大都市周边小城市的房价走势研究

1 引言 3

1.1研究背景 3

1.2研究意义 3

1.3国内外研究现状 3

1.4研究内容及思路 4

2 相关概念 4

3基于引力模型的江苏城市群实际住宅房价的外部引力指数分析 5

3.1理论模型介绍 5

3.2江苏城市群实际住宅房价的外部引力指数分析 5

3.2.1影响江苏城市群城市的竞争力的指标体系的建立 5

3.2.2二级指标数据的标准化处理 6

3.2.3二级指标的权重确定 7

3.2.4城市间距离 7

3.2.5城市间外部引力及引力指数 8

4江苏城市群实际住宅房价的内部综合质量分析 9

4.1理论模型介绍 9

4.2江苏城市群实际住宅房价的内部综合质量分析 9

4.2.1江苏城市群实际住宅房价的内部综合质量指标体系的建立 9

4.2.2江苏城市群城市内部综合质量值 10

5江苏城市群实际住宅房价与城市间外部引力指数、城市内部综合质量的非线性回归分析 10

5.1江苏城市群城市实际住宅房价数据处理 11

5.2实际住宅房价与外部引力指数、内部综合质量的耦合度、协调度分析 12

5.2.1理论模型介绍 12

5.2.2数据的标准化处理 13

5.2.3耦合度、协调度分析 14

5.3实际住宅房价与城市外部引力指数、城市内部综合质量的非线性回归分析 15

5.3.1二次多项式模型的建立 15

5.3.2理论住宅房价与实际住宅房价的对比分析 16

6结论与不足 16

6.1主要结论 16

6.2研究不足 17

参考文献 17

致谢 19

大都市和周边小城市的房价互动研究

赵亚茹

，China

Abstract: In this thesis, we study the interaction of house prices between metropolis and surrounding small cities. There are many factors that affect house prices, we take the house prices of some cities of Jiangsu as the research object, and take the external index of gravity and internal comprehensive quality between cities as indicators, then we study the relationship between this three. The following main results are obtained: (1) Establish the urban model of gravity to calculate the external gravity of each city and obtain the external index of gravity; (2) Build an index system of internal comprehensive quality, according to the formula, calculate the internal comprehensive quality of each city; (3) From the coupling degree and coordination degree level, we use the coupling coordination degree model to analyze the relationship among house prices, external index and internal comprehensive quality in each city of the urban agglomeration, and we get Nanjing, Suzhou, Wuxi, Changzhou as a city of high coordination and get Yangzhou, Xuzhou as a city of low coordination; Then we use curve fitting tool to get a quadratic polynomial on this three and get a fitting formula, from the fitting formula , we calculate the theoretical housing price and compare it with the actual housing price ,then we find the interaction mechanism among house prices, external index and internal comprehensive quality of Yangzhou and Xuzhou is not obvious, the external index and internal comprehensive quality can interpret the chang of house prices in the rest of four cities.

Key words：Urban agglomeration of Jiangsu; the gravity model; coupling coordination; quadratic polynomial fitting; curve fitting tool

1 引言

1.1研究背景

房价一直是大众关注的热点，由国家统计局多种数据表明，近年来，我国房价一路上升，地区间的房价联动关系也逐渐成为公众关注的焦点。因为人口、资本的流动，企业投资频繁等影响因素，各城市间的房价波纹效应影响日趋明显，房价的时空扩散效应也日益明显。对此，就城市间房价的相互作用力的研究是十分必要的，有利于更好的研究房地产市场。

早前，多数学者就影响房价的宏观因素，讨论较多，谭政勋（2015）基于货币政策层面，对房价的涨幅进行探讨；王敏（2013）从限购与房产税的角度对房价的波动进行研究。在区域间的因素方面研究较少，随着城市间联动机制的发展，目前，对区域房价互动性研究有所增加，但主要集中于研究全国范围内的房价联动效应，对围绕某个城市群的几个城市的房价研究较少。因此，本文想要探讨的问题是：南京与周边小城市在城市间作用力层面下的房价互动研究。

1.2研究意义

房地产业在国民经济发展中，所占位置是非常重要的，是影响国民经济的先导产业。因为房地产业的重要地位，所以房价的起伏波动都会引起社会矛盾，影响居民的财产稳定，进而影响国民经济发展。所以对区域间房价互动的正确把握，可以预知各城市的房价大致走势，有利于政府出台一系列相干政策进行调控，为市场监管部门提供参考意见，进而更好管理房地产市场。

城市间房价的互动机制的课题，目前受到多数学者的追捧。本文选取的这6个城市，位于长三角地区，因为该地区经济发展较快，又因为房地产市场的发展是长三角地区经济发展的龙头产业，具有较高的研究价值，所以本文在城市间作用力层面下研究江苏省部分城市的房价互动机制，讨论江苏省内城市住宅房价所受影响因素，进而为政府制定调控政策提供参考。

1.3国内外研究现状

房地产价格的变动始终是国内外众多研究者的研究对象，国外学者Malpezzi^[1]从经济层面研究房价的影响因素，Malpezzi通过误差修正模型，对收入比与政策、人口变化率等进行研究，发现政策对房价的调控作用并不明显；Watkins^[2]则对房地产价格与土地价格这两者之间的关系进行研究，分析了地价对房价的影响；Calvo^[3]基于利率、信贷层面，研究发现国际资金流的会对房价的波动产生影响；引力模型最初由牛顿“万有引力”演变而来，用来分析不同城市间的相互影响力，Djankov^[4]曾用引力模型对贸易流进行过相关研究；Can^[5]将空间扩散效应应用到房价的研究中，发现加入地理距离空间权重矩阵的模型能更准确的表现出房地产市场的空间相关性。国内学者董加加、纪晗^[6]通过运用GVAR模型广义脉冲响应，发现住宅价格在城市间存在显著的溢出效应；类淑霞、叶兰、郝晋珉^[7]通过运用城市引力模型，研究发现山东各城市中青岛对潍坊的吸引力最强。

尽管国内外学者对房地产市场的研究已相当成熟，但就区域因素对房价的影响研究较少，因此本文基于城市间相互作用力层面，运用多项式回归拟合分析，研究分析江苏省部分城市在房价上的互动联系。

1.4研究内容及思路

本文的主题为大都市和周边小城市的房价互动，以江苏省部分相对具有代表性的城市（南京市、苏州市、无锡市、扬州市、徐州市、常州市）为研究对象，将这6个城市定义为江苏城市群。因为城市间的住宅房价不仅取决于城市的内部综合质量，还取决于城市与城市之间的相互作用力，即城市外部引力指数，故本文将实际住宅房价与外部引力指数、内部综合质量三者做非线性回归分析，构建模型，研究江苏城市群的住宅房价与城市内部综合质量、外部引力指数三者之间的非线性协调关系。文章研究思路如下：

第一：在江苏城市群这个封闭区域内，基于城市间房价的空间影响效应，由一般的城市引力模型，结合本文研究推广得出适合本文的引力模型，由模型公式分析计算出城市间的引力大小，进而得出各城市的外部引力指数。

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