论文总字数：29470字

摘 要

1994年以来，我国一直实施着增值税、营业税双管齐下的税收制度，征收对象一般指的是货物和劳务。直到2012年1月1日，上海成为税收制度改革的排头兵，国务院决定在上海推广营业税改增值税的试点活动，此次税改主要针对的是交通运输业和部分现代服务业展开。，营改增政策成功踏出上海，并成为全国的主流税收制度，这无疑标志着我国税法体系的根本性转折。，营改增政策正式在多个行业进行试行，其中主要的有建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等，根据税法规定抵扣范围也相应的有所扩大，企业新添置的不动产也可以用来计入增值税的进项来抵扣，从而降低税负。这一系列营改增政策推广的目的在于避免重复征税导致的税收环节冗余、企业税收负担过重等现象，从而达到优化产业结构、促进现代服务业发展的效果，为国民经济稳定发展添砖加瓦。

随着营改增制度的全面贯彻实施，房地产行业有了更广阔的发展空间，与此同时房地产企业也面临着机遇与挑战，这让房地产企业对减低税负有了新的思考角度。并且从2016年5月全面营改增以来，已经有了三年的时间，营改增政策对房地产企业的影响，以及税改前后房地产企业遇到的一些问题也逐渐浮出水面。

在这篇文章中，首先将营业税与增值税进行比较，从理论角度分析我国营改增政策对房地产企业税负产生的积极影响，并结合具体房地产公司进行案例分析，得出营改增后税负先增后减现象出现的原因，最后据此提出营改增后房地产企业减轻税负的改进建议。

关键词：营改增，房地产，税负

ABSTRACT

Since 1994, China has been implementing a tax system for value-added tax and business tax. The object of collection generally refers to goods and services. Until January 1, 2012, the government aimed to promote the value added tax reform for business tax in Shanghai. The tax reform was mainly aimed at the traffic transport industry and some modern service sector. August 2013 was a core opportunity for the reform of China's taxation system. The policy of “reform of the camp” stepped out of Shanghai and began to be officially promoted nationwide. On May 1, 2016, the construction industry, real estate industry, financial industry, and life service industry were all drawn into the scope of the “competition reform” pilot, and the deduction range was expanded. Deductible. The purpose of the promotion of this series of “competition and reform” policy is to avoid the redundancy of taxation links caused by repeated taxation and the excessive tax burden of enterprises, so as to achieve the effect of optimizing industrial structure and promoting the development of modern service industry, and stabilizing the national economy. Development has been added.

With the full implementation of the “Business tax changed to value added tax” system, the reality business industry has a broader space for development. At the same time, real estate companies are also facing opportunities and challenges, which makes real estate companies have a new perspective on reducing tax burden. And since the comprehensive camp reform in May 2016, it has been three years, the impact of the business reform policy on reality business enterprises, and some problems encountered by reality business enterprises before and after the tax reform have gradually surfaced.

In this article, we first compare the business tax with the value-added tax, and analyze the impact of China's battalion reform policy on the tax burden of reality business enterprises from a theoretical perspective, and combine case studies with specific reality business companies. Reality business companies to improve tax burden improvement recommendations.

KEY WORDS: business tax changed to value added tax , real estate, tax burden

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 绪论 1

1.1 研究背景和研究目的 1

1.2 研究思路和研究方法 1

1.3 本文的结构安排 2

第二章 相关概念与文献综述 4

2.1 营业税与增值税 4

2.2 文献综述 5

第三章 营改增对房地产企业税负的影响——理论分析 8

3.1 对房地产企业投资环节的税负影响 8

3.1.1 建安成本 8

3.1.2 融资成本 9

3.1.3 甲供材料 10

3.2 对房地产企业销售环节的税负影响 12

第四章 营改增对房地产企业税负的影响——案例研究 14

4.1 行业整体分析 14

4.1.1 行业税负水平 14

4.1.2 2015、2016年各月税负情况对比 15

4.1.3 2016、2017年税负情况对比 17

4.2 万科集团情况分析 17

4.2.1 万科集团介绍 17

4.2.3 营改增对万科集团税负的影响 20

第五章 营改增后房地产企业进一步降低税负的对策建议 25

5.1 提高进项税额比重 25

5.2 增加精装修房比例 26

5.3 控制甲供材料占比 27

结束语 29

致 谢 30

参考文献 31

第一章 绪论

1.1 研究背景和研究目的

社会在不断进步，经济也在多元化发展。各种各样的行业在我国经济运行中扮演着各自重要的角色，近年来房地产行业异军突起，在全国范围内呈现出遍地开花的发展态势，逐渐成为国民经济中不可或缺的重要经济增长点。做为中国经济的重要增长点，房地产行业不仅对GDP的增长产生了巨大的推动作用，还有效地刺激了居民消费，人民的生活得到了很大程度的改善，推动了城市化发展的脚步，与房地产行业息息相关的企业也因此受益得到了一定程度的发展。房地产行业的迅速发展引发了人们投资房地产的热潮，促使了房价的提高。高房价带来经济高速发展的同时，让经济泡沫化问题越来越不可忽视，因此政府出台了一系列宏观政策来调控房价。房地产市场自身周期和政府调控让房企不断地进行优胜劣汰，房地产企业遍地开花的快速发展态势也得到了有效地抑制，越来越多的房地产企业由“黄金时期”步入了“瓶颈期”，这让他们更多的开始关注企业内部的成本问题，尤其是税收成本给企业带来的税负压力，如何有效地减轻税负成为了企业摆在当前的一道难题。

2016年对于我国税收制度的发展历程来说十分关键，之所以关键主要来源于全面营改增的贯彻实施，正是这项政策才使得房地产企业的税负得到了巨大的改善。每一项新政策的贯彻实施往往是机遇与挑战并存的，营改增政策对于房地产企业而言也是如此，为了应对这项政策，房地产企业要对已有的规划和方略改革和创新，例如降低税负就面临着全新的考验。在这样的环境下，及时调整企业税负模式，采取更有效、更符合税改后的减税对策，不但可以有效减轻企业的税负，而且还可以大大提升房地产企业的竞争力，有利于房地产企业长期稳定发展。

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