抵押登记与抵押合同的关系

论文总字数：8451字

摘 要

本论文以不动产抵押登记和不动产抵押合同之间的关系以及动产抵押登记与动产抵押合同之间的关系为线索展开，重点研究前者，并对以下两个观点进行基本阐释：一、不动产抵押登记是抵押权的先决条件，然而其与不动产抵押合同生效之间并没有直接的联系；二、不动产抵押合同是不动产抵押登记请求权的先决条件，只要进行了不动产的抵押登记，则抵押权法律关系随即产生。

关键词：不动产 抵押权 抵押登记 抵押合同

The relationship between mortgage registration and mortgage contract

Yan Lu

（School of Law Politics and Public Administration, Huaiyin Normal University, Huai’an Jiangsu, 223001）

Abstract: This paper deeply analyzes the relationship between real estate mortgage registration and real estate mortgage contract and the relationship between chattel mortgage registration and chattel mortgage contract. Real estate is the mainstay and movable property is supplemented. Two basic theoretical issues are discussed: 1. Mortgage registration of real estate is generated. The basis of the mortgage is not the effective condition of the real estate mortgage contract; Second, the real estate mortgage contract is the basis for generating the real estate mortgage registration claim, once the real estate mortgage registration is completed, the mortgage legal relationship will be generated.

Key Words: real estate mortgage mortgage registration mortgage contract

目 录

一、不动产抵押登记……………………………………………………5

（一）不动产抵押登记含义………………………………………5

（二）不动产抵押登记的效力………………………………………5

二、不动产抵押合同…………………………………………………………6

（一）不动产抵押合同的性质和效力………………………………………6

（二）不动产抵押合同区别于不动产抵押登记……………………6

（三）不动产抵押合同与不动产抵押权的关系…………………7

三、不动产抵押登记与抵押合同的关系…………………………7

（一）不动产抵押合同产生不动产抵押登记请求权……………………7

（二）不动产抵押登记不决定不动产抵押合同的效力……………………7

（三）不动产抵押权自不动产抵押登记时产生……………………………8

四、结语…………………………………………………8

参考文献………………………………………………………………9

致谢……………………………………………………………………10

一．不动产抵押登记

（一）不动产抵押登记含义

不动产登记主要是与土地相关的一系列事物，它的存在受相关法律法规的保护，而且在历史上有众多的先例。这些例子对于物权的产生与发展有着重要的历史价值。根据法律条文的规定，抵押权是物权是相当重要的一项，抵押权的存在赋予了抵押物特殊的价值, 同时也使得相关人员不能拥有全部的抵押物的权利。如果第三人拥有了其所有权,则在抵押权行使的过程中，善意第三人就会失去对抵押物的权利，从而遭受其他损失。 从维护整个社会主义市场经济秩序的角度来看 ,让善意第三人遭受以上损失是非常不应该的，不利于市场经济的发展，容易造成市场秩序紊乱。因此，应当对于抵押权的各项标准给予量化处理，以避免各种纷扰情况的出现，给善意第三人知会抵押权设定的标志 ,避免第三人遭受不公平、不必要的损害。抵押登记是不动产抵押权的重要条件，他可以使得善意第三人对于抵押权有更为深刻的认识，而不是简单的对抵押物有所了解。另外，仅仅对抵押物进行登记无法在物权方面实现权利的移交，并且这并不是抵押登记最初的目的，这种做法往往只是简单地研读了抵押物登记相关规律，只是把某一物体进行了登记抵押，并不是将抵押物有关的权利一块进行转移，因此是无效的。法律中规定，仅仅在制定的抵押物和其对应的权利相一致的情况下时，这样的抵押才是真实有效，受到法律保护的。这就提示我们在登记的过程中一定要如实、准确地一并填写抵押物附带的权利。我国《担保法》有这样的表述：抵押物的登记是抵押权的登记。

（二）不动产抵押登记的效力

1 .两种外国立法例

不同国家在不动产抵押登记方面往往会有很大的差别，总体来说可以划分为以下两种主义：一是登记对抗主义，二是登记生效主义。

法国是前者观点的重要代表。倘若不动产抵押没有进行过登记行为，抵押权同样会在当事人中生效，然而这项权利不能够用来抵抗善意第三人。也就是说，抵押登记与抵押权产生对抗效力往往相辅相成。这一观点具有很强的可操作性，能够从最大限度上满足当事者的意愿。然而这其中也存在一些不足，比如它利用的“不可对抗性”可以在抵押物纠纷方面起到很好的作用，但是却很有可能会造成物权和公示情况不能匹配的状况，这样做最直接的后果就是公示与物权成立之间在时间上本身就具有普遍的差异性,从而造成一个不动产身上有多重权利冲突。

与法国相反的是德国，它是后者观点的典型国家。德国法律中有这样的表述：不动产抵押必须要进行登记，否则被记为无效，如果没有被登记，那么抵押权就没有任何的权利与效力，同时也不会受到法律的保护。通俗来说，在这种情况下，抵押权从未产生。因此，抵押登记是抵押物物权变更的重要前提，同时会使其效力发挥的重要因素。这样的做法可以防止物权变动与公示存在不协调、不一致的情况，信息更加公开透明，维护物权人的相关合法利益。此观点同样存在着缺陷与不足的情况，比如它没有过多地考虑到当事人在不动产缔结合约方面的权益。

2 .我国对不动产抵押登记效力的规定

我国在抵押登记效力方面的规定与德国与法国有着很大的不动，主要是从动产与不动产两个角度进行了说明。

首先，我国在动产抵押登记效力方面的态度为登记对抗主义。对于动产来说，其采用在这种观点是有很强的可行性的，因为动产的种类繁多，且自身的变化性很强。我们做一个假设，如果把全部动产物权的变动都进行记录，则势必会消耗大量的人力物力与财力，且因这一过程较为繁琐，因而会使得交易的效率变低，从而易导致相关部门的其他工作难以开展，起到了负面的作用。所以，只要是在动产抵押方面有规定的国家，一般都会以文字的形式形成完善的体制，通俗的来讲，没有进行过登记的抵押权仅仅是存在于当事的两人之中，与善意第三人无关。这也恰好与动产的特征相一致，此外还能够使得善意第三人的利益得到保障。也就是说，动产抵押权登记效力的核心是善意第三人。

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