面向智慧社区的2018G66地块项目智慧社区定位研究

论文总字数：72029字

摘 要

随着房地产市场体制的完善，房地产行业逐步转变到稳步推进的良性发展轨道，但是面对行业格局的调整以以前瞻性的眼光看待市场，意识到项目定位是项目成功的关键，改正原来在住宅项目定位中存在的偏离，用科学的分析方法，探求定位对策，在争的浪潮中站稳脚跟，实现跨越式发展。

智慧社区的建设作为未来城市发展的重点，也是转变公共服务方式，改变社区管理方式的重要途慧社区建设面临了新的机遇和挑战。同时，对于房地产企业，智慧社区的研究与发展也是差异化企业战略的重要部分，有利于提升客户购买意愿，带来更大的经济性收益。

基于以上分析，本设计基于具体地块项目，进行面向智慧社区的房地产项目设计。结合目前智慧社区研究现状，借鉴一些房地产企业对于智慧社区的实践与研究成果，对于项目区位特点、附近地块项目情况、客户需求等进行实际调研，进行项目的SWOT分析，从而确定项目具体面向客群、形象定位、功能、户型、景观、价格设计，从而作为智慧社区研究的具体实践，并以此分析存在不足，以求带动对于智慧社区方向的研究发展。

关键词：智慧社区；SWOT分析；定位设计；差异化策略

Abstract

With the improvement of the real estate market, the real estate industry has gradually shifted to a sound track of steady development. However, in the face of the adjustment of the industry pattern and the increasingly fierce market competition, real estate developers must look forward to the market, realize that project positioning is the key to the success of the project, correct the deviation existing in the positioning of residential projects, and use scientific analysis. Methods To explore the positioning countermeasures, to retain strength and develop themselves in the new environment, in order to gain a firm foothold in the wave of market competition and achieve leapfrog development.

As the key point of future urban development, the construction of smart community is also an important way to change public service mode and community management mode. In the process of transition from traditional community to smart community, the construction of smart community in China is facing new opportunities and challenges. At the same time, for real estate enterprises, the research and development of smart community is also an important part of differentiated enterprise strategy, which is conducive to enhancing customers' purchase intention and bringing greater economic benefits.

Based on the above analysis, this design is based on specific plot projects to design real estate projects for smart communities. Combining with the current research situation of smart community, drawing lessons from the practice and research results of some real estate enterprises for smart community, the author conducts actual investigation on the location characteristics of the project, the project situation of nearby land plots, customer needs and so on, carries out SWOT analysis of the project, so as to determine that the project is specifically oriented to the customer group, image positioning, function, household type, landscape, price design, so as to be a practice of smart community. In order to promote the research and development of smart community, the shortcomings of the analysis are discussed.

Key words: smart community; SWOT analysis; positioning design; differentiation strategy

第一部分 毕业设计工作描述

1. 项目地块概况

南京市2018G66地块处于江苏省南京市江宁区，位于青龙山生态新城偏东部区域，紧邻南京青龙生态新城活力生活内环。东至环镇东路，南至现状，西至天佑路，北至天靖路。宗地面积为24217平方米，建设用地面积为24217平方米。地面平坦空旷，无干扰因素，便于开发，截至2019年4月仍处于闲置待开发状态，附近无固定居民。该地块于2018年12月28日由金茂地产以底价7.3亿元竞得。

附近公交地铁系统尚在规划之中且规划齐全、配套完善，教育医疗配套完善，几条重要的公路干道已经通车，易于到达南京主城区，购物条件配套良好，但存在规模小、配备不完善的特点，并不足以完全满足青龙山地区的客户需要，须有更加丰富完善的配套规划。

项目位于青龙山国际生态新城地块，紧邻本项目南侧为一小学规划待建，附近众多16-18年出让的居住用地地块，部分项目已完成设计建设，于18年底-19年开盘，也作为本项目的竞品，在定位设计中需进行对比参考。

1. 设计目标及工作内容确定

2019年3月初，进行并完成了文献翻译工作，对于部分外国学者对于智慧社区的研究进行了阅读了解，了解到智慧社区与智慧城市的关系以及在智慧城市建设中的作用。在完成翻译后，我还自行拜搜集了一些国内外学者关于智慧社区的研究，进行了整理学习，通过文献综述对于智慧社区有了进一步的了解。搜寻了国内现有的一些智慧社区项目，了解其智慧设施与建设经验。

