论文总字数：65347字

摘 要

养老地产兼具房地产市场运作和服务老龄化社会的双重意义，与普通房地产项目相比较，养老地产有着更为特殊的意义。近年来，养老地产的热度提升，许多房地产商都对其抱有极大的热情。但我国的养老地产还处在起步阶段，存在诸多不足，许多政策法规还不完善。本文从物业管理的角度，探讨养老地产中可以实施的创新策略。只有物业管理工作做到位，使业主满意，养老地产才算成功。

关键词：养老地产、物业管理、创新策略

The Innovation Strategy of Endowment Real Estate Property Management Services

Abstract: Both the double meaning pension estate real estate market operation and service of an aging society, compared with the conventional real estate projects, real estate pension has a more special meaning. In recent years, pension estate to enhance the heat, many real estate agents have their great enthusiasm. However, China's old-age real estate still in its infancy, there are many shortcomings, many policies and regulations are not perfect. From the perspective of property management, real estate endowment explores innovative strategies that can be implemented. Only the property management work done, so that the owners satisfied with the pension estate to be successful.

Keywords: Pension Real Estate；Property Management；Strategy

引言

根据国家统计数据显示，从2000 年到2013 年，我国65岁及以上人口数量由8821 万人增长到13161 万人，平均每年增加334 万人，年均增速高达3.13%。依据国际标准，一个国家或地区65岁及以上人口数占总人口的比例达到7%时，就进入了老龄化社会。2001 年我国65 岁及以上人口比例达到了7.10%，正式进入老龄化社会；2013 年，我国65 岁及以上人口比例则已经达到了9.70%，同比增长0.31%，增速较2012年提高了0.04 个百分点。老龄化已经成为严重的社会问题，养老地产是解决这一问题的有效手段。

1 养老地产的内涵和国内发展现状

养老地产，根据字面意思，就是以养老为目的开发的房地产项目。目前业内没有明确的对于养老地产的相关定义。通常认为，养老地产就是根据老年群体的生理特点和生活需要开发设计的，为老年人提供基本养老生活方便的设施和居住场所。养老地产应该与养老院、托老所等单纯意义的养老机构相区分。实际养老地产应该在满足老年人生理需要的同时，也满足他们的社会需要以及更高层次的需要。

目前我国养老地产的发展还处于起步阶段，总体上看，在房地产业中所占比重较小，无法满足持续增长的社会需求。养老地产目前选址多位于城市郊区或者城市边缘地带，交通不便，尤其是医疗资源的匮乏无法满足老年人的医疗需求，这使得目前国内养老地产的发展不理想。而且，不少养老地产尽管在硬件设施和空间设计上采取了相应的宜老、适老的措施，但实际的后期物业管理、专业设施维护等软件方面存在严重不足，这也是制约养老地产发展的重要因素。详细来看，导致目前我国养老地产发展缓慢的市场原因有以下四种：

（1）中国房地产过热情形尚未消退，市场状况使得房地产企业增加投入做产品精细化设计的动力不足，养老地产对房地产企业尚缺乏吸引力；

（二）养老机构或老年公寓盈利模式尚不明确，由于养老机构、老年公寓不能从出售产权获得预期收益，初始投入较大，需长期经营，在政策扶持未落实、养老机构抚老养老能力未获认同、老年人消费能力仍存疑问的情况下，民间资本仍在犹豫；

