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摘 要

本文为了验证房价更多地是与公共服务相关而不是与粗放的公共投资相关，计量中既考虑了公共品数量指标也放入了公共服务指标，并且根据公共服务非均等化对城市房价影响的实例分析，得出公共服务水平的非均等化经过一定时间的积累会资本化到房价上，进而表现为房地产价值的增加，从而加剧了我国房地产价格的差异性，这启示着我们，政府要想解决我国房价差异这一问题，就必须转变政府职能，制定合理的基本公共服务均等化标准，改善财政支出结构，加大政府转移支付力度，改革户籍制度，建立惠及全民的公共服务体制，做好公共服务供给的规划工作，从源头实现房价的扁平化。

关键词：公共服务，资本化，房价，均等化，扁平化

Abstract:In this paper, in order to verify the prices are more relevant and not relevant with the public service and public investment in the measurement of the extensive.Both public goods quantity indicators into the public service index,and according to the analysis of public service of city house prices affect the equalization of non equal public service.The level of after a certain period of time the accumulation of capital to the house, and then to increase the value of real estate, thereby increasing the difference of real estate price in China.This inspires us, if we want to solve the problem of our differences, we must change government function, establish a reasonable standard of equalization of basic public services, improve the structure of fiscal expenditure, increase transfer payments to the government, the reform of the household registration system, the establishment of a universal system of public services, planning to do the work of public service supply, from the source to achieve a flat price.

Keywords:public service,capitalization,price of real estate,equalization,flattening

目 录

1 前言 4

2 公共服务的非均等化 4

2.1 公共服务的城乡差异 4

2.2 公共服务的地区间差异 5

2.3 公共服务城市等级间差异 7

3 公共服务对房价的影响机制 8

3.1 均等化的概念 8

3.2 公共服务非均等化对不同城市房价的影响 8

3.3 公共服务非均等化对城市内部不同区域房价的影响 9

3.4 公共服务均等化会带来房价扁平化 9

3.5 公共服务资本化对房价的影响 10

4 公共服务对房价影响的计量及分析 10

4.1 变量说明 10

4.2 计量结果及分析 11

结论 14

参考文献 16

致谢 17

1 前言

十八大报告的第七部分“在改善民生和创新管理中加强社会建设”指出在公共服务方面，“一是要努力办好人民满意的教育，大力促进教育公平，合理配置教育资源。二是要推动实现更高质量的就业，健全人力资源市场，完善就业服务体系。健全劳动标准体系和劳动关系协调机制，加强劳动保障监察和争议调解仲裁，构建和谐劳动关系。三是要千方百计增加居民收入。四是要加强和创新社会管理，强化公共安全体系和企业安全生产基础建设，遏制重特大安全事故。”由此我们可以看出，政府为了改变我国公共服务水平不均等的差距正在不断努力，国家也逐渐把工作重心向缩小各地区公共服务水平的差距转移。

近几年来中国的房地产行业呈现火热状态，房地产价格也成了大家关注的重点，“住房难”也成为了中国民生问题的重中之重，对于房价的波动以及变化趋势，很多专家学者都给出了自己的见解，政府也为此做出了自己的努力，首先就是从政策层面不断进行调控，但是收效甚微，经研究发现，我国的房价受到很多因素影响，比如经济因素、社会因素、政治因素等，而并不只是房地产市场上简单的供需矛盾问题。其实更根本的问题是我国在经济发展的同时，加快了中国的城市化步伐，从而积累了巨大的住房刚性需求。对于经济发展迅速的地区来说，人才和周边地区的的资金便成了其发展重要支撑，所以这些地区便吸引了大量的资金和人才，从而中国的城市化逐渐形成。随着城市的不断发展与成熟，各区域发展差距也随之不断加大，尤其体现在基本公共服务供给上，由于人有对舒适生存环境追求的特性，具有公共服务优势的大城市便吸引了大量的居民前来购房，从而使得我国的房价也随人们购房需求的变化而形成了阶梯级分布的现象，房价按城市-城郊-农村逐级递减。

2 公共服务的非均等化

2.1 公共服务的城乡差异

长期以来，我国城市和农村的经济主体便存在差别，城市经济主要是靠现代化的大工业生产，农村经济则是依靠小农经济，也由于二者经济发展所依靠主体的不同，农村与城市之间的公共服务水平便有天壤之别，根据国家统计局的统计数据可以发现，2013年我国城镇人口66557万人，占总人口的49.68%，农村人口有67415万人，占总人口的50.32%，从居民的人均医疗支出数据来看，城市人均卫生费用为3234.12元，而农村人均卫生费用仅有1274.44元，城市人均卫生费用是农村人均卫生费用的2.53倍；从医疗资源配置看，2013年城乡每万人口医疗机构床位数分别是73.58张和33.45张，二者比例为2.2:1，2013年城乡每万人口拥有的卫生技术人员数分别为92人和32人，二者比例为3:1；从社会保障方面来看，2013年城镇居民最低生活保障人数为2064.2万人，占城镇总人口的3.10%，而农村居民最低生活保障人数为5388万人，占农村总人口的7.99%；截至2009年底，城市最低生活保障平均标准为227.8元/月，农村为人均100.8元/月，在保障水平方面，城市是农村的2.3倍，农村最低生活保障的保障水平仍然很低。从养老保障方面来看，2013年年底，城镇参加养老保险人数为32218.4万人，占城镇总人口的48.41%，新型农村社会养老保险参保人数为32643.5万人，占农村总人口的48.42%；从居民人均收支情况来看，城镇居民的人均可支配收入为26955.1元，而农村居民只有6625.5元，从教育方面来看，2013年城区高中学校有6348所，而乡村高中学校仅有708所；城区初中学校有11124所，而乡村初中学校有18485所；城区小学学校有26049所，而乡村小学学校有140328所，此外，从居民家庭各类消费支出情况来看，城镇居民人均文教娱乐服务消费支出为2294.0元，而农村居民只有485.9元。

仅从上述医疗卫生、 社会保障和居民收支情况就可以发现，基本公共服务的财政投入在城乡间呈现出明显的差异性，我国城乡的二元分割是中国公共服务非均等化的主要原因，长期实施户籍制度造成乡村居民和城镇居民的不同身份，身份的不同则使得城乡居民享有基本公共服务的权利呈现非均衡性， 这也是我国基本公共服务均等化区别于其他国家的基本特点^[1]。

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