2019年3月底，我领取了毕业设计任务书，学习了系内老师关于房地产开发组毕业设计工作的介绍讲座，了解了工作应如何开展。通过与毕设导师沟通，完成了本设计开题报告的编制，确定了本文研究方法，采用实地调研、文献研究与市场比较法进行设计，并确定了文章的框架结构及各部分内容，将本文的研究意义确定为根据实做实用原则，对于具体的地块及项目进行定位设计，并将智慧社区的理论研究进行了设计操作实践，并反向带动对于智慧社区研究方向的一些思考。

1. 设计依据确定

由于项目地块相同，2019年3月底，我与吴伟巍老师组李柔萱、张洛榕、朱时韵同学进行了实地走访，以便于更加深刻的了解项目情况，更好的开展设计工作。我们对于地块附近三公里的交通、医疗、教育等资源都进行了考察，记录了项目的区位特点，对于项目周边在售楼盘如江宁金茂悦、朗诗玲珑郡等项目进行了走访，了解其基本情况，并与本项目区位进行了对比。确定了将朗诗玲珑郡、融侨观澜、东城金茂悦Ⅱ期三个项目作为本项目的主要竞品，作为进行户型与售价设计时的主要对比依据。对于附近仅有的少数人员进行了访谈，了解其购房意向及对于各地产商的态度与了解程度。

回到学校之后，对于本地块项目与青龙山地区的区位优劣势进行了整理分析，对于项目设计了调研问卷，希望用问卷结果作为定位依据。由于我做的项目为面向智慧社区的房地产项目定位，并且我观察到该项目附近均为规划建设区，常驻人口较少，意向客户较为分散，难以集中展开调研，收集信息会存在一定困难，因此我将问卷定位为人们对于智慧社区的认知与关注点调查。问卷以线上形式为主，针对更加广泛的购房意向人群，统计他们对于智慧社区建设指标中更加看重的条目类别，并作为功能设计的依据。而意向客户群的定位，则采用参照相似楼盘的方法，参考了南京市浦口区、江北区等同处周边新区的项目，以及本项目附近的竞品项目，综合考量项目意向人群定位。主要面向首次置业刚需性客户，改善型客户与拆迁待置业原住民，客户来源主要为江宁万达商圈、义乌小商品城、大学城区域等。

1. 品牌理念设计

经过与周边楼盘的对比，对于本项目进行了SWOT分析，应把握区位机会与地价较低优势，突出项目智慧元素丰富，定位高端及品牌信赖度高的特点，吸引客户，提高竞争力。然后以项目区位优势、周边配套为基础，结合宏观环境特点（南京市、青龙山新区等）与客户群定位，对于项目的核心价值进行解读，从而确定品牌及理念设计。参考金茂地产六系产品定位，将本项目命名为金萃湖楼盘，定位为新城核心中的高端精品住宅。并确定四条竞争策略：基于未来、强调区域价值；定义生活方式，加强概念宣传，标杆价值；产品差异化，体现科技感优势；以及景观示范立势，结合地产企业优势，高端亮相。

1. 具体设计过程

关于户型套型设计。经过对于类似项目的走访了解，参照部分已有调研结结果，确定面向首次置业客户的80-90小平米高性价比户型，以及针对改善型客户的120平米左右中等面积户型。对于户型特点进行具体设计，重点关注分区、阳台及落地窗以及在保证便利的情况下减少公摊面积，提高得房率等。最终确定为84㎡的两梯四户高层楼栋及122㎡的一梯两户小高层楼栋，绘制户型图或总平面布置图。除商品房外，对于商铺、车位也进行了相应设计，并提出相应消防要求。本部分还对于单体建筑设计提出了建议，明确了无障碍设计及排水设计要求。