（三）全社会医疗资源严重不足，养老地产所需的重要的医疗资源和配套稀缺；

（四）当然最需要的仍然是国家政策的大力支持与相关政策具体措施的落实。

2 老年群体的需求分析

需求分析的理论根据是马斯洛需求层次理论。

图1 马斯洛层次分析模型

2.1生理需求

在马斯洛需求层次理论中处于底层的是生理需求，这在本小区居住人群的需求中也是最基本的。生理需求，是一切需求中最基础、最优先的一种需要，它包括人对食物、水、空气、阳光的需要等，如果生理需要不能得到满足，那人类将无法生存下去。老年人也有这些基本的需要。但老年人的生理需要也有其特殊之处，例如在食物方面，老年人更注重保健，老年人也要求更加干净的饮水，更加清新的空气；在服装方面，老年人需要宽松、透气、保暖、舒适的服饰；另外由于身体机能的衰退，老年人更需要方便、舒适、无障碍的居住设施。这就要求我们的项目在选址方面要注重远离闹市区，这样空气污染和噪声污染就比较少，另外项目内部的设施要考虑到老人的需求，例如无障碍卫生间的建设，出行道路等都需要设置无障碍的道路，又例如考虑到老年人自己做饭不方便，可以建设统一的公共餐厅，并提供送饭服务，也可以设立服装商店，专门售卖老年人的衣物，并且可以上门量体裁衣，避免他们出行的不方便。

2.2安全需求

在马斯洛需求层次理论中，在生理需求的上一层是安全需要。在人们的生理需要满足后，就会产生保护自己肉体和精神，使其不受威胁、免于伤害、确保安全的需求。例如防御生理损伤、疾病，抵御外来的袭击、盗窃，避免战争、失业的危险，以及在丧失劳动力之后渴望得到照顾依靠等等。老年人的安全需要较之普通人群更为迫切，集中体现在医、住、行三个方面。在医疗保健康复方面，老年人希望老有所医、健康长寿。一旦生病，老年人希望能及时得到治疗，可以就近看病，并且可以得到积极有效高水平的治疗，这就需要本项目社区与医院、保健所等积极的建立合作关系，可以在社区内建设社区医疗中心，聘请专家就行坐诊，也可每年定期组织全方位的上门体检，以排除老年人身体疾病隐患，给他们提供保健的建议；同时还希望生病期间身边有人照顾，有人陪伴，因为老年人有一种强烈的依靠感，可以在医疗中心中配备一定的有经验的医疗陪护人员；在平时希望有人指导他们如何进行健康保健，使其保持身体的健康，可以在社区中定期邀请养生医疗保健专家来进行养生保健讲座，提高老年人的保健意识，增加他们的养生知识储备。老年人的居住房屋要求宽敞一些，以便于活动，室内要求通风良好、光照充足；内部设施要求便于老年人使用，比如卫生间要设置坐便器，并且设置相应的扶手，便于老年人使用，楼道要安装扶手和栏杆，以避免其摔倒；居住楼层不宜过高，以便于老年人出行和下楼活动，这就要求在定位策划中考虑到老年人的特殊性并进行相应的设计。老年人出行的安全也很重要，一般需要有人陪伴，以避免途中摔倒或犯病，这可以设置出行伴护专线热线，老年人需要出行时只需要拨打热线，支付相应的伴护费用即有专门的伴护人员上门安排老年人的出行事宜，同时本社区中的公共场所和社区内交通工具都需要设置老年人专座，以保护他们活动的方便，以免过于劳累导致身体不适。

2.3社交需求

在马斯洛需求层次分析中第三层是社交需求，具体到老年人可以说是归属与爱的需求。在社会生活中，个人总希望与他人交流，得到他人的理解，得到他人的关心照顾，得到其他群体对自己的认可和接纳。如结交朋友、情感沟通、追求亲情，参加各种社会活动等等。老年人的这种需求也是十分强烈的。首先，他们需求家庭的温暖、子女的孝顺，以享受天伦之乐；其次，老年人也希望参与社会活动，渴望与邻居、亲戚、友人的接触和交流，害怕孤独；老年人也有爱情需求，尤其是一些丧偶老人，渴望能有一个伴侣与子偕老，相濡以沫，共度晚年。这就要求在社区物业管理中要加强老年人的精神文明建设，定期举行一些形式的集体活动，例如联欢会、棋牌竞赛、集体郊游、夕阳红相亲会等等，丰富老年人的精神世界，满足他们的社交需求。

