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摘 要

：现在和将来业主委员会都会在小区自治方面发挥更大的作用。然而现今法律关于业主委员会的法律地位却并不明确，这使得它在某些时候不能够很好的保护业主的利益。法律规定的模糊不定制约了业主委员会的发展。本文主要分析了业主委员会实体法和程序法上的法律地位，并对这种混乱的困境提出了相应的解决办法。

关键词：业主委员会；非法人组织；诉讼主体资格

Discussion on the Legal Status of the Owners" Committee

Ming Xu

(School of Law Politics and Public Administration, Huaiyin Normal University, Huai`an Jiangsu, 223001)

Abstract: Now and future, Owners" Committees will play a greater role in community autonomy. However, the legal status of the Owners" Committee is not clear in the current law, which makes it unable to protect the interests of owners well at some times. This paper mainly analyses the legal status of the owner committee in substantive law and procedural law, and puts forward corresponding solutions to this confusion.

Keywords: Owners" Committees; unincorporated organization; Subject qualification of litigation

目 录

引 言 1

一、关于业主委员会法律地位的法律规定 1

二、业主委员会在实体法上的地位 2

（一）业主委员会是否具有法人资格 2

（二）业主委员会是否为非法人组织 3

三、业主委员会在程序法上的地位 4

（一）业主委员会能否作为原告 4

（二）业主委员会能否作为被告 5

四、解决业主委员会法律地位问题的建议 5

（一）通过立法明确业主委员会的法律地位 5

（二）现有法律框架下的解决方案——由业主行使权利 7

结 语 8

参考文献 9

致 谢： 10

引 言

陆某是某小区3#楼的住户。3#楼楼底本有足够业主使用的电瓶车车库（面积足够停放，充电桩足够使用）。但是今年2月份以后，物业工作人员在该小区3#楼楼底用水泥围了四面，盖成了一个小房间。一开始，小房间会放一放物业服务所使用的工具。后来会有物业服务人员到这里休息。再后来，该小房子被物业公司出租给他人，并收取了租金。小房子占用了原电动车库近一半的面积，严重影响了该栋楼业主对车库的使用，使很多业主无法及时充电。陆某与小区物业沟通无果，小区物业坚称该房为物业用房。陆某决定向法院起诉。问题随之而来：（一）陈某是以自己的名义起诉还是找本小区的业委会代其起诉；（二）业委会是否有诉讼主体资格，现有法律条文能否支撑业委会起诉；（三）如果业委会没有诉讼主体资格（仅就现有法律条文来看），是否有其他解决路径，比如业主自行起诉；（四）现有法律应当怎么样规定才能避免这些混乱。

一、关于业主委员会法律地位的法律规定

随着2007年《物权法》的出台，“业主委员会”这一新鲜事物被带入中国新时代小区生活中。《物权法》第75条明确规定，业主可以选举业主委员会。这是法律上首次明文表述“业主委员会”这一新生事物。基于物权法的相关规定，在业主大会首次成功召开后，便可选举符合条件的业主代表组成业主委员会。《物权法》第78条，初步规定了业委会的地位，也涉及了其诉讼资格问题。业主应当尊重和服从业委会的决定。但是法律也规定了例外情况，对业主的合法权益进行保护，针对于有损业主合法利益的业委会决定，业主可以向法院诉请撤销。也即，根据该法条的明确规定，业主委员会在其决定侵害到其他业主的利益时，可以作为被告。《物权法》第83条还进一步赋予了业主委员会“排除妨害请求权”，其可以对业主的对他人造成不良影响的不当生活行为进行制止，并且在情况严重的时候可以作为原告起诉相关业主，请求其排除妨害，承担赔偿责任。

2007年修改的《物业管理条例》使原先的物业管理委员会和新生事物“业主委员会”承接起来，该条例先于物权法规定了业主委员会的相关权利。《物权管理条例》第15条相较于《物权法》83条，更多地规定了业主委员会应当履行的职责。^[1]《物权管理条例》第15条规定了业委会活动主要跟物业服务活动有关。

二、业主委员会在实体法上的地位

（一）业主委员会是否具有法人资格

《民法通则》规定了四类法人，很显然，业委会不可能是企业、机关、事业单位法人。至于社会团体法人，其必须制订章程，并经国家主管部门审核批准予以登记才能进行活动。业委会亦明显不在此列。

业委会的产生过程是：在一个小区，先由数名业主自发提出建立业主大会，在大会成立以后，业主可以自行投票选举业委会的主要办事成员，一般为单数，人数在5-11人之间。也就是说，只要投票表决有了结果，那么此时业主委员会已经成立了。并不是必须到法定机关经过审核并予以登记后才成立、才可以工作，这一点与《民法总则》第57条要求的法人必须进行登记所不同。虽然《物业管理条例》第十六条提到业主委员会应当登记备案^[2]，但是这只是程序性条款，是指导性不规范是强行性规范。做这样的规定初衷在于，登记后更方便政府管理，也方便业委会遇到问题时及时和政府部门沟通，寻求政府部门的帮助。

另外，业主委员会并没有自己的独立财产，不符合法人之必须有独立的财产之规定。其经费来源可能是业主所交的物业管理费之剩余，并且这些经费只能专款专用，用于管理物业部分，维护小区的部分共有设施，并不能作承担责任之用。业主委员会也没有严格的、设有监督制度的组织机构，主要就是业委会的成员在主任和副主任的协调下开展好工作，并没有复杂的组织制度，和法人有较大不同。

由此来看，业主委员会显然不是法人。不能够在业主和物业发生纠纷时以法人的地位和名义提起诉讼。

（二）业主委员会是否为非法人组织

根据《民法总则》第102条的规定，非法人组织应该以自己的名义从事活动。业主委员会在进行物业管理等相关活动时，是基于其在相关领域应当履行一定的职责，从而以自己的名义进行活动，还是基于业主大会的授权，以业主大会或者说全体业主的名义进行活动，就以法律而言，似乎并没有明确。

《民法总则》第103条规定，非法人组织应当依照法律规定进行登记。这种登记也属于强行性规范，是必须合法、按程序登记，否则视为其不成立。这一点与《物业管理条例》第16条看起来有相似之处。但是业主委员会的登记只是程序性事项，应该属于指导性规范。《物业管理条例》第16条中，用的是“备案”，而不是“登记”，这两者是有明显不同的。如果对《物权法》第75条进行进一步解读，就会发现，业主委员会只要经过合法程序由业主民主选举，就已经视其成立并合法有效。“登记”并非业主委员会的成立要件和生效要件。^[3]而《民法总则》的第103条规定，属于强行性规范。业委会的登记规则与登记效力与《民法总则》第103条的规定并不符合。

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