关于项目功能设计。由于本地块面积较小，为住宅用地规划，且附近幼儿园、小学及中学配套满足对应要求，因此无需考虑布置配套，商铺设计在上一部分也已经有所阐述。本部分主要对于项目的智慧元素进行设计，以体现智慧社区内容。首先列明智慧社区建设指南中的评价指标中重要的一般项与优选项，以此为依据进行问卷设计，回收有效问卷68份，其中南京地区潜在意向客户22份。从调研中可以发现，人们对于智慧社区僚机成都较低，在社区生活中，人们比较看中的为智能家居、家庭安防与热环境方面，对于安防消防，几乎所有受访人群都进行了重视与关注，智能app因其使用更加快捷流畅，需求程度要高于一卡通系统。社区服务方面，人们看重便民快递与医疗卫生服务，对于文体设施也存在较大需求，而希望定期开展业主大会分享建议的人群较少。因此在设计方面，为消防系统设计了燃气、火灾报警系统与安全监视提醒系统，智能家居从主控、电器功能、家居环境、安全设计等方面进行考虑。并基于众多学者的研究设计，对于集成各项功能的社区app设计进行了思考。

景观设计方面。主要基于建筑风格与项目客户定位，为与周边环境及项目和谐适应，确定景观设计风格为现代中式风格，基本理念是尊重自然、师法自然，崇尚自然，从自然中获取设计灵感，以当地的自然条件为依托，景观的设计要在考察完周围的建筑和环境特征后，才进行构图设计。采取丰富的中式元素，体现项目价值，吸引客户。对于商业街、主入口广场、中心庭院、屋顶花园、植物种植等方面进行了具体设计，使其满足观赏性与功能性需求。

价格设计方面。综合运用市场定价法与成本定价法，根据朗诗玲珑郡，东城金茂悦Ⅱ期，融侨观澜三个项目具体情况确定市场参考项目权重并列表。由于分别符合同质同区、同区不同质、同质不同区的特点，将三个项目权重确定为50％、30％、20％。参考项目包括区域因素与个别因素，具体细分为开发规模、位置交通、周边环境、商业配套、景观绿化、户型结构、教育资源等，并根据相似程度对比确定分值，通过权重系数=（本项目得分/对比项目得分）*参考项目实际均价计算得出权重系数，乘以对应权重得出市场定价。由于项目采取许多智慧元素，定位为智慧社区，因此存在部分智慧元素成本，综合考量每户成本及收益率，确定项目商品房均价定为27090元/㎡。

1. 小论文

在老龄化现象日益严重的今天，养老成为了一个十分重要的问题，许多地产企业进行了养老地产项目的探索，智慧社区以其人性化的设施与服务，在与养老项目的结合中更能够体现其优势，也为养老带来了一种新的思路，众多智慧养老项目的成功实践也提供了很好的经验借鉴，因此我的小论文选择了智慧养老作为研究方向，结合定位设计，将主题定为“基于智慧社区的养老模式设计思考”。主要工作包括：

基于需求理论，对于老年人生理心理特征进行分析，对于居家养老和社区养老模式进行比较，作为智慧养老项目的设计依据。

选取了长庚村、中建东湖明珠项目及南京心贴心智慧养老系统作为优秀项目，阅读文献，对于其设施与服务进行了解读，从而确定各项目的优秀经验作为借鉴。

对于养老设施及服务进行了设计思考，主要考虑功能性与便利性两方面，并提出了一些规避安全隐患及保证服务质量的措施。

对于智慧养老模式提出了一些建议，包括统一标准、人员专业化、个性化服务等。

1. 工作总结与反思

本设计的主要工作成果如下：

1）在智慧社区建设的背景下，对于目前智慧社区研究文献进行综述，总结国内外研究现状，并以此为依据进行本项目的具体定位设计。

2）对于所给地块进行实地走访，整理地块区位优势，结合区域特点、所处城市及附近竞争楼盘特点进行项目SWOT分析，作为定位设计的依据。

3）挑选列举智慧社区评价指标体系中较为重要的一般项与优选项，设计问卷调研，调查潜在客户需求，总结共性，以人性化设计为宗旨，将调研结果与智慧社区现行实践经验，进行智慧社区的功能设计。