2.4尊重需求

一个人在社会上希望有稳定的社会地位，需要自尊和希望得到他人的尊重。老年人爱面子，自尊心强，需要别人对自己的尊重，对于他人对自己的态度行为尤为敏感。这种尊重需求往往也会延伸，体现为老年人注重自身在知识和修养方面的提高，也体现在对自身形体、衣着打扮的关注等等。在社区的物业管理中，我们可以定期邀请专家进行一些针对老年人的文化讲座，提高他们的文化涵养；社区的工作人员在日常工作中与老年人接触时也要尤其注意礼貌礼节，要有充分的耐心，要让老年人感受得到了他人充分的尊重，不能让他们感觉不受重视，继而产生失落感。

2.5自我实现的需求

人们都希望实现自己的理想和抱负，充分发挥个人的才能，取得一定的成绩，为社会贡献自己的力量，对他人产生积极正面的影响，实现自己的人生价值。神龟虽寿，犹有竟时，老骥伏枥，志在千里。老年人同样也希望为社会为他人做一些力所能及的事情，发挥余热，实现自己的人身价值，做建设和谐社会的积极分子。

3 养老地产物业创新服务内容

根据以上所做的老年群体需求分析，可以在养老地产的物业管理中加入特色的创新性的服务，以充实物业服务内容，使老人真正的做到老有所依、老有所乐。

3.1餐饮服务

餐厅提供多种多样的早餐、午餐、晚餐。照顾到不同口味的老年人，提供不同菜系的窗口。例如川菜、粤菜、淮扬菜等，并设置包间点餐服务，可以供老年人亲戚朋友来看望时候提供接待服务。并且根据不同宗教的老年人提供清真窗口。因为老年人的腿脚不方便，提供电话订餐服务，收取一定的配送费用。老人可以通过社区APP自动订餐，并可设置网络评价体系，老年人可以提供不同等级的评价，餐厅管理人员整理不同的意见进行改进。餐厅一周的食谱如下：

3.2家政服务

老年人可以通过社区APP或者24小时客服中心预订家政服务，有家政服务部在预约时间到达老年人家中，为老人提供打扫卫生、清洗衣物、洗刷锅碗等日常家政服务。

表1 家政服务清单表

家政服务	内容	价格（元/小时）
	室内整体保洁	45
	木地板打蜡	60
	看护病人	45
	上门收洗衣服	外套30，裤子20，衬衫15
	接送小孩上下学	40
	家庭绿化盆景造型	80
	宠物喂养指导	60
	清洁地毯、沙发	60
	为老人读报、聊天	40

3.3购物服务

社区设置中型购物中心，老年人可自行前往购物，购物中心可提供陪护购物服务，为老年人提携重物，并且将物品帮老年人送至家中。行动不便的老人也可通过社区APP进入网上购物中心，网上下单后由购物中心派专人送至老年人家中。

3.4理发服务

社区中设置理发店，老年人可前往进行理发服务，也可以提供上门理发服务，老人可通过社区APP或者24小时客服中心进行理发预约服务，后由理发店派遣理发师按预约时间上门进行理发服务。

3.5洗浴服务

社区中设置一个中型浴室，老年人可以刷小区业主“万能卡”进入消费，浴室中提供专人助浴服务，帮助行动不便的老年人洗浴，避免摔倒。

3.6服装定制服务

小区设置老年服装店，为老年人提供宽松、舒适的衣物，并且可以提供上门量尺寸服务，老年人可通过社区APP或者24小时客服中心预约量尺寸服务，可以通过社区APP中的网上服装中心网络选择服装式样，并下单，到时候有专人将衣物送至家中。

3.7宠物服务

老年人容易孤独，由于子女不在身边，因此常常感觉十分落寞，这时候就需要给老年人其他事物陪伴，成为他们的精神寄托。社区内设置宠物店，老年人可以在此购买宠物，并且宠物店提供宠物洗澡等服务，让老年人的生活多姿多彩。

