房地产行业多元化转型对企业经营水平的影响研究

论文总字数：40764字

摘 要

近年来，我国政府对房地产行业调控力度逐渐加大，行业承受着外部环境的巨大压力，从高速增长期转向缓慢发展期。谋求未来发展之路，房地产行业开始拓宽业务，转型多元化经营。但多元化经营对企业绩效的影响国内外理论界研究并未得出统一的结论，并且国内外大多学者选取企业经营绩效的评价指标较少，大多仅倾向于选取盈利能力和成长能力两个指标进行研究，没能全面反应多元化经营对企业整体的影响情况。因此，深入探讨我国房地产行业多元化转型对企业经营水平的影响研究是非常有意义的。

本文先对国内外相关文献进行理论研究，探讨房地产行业多元化经营的动因；后通过实证研究，选用105家房地产上市公司作为研究样本，探讨多元化经营对企业经营水平的影响。本文将选取企业的盈利能力、融资能力、运营能力、发展能力和现金流水平五方面作为企业经营水平的评价指标，具体分析多元化程度对各评价指标的影响。文章通过理论研究和实证研究，最后得出研究结论：房地产行业多元化经营是由多个因素共同推动的结果，最终目的都是出于企业未来发展的需要，实现价值最大化；房地产行业多元化经营对企业盈利能力、融资能力和发展能力存在负相关关系，具有消极影响；而房地产行业多元化经营对企业运营能力和现金流水平有正相关关系，存在相互影响。同时，在研究结论的基础上，结合我国经济环境和房地产行业实际情况提供对策建议。

关键词：房地产行业，多元化经营，企业经营水平，相关性分析，回归分析

ABSTRACT

In recent years, the government's regulation and control of the real estate industry has gradually increased, and the industry has been under tremendous pressure from the external environment, which has changed from a high-speed growth period to a slow development period. The real estate industry began to expand its business and transform its diversified operations in order to pursuit of future development. However, most scholars only tend to select two indicators---profitability and growth ability for their business performance at home and abroad. Most of them have fewer evaluation indicators so that the research did not fully reflect the impact of diversification on the overall business. Besides, the impact of diversification on corporate performance has not reached a unified conclusion. Therefore, it is very meaningful to study in depth the impact of the diversification of China's real estate industry on the management level of enterprises.

This paper firstly conducts theoretical research on relevant literatures at home and abroad to explore the motivations of diversification in the real estate industry. After empirical research, 105 real estate listed companies are selected as research samples to explore the impact of diversification on business management. This paper analyses the impact of the degree of diversification on the evaluation index--- profitability, financing ability, operational capability, development capability and cash flow level of the enterprise's operation level. Finally, the paper draws conclusions through theoretical research and empirical research. On the one hand, the combination of multiple factors has led to the transformation of the real estate industry into diversified operations. But the ultimate goal is to better development and maximize the value. On the other hand, the operation has a negative impact with the company's profitability, financing ability and development capability. And the diversified operation of the real estate industry has a positive correlation with the operational capability and cash flow level of the enterprise, and has mutual influence. At the same time, based on the research conclusions, combined with the actual situation of China's economic environment and real estate industry to provide countermeasures.

KEY WORDS: real estate industry, diversified management, business management level, correlation analysis, regression analysis

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 绪论 1

1.1研究背景 1

1.2研究意义 2

1.3研究内容及框架 2

第二章 文献综述 4

2.1多元化基础理论 4

2.2多元化经营动因一般性理论 4

2.3多元化经营效果一般性理论 6

2.3.1多元化对企业绩效的消极效应 6

2.3.2多元化对企业绩效的积极效应 6

2.3.3多元化对企业绩效的无关效应 7

第三章 房地产行业多元化经营动因理论研究 8

3.1多元化经营内部动因 8

3.2多元化经营外部动因 10

3.3动因理论研究总结 12

第四章 实证研究方案设计 13

4.1研究假设及方法 13

4.1.1研究假设 13

4.1.2研究方法 14

4.2样本选取及数据来源 14

4.2.1样本选取条件 14

4.2.2样本数据来源 15

4.3多元化程度指标量化 15

4.4企业经营水平评价指标选取 16

4.5控制变量设定 17

4.6实证研究模型构建 18

第五章 多元化程度对企业经营水平的影响实证研究 19

5.1样本数据描述性统计分析 19

5.2多元化程度与企业经营水平评价指标相关性分析 23

5.3多元化程度与企业经营水平评价指标回归分析 25

5.3.1多元化程度与盈利能力回归分析 25

5.3.2多元化程度与融资能力回归分析 27

5.3.3多元化程度与运营能力回归分析 28

5.3.4多元化程度与发展能力回归分析 29

5.3.5多元化程度与现金流水平回归分析 30

5.4实证研究结果总结 31

第六章 研究结论及对策建议 32

6.1研究结论 32

6.2对策建议 33

6.3研究局限性 33

参考文献 35

致 谢 36

第一章 绪论

1.1研究背景

多元化经营理论指出企业实现多元化经营，可实现规模经济效应、分散风险的作用^[1] 。20世纪80年代起，国内也有众多学者对多元化经营理论进行研究，对其进行补充和完善。改革开放后，中国经济发展水平高速增长，行业也随着发展壮大，不断尝试和探索新业务发展，促使行业走上多元化经营道路。

回首改革开放40年以来，将会发现房地产行业是一部记载中国40多年的建设史，也是一部浓缩中国社会主义建设的发展史。至今，我国房地产行业经历了萌芽、探索调整、快速发展、全面调控四个阶段。1998年，我国取消了住房分配制度，房地产行业真正市场化，成为我国支柱行业，对实现社会主义建设具有重大贡献作用。近期，房地产行业市场上表现出少数一、二线城市房屋供不应求，大多数城市存量市场越来越大，即住房的基数越来越大。同时，随着中心城市、重点城市可开发用地越来越少，土地成本高涨，房价日益上涨促使国家政策调控力度逐渐加大，政策收紧，房地产企业以往“拿地—建设—出售”的传统发展模式如今已经不适用，直面发展瓶颈。我国贫富差距较大，普通老百姓难以承担起巨额房价所带来的巨大压力，购房难度逐渐加大，致使普通老百姓不得不走向租房的道路，由购房需求逐渐转向为租房需求。尽管目前我国城镇化进程仍在继续，但速度自2010年以来有所放缓，导致需求端很难继续支持房地产爆发式的增长，市场竞争加剧，行业发展速度减慢，各城市区域发展不均衡等综合因素导致了房地产上市公司总体盈利水平下降，可发现房地产行业的鼎盛时期已成过往。从人口结构来看，2015年，中国人口拐点来到，20-64岁劳动力开始负增长，现在已经较难支撑房地产行业高增长、高利润的野蛮发展。除此之外，房地产行业属于资金密集型行业，可如今在资本市场的融资成本不断增加，导致了企业发展受到了资金的制约。因此，在房地产行业整体增长速度放缓的条件下，企业开始探索进入多元化经营的转型之路，以求解决资源错配问题，避免市场上的无序竞争，谋求自身的可持续发展，获取更大的利润。

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：40764字