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摘 要

近年来，苏州市的二手房市场得到持续快速发展，并已形成一定规模，但与成熟市场相比仍有较大差距，仍需进一步完善。本文针对苏州市的发展现状，主要分析了目前苏州市二手房市场存在的问题，并提出来苏州市二手房市场发展的建议，以期为苏州市二手房市场健康有序发展提供参考。

关键词：二手房市场，中介公司，苏州市

Abstract: In recent years, the second-hand house market in Suzhou has developed sustained and rapidly, so of course it has formed a certain scale. But compared with the mature market there is still a large gap. There is a huge market space in Suzhou’s second-hand housing market. In view of the current development of Suzhou, this paper mainly analyzes the current problems in Suzhou’s secondary housing market. And put out suggestions to the development of the secondary housing market, in order to provide references for developing Suzhou’s second-hand housing market healthy and orderly.

Keywords：second-hand house, current, problems, Suzhou.

目 录

1 前言 4

2 苏州市二手房市场的发展现状 4

2.1 苏州市二手房挂牌量 4

2.2 苏州市二手房成交量情况 4

2.3 苏州市二手房市场挂牌价格情况 5

2.4 苏州市二手房市场的地区差异性情况 5

3 苏州市二手房市场的发展存在的主要问题 8

3.1 新盘上市，对二手房市场的发展形成冲击 8

3.2 金融服务发展滞后，制约二手房市场的发展 9

3.3 房屋质量问题难保障，威胁二手房市场的发展 9

3.4 不规范的中介服务市场，制约二手房市场的发展 9

4 促进苏州市二手房市场健康发展的建议 10

4.1 加强市场调节，维持新房与二手房之间的平衡 10

4.2 房屋质量问题，合同中应规范说明 11

4.3 规范苏州市二手房中介公司 12

4.4 政府出台调控政策，维护二手房市场秩序 12

结 论 14

参 考 文 献 15

致 谢 16

1 前言

苏州，中国东部的一个经济发达的城市，东邻上海，东至中国东海的边缘；西临太湖，背靠无锡，隔湖可以遥望常州；北濒长江，且与经济发达的南通隔江相望，南临浙江，与浙江嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州，东仅距上海市区81千米。近年来，随着苏州市居民和外来定居人员对居住的需求的不断增长，苏州市房地产市场持续性发展，而二手房市场的发展则更为明显。二手房其本身具有价格上的显著优势，毕竟能买得起新建房屋的人仅占少数，大部分的消费者对新建的一手房屋缺乏支付能力，所以他们会在二手房市场中进行挑选，从而促进二手房市场的发展^[1]。总的来说，苏州市二手房市场有着很好的吸纳能力，可以作为一级市场变化的缓冲区，并从长期来看，可以很好的积极影响一级市场的交易量和价格，拉动市场整体交易量上升，但目前仍存在一些问题。本文则试图剖析苏州市的二手房市场的发展现状，进而分析苏州市二手房市场发展存在的各种问题，并提出相应的解决问题的建议，以期能为苏州市二手房市场健康有序发展提供一些参考。

2 苏州市二手房市场的发展现状

下面主要对2014年1-3月苏州市二手房市场的挂牌量、挂牌价格及成交量进行分析。

2.1 苏州市二手房挂牌量

2014年1月，苏州市二手房市场统计的挂牌总套数为326001套，对比2013年12月下降了3.88%，同比上涨81.61%。^[2]2014年2月苏州市二手房挂牌总量为298432套，比1月下降8.46%，同比上涨98.55%。2014年3月苏州市二手房挂牌总量为343051套，比2月上涨0.48%，同比上涨80.41%。2014年1-3月，苏州市二手房市场挂牌量整体的走势还是比较稳定的。

2.2 苏州市二手房成交量情况

春节的到来，返乡潮随之而来，苏州市二手房市场迎来年度冰点期。此外，银行房贷方面并未看到政策的松动，相反首套房贷款利率上浮了5%，二套房贷款利率也提高了不少，银行可用于放贷的资金非常有限，使得刚需购房者贷款受阻，且1月份苏州地区仍有大量纯新盘扎堆上市，这些因素使得2014年1月份二手房成交量相较于2013年12月份有所下降。新年后的1月，苏州市二手房住宅成交量只有2156套，环比下降了29.54%，同比下降24.34%。之后的2月份，成交量则继续下跌，只有1791套，环比下降16.93%，同比下降26.22%。其中有一部分是因为年节期间，市场整体休息的缘故。3月份，银行房贷进一步收紧；而在两会后，由于国家并没有出台相关房产调控政策，进而使得3月份成交量没有出现去年同时期的火爆场面，但却使得成交量有所上升，为3020套，环比上涨了68.62%，同比下降68.76%。

2.3 苏州市二手房市场挂牌价格情况

根据最新监测数据显示，2014年1月，苏州市全市官方统计的二手房挂牌均价为12745元/㎡，环比上涨了1.77%，同比上涨16.77%。这主要是因为2013年二手房市场火爆状态一直延续到年底，有关“不动产条例将在2014年6月出台”的消息风起云涌，并且在江苏省人大常委会公布的2013-2017年立法规划项目中，将《江苏省不动产统一登记条例》列入了调研项目，此举对苏州整个楼市而言无外乎一石激起千层浪。加上随着的年关的到来，房东急于出手房源以期实现套现，种种原因的交织，使得二手房挂牌均价呈现小幅度上升的趋势^[2]。

2014年2月二手房挂牌均价为12884元/㎡，相对1月上涨139元，环比上涨1.09%，同比上涨14.47%。相对比于1月份，2月份挂牌价格略有所上升，这主要是因为年后二手房市场逐渐升温，从年节的冰封期中逐渐苏醒。目前苏州市场刚需性需求比较旺盛，主要考虑婚房或者学区房的偏多。随着市场的逐渐苏醒，二手房挂牌量逐渐增加，并随着“金三银四”的到来，二手房价格开始呈现稳步上升的发展趋势。

2014年3月二手房挂牌均价为12946元/㎡，相对比2月上涨了62元，环比增涨0.48%，同比上涨了16.24%。挂牌价格有所上涨的主要原因是：随着进入3月楼市销售旺季时期的到来，二手房市场也在逐渐升温的同时，市场上二手房挂牌量逐渐增多，加上目前苏州市场刚需性需求仍然比较旺盛，使得房主们见到了市场的潜力，进而加大了对房价的期望值。种种原因的交织，从而使得二手房价格开始呈现稳中有增的发展趋势。

2.4 苏州市二手房市场的地区差异性情况

2.4.1 二手房挂牌量的地区差异性

从各行政区房源统计的供应情况来看，2014年1月苏州市的各行政区的挂牌量均呈现下降的趋势，其中下降幅度最大的是吴江区，达到环比下降8.90%；其次降幅比较大的是吴中区，挂牌量仅为46551套，环比下降8.40%；而姑苏区则以5.84%的降幅位列第三，与此同时，新区、园区、相城区的环比降幅分别为：4.91%、1.66%和0.09%^[3]。

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