论文总字数：11269字

摘 要

关键词：房屋租赁，法律风险，无效，登记备案制度，优先购买权

Abstract : Based on the definition of connotation of the legal risks rental housing,analyzed the house lease contract shall be invalid,did not register put on record,priority restrictions,decorative zhuangxiuwu processing and other aspects of legal risk,and the legal risk prevention measures are put forward.

Keywords : house lease , the legal risks , invalid , register put on record system ,,right of first refusal

目 录

引言 ................................ 4

一、房屋租赁法律分析内涵分析 4

（一）房屋租赁内涵的界定 4

（二）何谓房屋租赁法律风险的内涵 4

二、房屋租赁中的法律风险 5

（一）房屋租赁合同无效的法律风险 5

（二） 租赁合同未登记备案的法律风险 7

（三）优先购买权的行使与限制 8

（四）装饰装修物的处理 10

三、房屋租赁法律风险的防范 11

结 语 13

参考文献 14

致谢 15

引言

随着社会的发展与进步，以及法律知识的普及化，对人们日常生活中行为的规范化会要求会越来越高。对于刚刚踏入社会的我们，现在还没有能力买得起房子，所以更多的关注与之相关的房屋租赁。但是就是在简单的租赁关系中有时也会产生不同的法律风险，对此我们该如何进行防范呢？接下来本文将会以房屋租赁为核心，探析其中的细枝末节，并对此谈谈自己的意见以及建议。

一、房屋租赁法律分析内涵分析

（一）房屋租赁内涵的界定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种方式。出租人和成租人应当签定书面的房屋租赁合同，虽然《合同法》许可了口头合同的效力，但在房屋租赁合同中因其的特殊性，应当签订书面合同，否则可能形成不定期租赁，会产生一定的法律风险。房屋租赁合同除应具有一般合同的相关规定，因其的特殊性还应具有其更为具体的相关规定，例如：租金的支付方式，房屋的用途等等；并且按照现有的规定，城镇房屋租赁合同在签订之后应当到相关部门履行登记备案。

（二）何谓房屋租赁法律风险的内涵

在日常生活中的法律风险分为很多种，有商业风险，经济风险等多种。在房屋租赁合同可能因为双方当事人的行为，当时法律的相关规定而给双方带来一定的风险。房屋租赁法律风险的产生主要是因合同双方当事人未尽到法定的义务或是未行使法定的权利，从而使其合法利益受到侵害的可能性，即为法律风险。引起法律风险的因素有很多，但归根结底主要是以下这三个方面：

第一，主体方面。房屋租赁中涉及的主体主要是出租人和承租人，可能因其不符合合同规定的主体资格，导致合同的效力的不确定性。

第二，客观方面。由于我国社会法制环境的影响，在房屋租赁登记备案的法律规定还是不够完善，没有将其作为一项强制性规定，而是管理性的规定，受到当事人意思自治原则的束缚，失去了法律效果。并且没有规定相应的管理机构和究责机制，所以往往会给合同的签订带来一定的法律风险。

第三，行为方面。因为出租人不积极履行法律赋予的义务，如未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定的出租房屋导致合同无效的。又或者将违章建筑物或被确定为拆迁的房屋出租的，会给承租人带来一定的风险的行为等。而承租人又未尽到审查的义务，以致自身利益受损的。

二、房屋租赁中的法律风险

在现实中，合同双方签订《房屋租赁合同》时往往只关注合同的表面问题，而真正忽略一些本质的，生活中不常见的问题，从而可能导致合同的效力不明。因其约定的不明确性，引起了不必要的房屋租赁纠纷的产生。接下来，本文将会对产生房屋租赁法律风险的原因进行分析，进行系统的阐述，从而提出与之对应的意见和建议。

（一）房屋租赁合同无效的法律风险

按照《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，应当予以返还因合同取得的财产；如果无法返还或无返还的必要的，可以折价赔偿。双方按照过错原则承当相应的责任。所以在确定房屋租赁合同无效后的处理方法基本上是让承租方退出房屋，使租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物予以拆除或者与出租人协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租人不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。致使合同无效的过错方按照过错原则承当赔偿责任，如果双方都有过错的，应当各自承当与其相应的责任。所以在订立合同之前双方应当尽力的做好调查工作，避免合同的无效发生。在司法实践中导致房屋租赁合同无效的情形主要有一下几种：

1. 1、违法建筑物出租的，双方签订的房屋租赁合同无效。^[1]违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。实践中，违法建筑物租赁较为普遍，对违法建筑物租赁合同效力的认定一直是人民法院面临的法律适用问题。我国现有法律《物权法》第30条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。”据此规定，因为建筑物缺乏合法性，不产生物权的法律效力，建筑物的所有人对此也不享有物权效益。法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为，同时也因建筑物的违法性，否定了违法建设的法律效力。但是《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》）第二条明确规定：出租人将违法建筑物作为出租物出租给给承租人的，双方之间订立的租赁合同无效。但为了实现鼓励交易的原则，合同法在很大程度上缩小了无效合同的范围，因此对于违法建筑物出租的，该司法解释给出了一个弹性的要求，即只要出租人在一审的法庭辩论终结前能够取得建设工程的规划许可或者是经主管部门批准建设的，合同应认定为有效。所以根据法律法规的相关规定，建筑物在建造之前，建设单位或者个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许可证，此时建造的房屋才符合法律规定，双方签订的房屋租赁合同才会合法有效，否则双方签订的房屋租赁合同无效，因此也会给合同双方带来不必要的麻烦。

2、违章建筑的房屋出租的，房屋租赁合同无效。^[2]违章建筑物是指未按照法定报批手续，或有报批手续，但未按规定在指定地点擅自搭建的房屋、摊位等建筑物。它主要设置在道路两旁、市郊结合部的农村宅基地上，以供经营、租赁居住使用。而关于违章建筑物的权属问题在司法实践中又有不同的学说观点，主要是（1）不动产说，即建筑人是产权人；（2）动产说，即违章建造建筑物整体是违法的，其所有权及派生所得的权利是不受保护的，但作为建造建筑物的建筑材料作为动产，建筑人是享有所有权的，应受法律保护。（3）占用说。即认为建筑人对违章建筑的占有，作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，建筑人可以对建筑物可以自己占有与一定的使用，禁止他人侵犯建筑人对违章建筑的占有。我本人比较倾向于第三种观点，建筑物的材料其本身具有合法性，但其在构成建筑物后即与建筑合为一体，此时在讨论其合法性的问题已经没有什么意义。并且占用是一种事实状态，而不是一种权利。“占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实，占有首先是对物的一种事实上的控制。……不管占有人对物的控制是否具有据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成就可以构成占有。”^[3]按照现代民法的理论，不自由或者不完全的所有权，就不是所有权。^[4]所有权本质上是自由的、完整的所有权。^[5]

3、未经竣工验收的房屋出租的，房屋租赁合同无效。在日常的生活中，出租方为了索取更多的利润，往往会将还没有进行竣工验收的房屋进行出租，在具有安全隐患的房屋中从事相关交易是具有一定的风险的，所以承租方肯定会向出租方提出该租赁合同无效的请求，要求其归还租金。依照我国目前的相关法律，在这方面也做了相关的规定。我国《建筑法》第61条做出了相关规定：即交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并符合国家规定的其他竣工条件。当建筑工程竣工后必须达到验收合格的标准后，才可以交付使用；对于不符合标准的，不得交付使用。因此可以见得此类合同因符合《合同法》第52条的“违反法律及行政法规的强制性规定”而当然无效。

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