论转租中次承租人的保护

论文总字数：10893字

摘 要

: 转租行为在现代生活中，已经成为越来越普遍的现象。在篇论文将以不动产转租作为研究重点，对其中涉及对次承租人利益保护的问题进行深入研究，并通过案例引入探讨转租行为中关于次承租人的保护。首先，详细分析其他国家在转租合同上的立法，与我国有关立法原则进行对比，得出自由模式下合同更能发挥其功能对转租合同初步认识并剖析违法转租的行为；随后阐述转租合同中涉及第三人的有关利益保护问题，确认转租合同的有效性。在违法转租和合法转租下与次承租人的矛盾解决。最后在篇尾，得出对转租中次承租人保护相关的法律问题的分析和总结。

 

关键词： 违法转租 合法转租

 

Abstract: sublet behavior in modern life, is already increasingly common phenomenon. In papers will sublease of real estate as a research focus, which involves sub-lessee on the protection of the interests of the problem in-depth study, and subsequently investigate illegal behavior sublease sublease contracts and rental contracts for third parties on legislation protection. Beginning a detailed analysis of other countries" legislation on sublease contract with the legislative principles of comparing patterns obtained under freedom of contract to function better sublease contract illegal sublet an initial understanding and analysis of the behavior; subsequently elaborated turn issues relating to the protection of the interests of a third person involved in lease contracts, confirming the validity of sublease contract. Under the illegal sublet and sublease resolve conflicts times the legal tenant. Thus further drawn to sublet tenant protection in times analyze and summarize relevant legal issues in papers tail.

 

Keywords: Illegal sublet legal sublet

目 录

1 引言 4

2 案情简介 4

3 转租合同的界定和立法例 5

3.1 转租合同的界定 5

3.2 转租合同的立法例 7

4 违法转租中次承租人利益的保护 8

5 合法转租中次承租人利益的保护 11

结 语 12

参考文献 13

致 谢 14

1 引言

日常生活中，关于房屋出租的交易几乎每天都在发生。尤其随着经济发展，各大便民中介网站的兴起，为广大居民及商家提供了更为便捷的交易平台，在房屋的交易中转租变得更为频繁。高档别墅、写字楼、地下车库、商场店面、小区住宅，甚至是流动摊点，几乎很多都涉及了关于房屋的转租交易。转租作为一种常见的交易形式，当中自然产生愈多愈多的利益矛盾，作为相对弱势的一方，当中所涉及的关于转租合同中第三人的法律问题值得我们去深入的研究。

2 案情简介

承租人把房子转租给次承租人后仍拖欠出租人租金，出租人欲解除合同，次承租人请求垫付拖欠租金的，出租人不得解除租赁合同。近日，厦门市集美区法院审理了此种情形的转租纠纷案件。 2010年5月，业主林先生和王先生签订了房屋租赁在合同 ，林先生以租金700元每月将位于厦门集美的一间毛坯房出租给王先生，按季支付，租期五年，约定王先生有将房屋转租的权利，双方还约定，当王先生超过一个月不交房租时，房东有权终止合同。 2010年9月，王先生将房子进行了装修，并以每月1200元的房租转租给吴先生，租期至2015年5月，并且一次性交清全部租金。 2010年11月吴先生又以每月2500元的价格转租给李先生，租期至2014年9月，李先生也是一次性支付全部租金。由于王先生经常拖欠房租，同时近几年租金一直在上涨，房东林先生曾多次向王先生提出要收回房子，但王先生拒绝了。所以最终房东林先生以王先生租金逾期一个多月未交的理由将王先生起诉至厦门市集美区法院。^[1]

在庭审中，虽然吴某同意为王某垫付拖欠的租金，但林某仍坚持解除租赁合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，吴某作为次承租人原意代王某支付欠付的租金和违约金的，林某无权解除租赁合同。经过法官多次调解，双方最终达成和解，吴某将垫付王某拖欠的违约金及租金、而林某与王某的租赁合同到期解除。