4）大批量参照相关项目情况，根据实际走访信息，确定本项目主要客户人群、户型及景观设计，运用市场比较法和成本定价法，综合定位项目均价。

本设计存在的局限性与不足：

1）由于目前我国智慧社区的研究实践经验不足，供借鉴的标准不足，可类比项目较少，且均存在较大不同，在比较分析时可能会忽略对于部分不同点的辨析。

2）由于对于智慧新功能的设计存在较深入的程序知识，而本设计的时间有限，无法系统的进行学习，因此只能在目前存在的智慧社区功能中选择设计，无法做出更多的突破与创新。事实上，目前我国的智慧社区研究也存在实践先于理论的困境，政府与相关部门应鼓励甚至带领智慧社区方向的研究与创新，实现更多的人性化设计，并对于地产行业进行相关政策调控，推动智慧城市建设。

目前我国智慧社区发展趋势展望：

1）从理论上看，我国学者对智慧社区的研究起步较晚，相关研究还不够丰富，虽然其研究发文量正在快速増长，但其研究内容却有待深入；另外一方面，对于智慧社区未来研究应多加注重基础理论的创新，智慧社区目前研究领域较为分散，硏究的理论边界模糊不清，具体分析多于对理论的创新，而且智慧社区的理论研究还总是滞后于实践，对于智慧社区的理论研究应结合实践进行深入透彻的分析，形成智慧社区建设理论范式。

2）实际建设情况方面，大部分城市都开始了智慧社区的建设，国家、省级和市级不同层次也分别制定了相关的政策来保障智慧社区的建立，使智慧社区的建立有法可依，有章可循。随着科学的不断发展，越来越多新的科学技术应用到了智慧社区的建设中，智慧社区的建设与科技融合为度明显加强，也使得政府开始利用第三方力量进行智慧社区建设，社区已然成为了市场的终端，传统社区边界被打破，商业氛围也愈加浓郁。但部分企业目前对于“智慧”的概念存在认知偏差。部分企业一味宣传“智慧”，但实际只是在其中添加了部分智能家电；还有部分企业把“智慧”定位为新功能的添加，新技术的使用，反而忽略了便利性与可操作性，没有做到真正的人性化，总体来说，“智慧”应该是模式而非设施，应该是人性化而非一味追求高端。

3）当前我国智慧社区正处于起步阶段，智慧社区建设中存在很多的不完善，要实现智慧化区在全国范围内的普泛性建立，还需要探索可行的建设标准和模式，智慧社区的建设必须要以人为本，要以居民的实际需求为出发点和落脚点，以科技便民生活，以人文氛围増强智慧社区的吸引力，以各方主体共同参与治理，増强智慧社区建设凝聚力，在打造可复制、可共享的智慧社区模式的同时，应融入各地地方特色，将传统文化和人文特色融入智慧社区建设，打造别具特色的智慧社区。

第二部分 毕业设计报告

第一章 绪论

研究背景与研究意义

社区作为城市的基本单元，构成了蓬勃发展的城市，在经济新常态的背景下，智慧社区的建设也推动了我国智慧城市的发展，越来越多的城市将智慧社区的建设作为未来城市发展的重点，也是转变公共服务方式，改变社区管理方式的重要途径。从传统社区向智慧社区过度的过程中，我国智慧社区建设面临了新的机遇和挑战，智慧社区建设不仅是我国社区创新治理的新的途径，也创新发展了我国新型城镇化的建设，推动了我国和谐主义社会的建立。

相关政策背景

2012年国家住建部发布《国家智慧城市（区、镇）试点指标体系（试行）》，将智慧社区的评价准则分为6个一级指标，23个二级指标，87个三级指标，在整体框架上对智慧社区的评估标准做出了初步样板，随着智慧社区的发展与实践，该指标也需要更加细化与更新。《指标体系》也将作为本项目的一个重要定位依据。

2013年国家发展改革委员会、住房和城乡建设部等八部委发布《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》，明确智慧城市建设的指导思想与基本要求，并对智慧社区建设提出了“积极运用新技术新业态”“着力加强网络信息安全管理和能力建设”的指导性意见，作为智慧社区发展中的参考。

2014年3月16日，新华社发布中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》。印发通知指出，《规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划，成为了中国城市发展的重要战略方向。其中第十八章推动新型城市建设中第二节“推进智慧城市建设”内容如下：

“统筹城市发展的物质资源、信息资源和智力资源利用，推动物联网、云计算、大数据等新一代信息技术创新应用，实现与城市经济社会发展深度融合。强化信息网络、数据中心等信息基础设施建设。促进跨部门、跨行业、跨地区的政务信息共享和业务协同，强化信息资源社会化开发利用，推广智慧化信息应用和新型信息服务，促进城市规划管理信息化、基础设施智能化、公共服务便捷化、产业发展现代化、社会治理精细化。增强城市要害信息系统和关键信息资源的安全保障能力。”

