则变更或解除合同的具体情形；最后根适用情势变更原则解决纠纷应注意的问题。旨在防止司法实践中对此类案件“一刀切”，拓宽纠纷处理的具体方式，并希望通过这些措施可以帮助在商品房买卖合同中当事人之间的利益得以均衡，最大程度的实现合同公平原则，最终实现有效的解决纠纷、化解矛盾、降低风险、促成交易。

关键词:情势变更，合同解除，合同变更，解决纠纷

Abstract：In the sale of commodity houses contract disputes in the circumstance change principle appears especially important right. This article is divided into three parts, the first change of circumstances is analyzed; then the real estate deal circumstance circumstance principle to change or cancel the contract change; should pay attention to the application of the principle of changed circumstance to solve problems. In order to prevent the judicial practice in such cases "make it rigidly uniform", broaden the specific way of dispute resolution, and hope that through these measures can help the parties in the contract for the sale of commercial housing in the interests of the contract can be balanced, the principle of fairness to the utmost extent, realize the effective resolution of disputes, resolve contradictions, reduce risk, transaction.

Keywords：The situation changes, the termination of the contract, the contract change, solve the dispute

目 录

1 引言 4

2 情势变更构成要件 4

2.1 情势变更的发生是缔约双方不可预见的 4

2.2 不可归责于合同双方当事人 5

2.3 情势变更使原合同的履行显失公平 5

2.4 必须有情势变更的客观事实 5

3 房产新政下适用情势变更原则的具体情形 5

3.1 属于情势变更情形的状况 6

3.2 不属于情势变更情形的状况 6

4 适用情势变更原则解决纠纷应注意的问题 7

4.1 情势变更的适用主体 8

4.2 情势变更的适用时间 8

4.3 启动情势变更原则的方式 8

4.4 法律责任的承担 8

4.5 防止情势变更原则的滥用 8

结 论 10

参考文献 11

致 谢 12

1 引言

商品房买卖合同的违约问题之所以近来屡屡增多，大部分的原因是房产新政的出台所致。在司法实践中，这类违约纠纷，一般是由双方当事人协商变更合同，比如通过改变支付房款的时间，推迟买受人的付款期限，从而减轻房屋买受人的经济压力，或者通过协商沟通的方式进行相应的补偿后依法解除合同，但是如果当事人双方无法达成一致的意见，那么只能通过诉讼的方式来解决合同纠纷。这就要求法院在处理此类案件的时候，不仅要平衡个案当事人之间的利益均衡，实现个案公平，也要注重规范房地产市场中新政的调控作用。

而房产新政的法律定性问题对于此类合同纠纷案例的处理至关重要。在司法实践中对于此类案例的性质也不能简简单单的一刀切，而是要根据各方面情况加以综合分析和权衡，合理适用情势变更原则。

2 情势变更构成要件

根据梁慧星先生对该原则的解释^[1]①，所谓情势是指合同依法成立之后、完全履行之前发生的不能预见，无法控制的情况，导致合同赖以生存的基础或者客观环境发生颠覆性、根本性的变化，导致合同订立所依赖的客观环境或基础也因此受到了该事由的影响，进而影响到了该合同的正常履行。在此情况下，合同双方当事人的利益会因为合同的履行导致明显的不公平，无法体现利益均衡，损害当事人权益，这就与《合同法》的诚实信用原则和公平原则相违背。所谓的变更，主要是指合同订立赖以生存的基础发生了巨大的、根本的变动。

2.1 情势变更的发生是缔约双方不可预见的

不可预见的情况必须发生在缔结合同之后，合同履行前。如果情况的变化是当事人能够预见并且正常的话，则属于正常的商业风险，在这种情况下，若当事人仍然自愿签订合同，则说明其愿意履行合同，并且承担可能发生的不利后果。但是，有些情况虽然当事人完全有可能预见，但是由于发生的概率太小，往往容易被忽略，这种情况一旦发生，仍应该视作情势变更，比如飞机遇难，虽然买卖双方在签订契约时有可能预见到这种危险发生，但由于事件发生的几率太小，仍应以情势变更来看待。

2.2 不可归责于合同双方当事人

变动的发生对双方当事人来说是无法预见和控制的，就当事人主观上来说，双方对于情势变更的发生都不存在过错，例如国家经济政策的调整、经融危机的出现以及经济大幅波动等等。如果情势变更的发生是可以归责于其中一方当事人的，那么该风险以及由此产生的违约责任就当然由当事人承担，这样就会导致无法适用情势变更原则，而情势变更的具体范围，不仅有意外事件，还有不可抗力和其它当事人无法预见的事件。

2.3 情势变更使原合同的履行显失公平

情势变更发生之后，通常会致使双方当事人之间的利益关系失去平衡。如果继续按照原先的合同履行义务，会使当事人之间利益失衡，对其中一方显失公平，有悖于诚实信用原则。显失公平应该满足以下三个条件：首先，显失公平不可以由于其他的事件而发生，要求必须是出现了情势变更而发生显失公平的现象。其次，合同的履行会使的一方当事人付出的代价过高，合同双方的利益无法平衡。相反，如果如果情势变更没有对合同双方的利益关系造成重大的影响，那么就不能适用该原则。第三，评价合同是否公平应当是以债务人履行合同内容为准，不得参照其他时间。

2.4 必须有情势变更的客观事实

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