3.8疾病救援服务

社区设置24小时医疗救援电话，老年人一旦身体发生状况，可以及时拨打电话，由社区医院派医务人员上门服务，直接到社区内的医院进行医疗救援。

3.9康复理疗服务

社区内疗养院提供床位租赁，老年人可在此进行康复理疗服务。由医院派遣专业的康复理疗师为老人制定康复方案，并每天陪同老人进行康复训练，帮助术后、病后老人快速恢复身体健康。

3.10定期体测服务

医院每年定期组织老年人进行体质测试，帮助老人了解自己的身体状况，并且由专业营养师为他们根据自身的体质状况制定专门的饮食计划建议，由专业的保健师为老人制定保健计划建议，使老人们可以通过饮食和锻炼来提升自己的体质。

3.11门诊服务

社区与南京市各大医院建立合作交流体制，定期聘请大医院专家来社区医院进行坐诊，提供专家门诊服务，设置常规科室门诊，如牙科、骨科、心内科等科室，使老年人可以就近得到诊疗。为行动不便的老年人提供了方便，并且可以提供专家上门诊疗服务，使老年人可以足不出户就能看到病，从而彻底解决了看病难的问题。

3.12人文养生讲座

定期邀请大学教授、养生专家等来社区进行讲座，提升老年人的人文素养和养生保健知识，丰富他们精神生活的同时也学到了对自己有益的养生知识。

3.13娱乐竞赛活动

定期举行社区棋牌竞赛、拔河比赛等竞赛活动，增加社区邻里的熟悉程度，提升老年人的社区主人翁意识。

3.14志愿者活动

老年志愿协会定期与社会上的志愿者协会组织进行联系，组织老年人参加力所能及的志愿者活动，使他们感觉到自我价值的实现，增添内心荣誉感。

3.15真爱幸福相亲活动

老年人丧偶独居的人数较多，定期组织老年人相亲活动，以小游戏、郊游、素质拓展的形式进行，增加异性老年人之间相互的了解，提供给他们走到一起的机会。

4 我国养老地产方面的政策建议

开发养老地产绝不只是房地产商的事情，需要政府、民众、医疗机构、保险公司、金融机构一起紧密的配合。在我国，虽然民政部正式发布了社会养老体系建设“十二五”规划，很多地方政府也在积极地推动鼓励养老地产的建设，但是属于口号喊得响的类型。产业政策、法律法规、管理规范、土地和税收政策都有待建立和完善，特别是现在地方政府处在土地财政依赖下，即便地方政府想积极建设养老地产，但是也是心有余而力不足，难有作为。为此我觉得地方政府应该从以下几个方面来不断地完善政策，以促进我国养老地产产业的发展。

4.1发展一批非营利机构

中国合格的非营利机构很少。我们这里所说的合格的非营利机构并不意味着不盈利，只不过是指所有的利润都用于慈善事业，建立严格的资金用途归属，专注于公益事业。这样可以使养老事业得到大力发展，这在国外已经得到了普遍的发展，但在我国这类机构很少，政府部门应该在政策上给予大力支持。

4.2培养企业的社会责任感

政府应该大力提倡和培养具有社会责任感的企业，政府应该对具有社会责任感的企业大力扶持，给予政策和资金方面的支持，树立学习表率作用，在社会上引领其他企业具有强烈的社会责任感。在我国，其实企业纳税中很多税种都是用于社会公益用途的，这其实是政府使用行政政策手段向企业去摊派公益费用，但是由于政府对于税收用途并没有公开详细的资金使用状况和资金去向，导致社会分配不平衡，同时很多企业的社会责任感也不高，房地产企业以养老地产的名义去获得土地，实际上是“挂羊头、卖狗肉”，进行的是一般的商品房开发销售获利，政府对这种名义社会责任感，靠欺骗的手段获取土地盈利的行为应该严惩不贷。