同年，国家发展改革委员会印发《关于加快实施信息惠民工程有关工作的通知》中提到“信息惠民工程实施的重点是解决社保、医疗、教育、养老、就业、公共安全、食品药品安全、社区服务、家庭服务等九大领域突出问题，各行业主管部门要发挥业务指导作用，要围绕解决各领域民生服务存在的突出矛盾和制约因素，注重体制机制和政策制度创新，要以推动跨层级、跨部门信息共享和业务协同为抓手，促进公共服务的多方协同合作、资源共享、制度对接。

各地方在实施信息惠民工程中，要注重资源整合，在已有资源基础上集中构建政府公共服务平台，原则上在地市层级建设部署，在街道社区统一应用，要实现基础信息集中采集、多方利用，逐步实现公共服务事项和社会信息服务的全人群覆盖、全天候受理和‘一站式’办理。” 表明有关部委和单位对于智慧城市智慧社区建设的高度重视以及推进智慧社区建设的决心。

同年，住建部发布《智慧社区建设指南（试行）》，为各地开展智慧社区建设提出了具体指示和引导性建议。其中，在智慧社区建设的层面，分为信息基础设施、智能绿色建筑、智能家庭、社区室内外环境四个方面。涵盖“智能电网、分布式电源接入及储能、电动汽车充电、可再生能源”及“智能家居、家庭安防、热光环境、空气质量”等方面的具体要求，为各地开展智慧社区建设提出了具体引导性建议，也为智慧社区项目定位提供了方向。

中国作为智慧城市的发展起步较晚，拥有充足的后发优势，在国家＂十三五＂规划年，越来越多的城市也将智慧城市建设作为了城市专项规划中的重点。然而由于政策导向、经济背景、生活习惯、人文特点等因素，单纯的模仿、照搬其他国家成熟经验，并不能很好的适应国内社会。在很多县市、社区、街道，“智慧”被单纯定义为“信息化”，大规模的信息基础设施建设却没有配套的增值服务及应用导致资源浪费的同时智慧社区发展被引入了误区。综上所述，梳理我国特色，打造具有中国特色的智慧社区，创立符合自身需求的运营管理模式具有很强的现实意义。

具体实践基础

智慧社区建设具有良好的发展态势，然而由于智慧社区本身受到建设成本和消费的限制，在各地的发展并不均衡。其中珠海市发布《珠海市智慧城市建设总体规划》，天津市制定《天津市推进智慧城市建设行动计划（2015-2017年）》，上海闵行区积极推行“智慧闵行”建设，均为对于政策的积极响应，也是房地产行业的积极实践探索过程。总体来说，在北京、上海、深圳以及一些东部沿海城市等经济发展相对较好的地区，智慧社区发展较快，且主要集中在这些城市的新建社区，智慧社区的建设推广还具有一定困难。此外，在智慧社区建设实践中，存在政府主导作用较强，重技术而轻服务的现象，以人为本的理念不能良好地运用到实际建设中等问题。尤其是前期对居民的实际需求了解不足，智慧社区建成后难以达到居民要求，从而导致资源和能源的浪费。无论是对于智慧城市的发展与建设或智慧社区的推广与实践，智慧社区地产项目研究都有待扩展和深化。

综上所述，以信息技术为支撑的智慧城市建设，正在重塑世界城市政治、经济、社会、文化发展的新格局，我国目前将智慧城市作为提升城市综合发展水平和竞争力的战略举措。社区作为城市的基础组成单元，如何实现智慧社区发展，让智慧城市建设落地，真正做到以人为本、服务居民，而不是仅仅流于形式，是城市与社区发展建设的研究方向与前提。而进行本项目的定位设计，应以政策及现有实践为基础，结合地块信息综合分析，合理定位。

智慧社区研究现状

随着信息技术的快速发展和全球城市化的加速推进，近年来各国政府对于智慧城市的建设一直在进行积极的尝试，积累了丰富的理论和实践经验。在智慧城市建设的推动下，对于智慧社区建设的研究也日益兴起。

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