本案中，林某是出租人、王某是原出租人，吴某是次承租人，三者分别签订了出租合同与转租合同。那么，为什么当原出租合同发生改变时，转租合同效力随之改变，此时作为第三人的次承租人的利益如何进行保护，这些问题都需要解决。

3 转租合同的界定和立法例

3.1 转租合同的界定

转租，是指承租人将租赁物全数租赁或部分租赁，供其利用于次承租人使其收益或利用，次承租人付出房钱。而承租人的关系本身便不脱离原来的租赁行为^[2]。在这里，我们把原来租房子一方被称为出租人，第一个承租房子的人被称为承租人，这里的第三人也就是次承租人。

转租条约具备如下特征：第一，出租人对转租行为 的同意是合法转租合同的一个前提条件。根据《合同法》中相关规定，在签订转租合同之前，首先应当征得业主的同意，可以书面同意，可以口头同意。在未征得出租人同意的前提下，承租人擅自转租的，可以允许出租人解除条约。租赁合同被解除，不是随着租转租合同的存在而取消原先的合同。这是由于转租即便征得了业主允许，但房屋的出租人并不是转租合同当事者。有关于转租条约中的主体当事人只可以是承租人和次承租人，他们是承受合同带来的权利和义务的法律主体。第二，原租赁合同是转租合同存在的前提，转租合同的租赁合同成立后，承租者将与承租人建立了另行租赁合同谈判的一致。转租合同的存在依附于租赁合同的存在，在转租合同签订之前必须要有关于原先业主与租赁人达成的租赁契约。可以说如果没有租赁合同，也就没有了转租合同，租赁合同是转租合同存在的前提。第三，出租人和承租人没有任何法律中权利和义务的关系。出租人和承租人之间没有合同关系，没有法律合同之间协议的当事人的权利和义务，中国的《合同法》明确规定，如果次承租人在租赁行为中发生了对租赁物的使用利益的损害，都应该由承租人来承担，但法律中并没有指定出租人和次承租人间的权利和义务。因此，可以说出租人和次承租人之间没有任何权利和义务的法律关系。第四，房屋的转租并不是对房屋租赁权的转让，它和租赁权的转让是不同的两个概念。在转租中，承租人不退出租赁干系，还承担着对租赁条约的权利义务。​​此外，转租合同约定的使用收益，在原有基础上租赁的权利范围是有限的，但除了那些由出租人许可的事项。关于转租合同的转租期限，我国法律并没有做出相关的规定，但由于转租是基于原有租赁进行的，因此不应长于原租赁期限转租的任期的剩余期限。

在合法转租中，存在出租人、转租人与次承租人三方当事人。首先，关于出租人与承租人之间，两者签订的租赁合同不受转租合同的影响仍然是有效合同。在租赁期间次承租人对租赁物造成损害时，承租人应当向出租人承担损害赔偿责任。《合同法》第二百二十四条提及由于第三人的原因使租赁损失的，承租人理应赔偿损失，可以理解成归属第三人是使租赁物造成损害的主体，也就是第三人造成了租赁物的损坏，此时承租人可以通过向出租人索要让其进行赔偿，但如果租赁物损害或丢失是因为不可抗力因素，承租人不需要因此而承担损害赔偿责任。再次，转租人与次承租人之间，转租合同经过的转租人与承租人之间的签订生效，当事人的权利义务内容是与普通的租赁合同没有区别的，当然，合同双方约定的特殊事项的除外。尤其需要指出，次承租人在转租中获得的租赁权是建立在转租人的权利之上的^[3]，因此次承租人对房屋的使用权益必须局限在某一限度收益范围。《合同法》解释中的第十五条表明：“超越承租人剩余租赁期限的转租的期间无效，转租合同中的租借期限应仍在承租人租赁的剩余期间内。”

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