4.3制定并完善养老地产方面的土地政策

目前国内土地市场在土地政策上并没有规定专门的养老地产土地的划分，土地市场没有明确为养老地产及相关产业正身。在国有出让用地、国有划拨用地和集体建设用地三类性质的土地中，对于用于养老地产的用地并没有严格的明确的政策法规。

养老地产从项目性质上来看，一是具有福利色彩和公益性质，类似于保障房。例如，现在的养老院，针对五保户和“三无老人”，由政府公共部门提供土地，并不进入市场流通。

现阶段，如果养老地产是开发商的行为，也有两种不同的模式：

1. 完全的市场行为，开发的养老地产是属于中高端的养老住宅和老年社区，也可租赁。这一养老地产是纯商业的性质，对于这种完全的市场行为，当然要以市场的形式去进行供地。
2. 准市场的行为。有点类似于保障房的性质，其实是一张解决社会中下层民众养老问题的行为，对于这种准市场的行为，由于目前还没有养老地产供应的概念内涵，不一定完全采取市场方式供地，应该采用定向供地的模式。在土地制度上政策的制定，可以参照保障房的土地供应方法。

从长远来看，必须从土地政策上严格明确区分养老地产的用地和普通住宅、商业用地的区别，我们可以借鉴保障房的供地模式，在地块供应时实行打包政策，即当普通地块供地时候明确规定按一定的比例建设养老住宅。一定要从土地性质上明确养老地产用地，针对养老地产用地作出专门的、明确的土地方面的政策法规。

4.4实行支持养老地产的金融政策

在欧美国家，例如美国，入住养老地产的入门费用往往是由住户自己承担的，可以使用退休金或者私人储蓄，也可以办理房产的按揭，而对于以后的使用费用，即物业管理服务费用等，则完全可以由医疗保险和长期护理保险来覆盖。在日本，政府十分重视为养老地产提供明确的政策支持和社会环境基础。例如，除去刚开始的入门费用后，后续的生活费用个人缴费仅仅占10%左右，其余的都是从医疗保险和人身保险汇总出资，这就为老年人减少了相当巨大的经济负担。需要大型医院介入医疗服务的老人，政府也会承担接近90%的医疗费用。

在我国，虽然也有企业例如上海的亲和源争取到医疗护理费用可以用医保卡支付，但在这方面做得还不完善，政府的政策方面还有很大的不明确性。政府必须在社保医保方面明确制定政策来针对养老地产的政策，使养老地产在社会保障方面有法律法规的规定。

同时，只有在土地政策和社保政策充分明确的情况下，国内的房地产企业开发养老地产才有良好的金融支持基础。假如你的土地性质不明确、房屋性质不明确、盈利模式不明确、政策法规不明确，金融机构如何支持养老地产业。

4.5明确政府有关部门的责任分工

从国家层面的角度来说，当前养老地产及相关产业的相关政策倡导提出的主要部门主要是民政部门，其他的部门提到养老地产的比较少。其他部门在配合度上比较低，政策方面的落实也比较大，政策方面的脱节也是导致当前养老地产的市场“挂羊头卖狗肉”的重要原因。

目前政府部门属于口号喊得响，做事的没几个，但土地归国土资源部管，项目的审批归发改委审批，财政金融归财政部管，医疗卫生归卫生计生委管。民政部门实际上权力最小，很容易造成“喊不动”其他部门的现象。国家应该在更高层面来推行养老地产的发展，应该从养老地产的长远发展的角度制定相应的政策法规，推动我国的养老地产朝着正确的方向发展。

参考文献

[1]付静，物业管理视角下的我国养老地产的发展研究[J]，人资社科,2013,(303-305)

[2]田菲，于一凡，中国养老地产浅析，养老规划[J],养老规划，2014，（103-106）

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