论文总字数：20196字

摘 要

首先，房地产产业是我国产业中的重要支柱产业之一，其在国民经济中占有重要地位，对我国的经济发展有重大影响，并且它是推动我国经济发展的一大动力。房地产行业是一个风险与收益都高的行业，价值规律给这些企业的投资带来了浮动性。所以，由于它的资金很密集，那么一定会有很高的金融风险,再加上不完善的制度,较差的流动性能力,法规不标准等特点，更是加大的各方面的风险。除了这些显而易见的特点，它还有着现金流量大、分配不均匀、变现能力较差和受政府的宏观政策的影响。由此可见，首先解决好这些问题才可以更好的使房地产企业得到更好更全面的稳定发展。

本文将从各方面来分析阐述房地产企业发生财务危机的各种原因，再进一步地为了预防财务危机的发生可以采取的一些方法，比如说加强财务人员管理，完善管理经营模式，对企业资金的运营进行集中式管理，融资投资方面选择更为合理稳妥的方式，从整体上分析企业财务的好与不好，从发展运营较为良好的地方兼较为差的点找到可以借鉴和改善的途径，最后可以建立财务预警分析机制。

关键词：财务预警；房地产企业；防范策略

Analysis of Financial Crisis in Real Estate Industry

—— Take Evergrande Real Estate as an Example

Abstract

As an important pillar industry in China, the real estate industry plays a fundamental and leading role in the national economy and is closely related to the economic development of China. It  has a high degree of industrial correlation and strong industrial driving force, has become an important engine to promote the growth of the national economy. The real estate industry is high-risk industry, and the law of value, like an "invisible hand", brings great uncertainty to the investment of real estate development enterprises. As a typical capital-intensive industry, due to the big, long payback period, net inflow cash-ability is poor, at the same time there are  industry itself is not yet mature, system is not sound problems such as nonstandard, rules and regulations, determine the real estate enterprises will face huge financial risk, and real estate enterprises have huge cash flow, cash flow , capital turnover period is long and complex  flow, cash flow are greatly influenced by macro policy factors such as characteristics of hidden trouble in the financial crisis so real estate enterprises has become a lot of real estate enterprise survival and development is an urgent need to solve practical problems.

This paper analyzes the main causes of the financial crisis in real estate enterprises, and puts forward that to prevent the financial crisis in real estate enterprises, we should adopt the mode of  centralized fund management, do a good job in financial planning, reasonably choose the financing method, strengthen the financial management in each stage of the project life cycle, and establish the financial early warning  analysis mechanism.

Keywords: Financial Early Warning; Real Estate Enterprises;Prevention Strategy

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪 论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的及意义 1

1.3 研究内容及方法 1

第二章 文献综述 2

2.1 财务危机预警分析 2

2.2 房地产财务风险研究现状 2

2.3 文献评述 3

第三章 房地产企业财务危机 4

3.1 房地产企业财务危机的含义 4

3.2 房地产企业财务危机产生的主要原因 4

3.2.1 房地产企业“拿地”热情高涨，盲目扩张 4

3.2.2 房地产企业盲目举债 4

3.2.3 房地产企业财务管理人员对财务危机的特性认识不足 4

3.2.4 房地产企业组织结构形势引发的财务危机 4

3.2.5 房地产企业资金链可能中断而造成的财务危机 5

3.3 财务管理特点 5

3.3.1 财务管理人员问题 5

3.3.2 财务管理的成本和预算问题 5

第四章 基于多元判别分析法的房地产上市公司财务危机预警分析 7

4.1 多元判别分析法 7

4.2 财务预警的理论基础 8

4.2.1 危机管理理论 8

4.2.2 房地产上市公司财务危机预警基准模型的确立 9

4.2.3 研究样本选择 9

4.2.4 财务危机预警基准模型的比选 10

4.3 财务危机预警应用在FRE模型 10

第五章 以恒大地产为例 12

5.1 案例背景 12

5.2 多元化战略下恒大财务风险分析 12

5.3 多元化战略导致盈利质量下降，经营风险增加 13

5.4 多元化战略下恒大财务风险控制 14

5.4.1 设定财务风险控制目标及财务风险预警系统 14

5.4.2 调整资本结构，缓解偿债压力 14

5.4.3 引入战略投资者，分散经营风险 15

第六章 结束语 16

6.1 建立企业财务危机预警系统 16

6.2 规避开发项目生命周期中的财务危机 16

参考文献 17

致 谢 18

第一章 绪 论

1.1 研究背景

自改革开放尤其两千年以来房地产产业渐渐成为国民经济的支柱，党的第十九次全国人民代表大会更是明确指出防范房地产行业的潜在金融风险。房地产企业行业的发展变化与我们普通老百姓的生活息息相关，住房是中国人民的一大民生。但是另一方面，它在国民经济中的地位又十分重要，因此其发展状况对国家经济发展的趋势有直接而重大的影响，而房价近年来上涨的趋势不可预料，房价的飙升给购房者们带来极大的生存压力，加重了经济负担，为此，中央政府出台了很多引领性政策来带领房地产行业的健康稳定的发展。可是，渐渐上升的房地产泡沫，中央逐步加大了对其打压价格的力度。特别的是在2011年初，有些城市比如上海和重庆，它们出台了房地产税，然后苏州也追随它们之后出台了房屋“限购令”。我们可以从这一系列措施中看出国家为了稳定的民生而去打压房价上涨、为居民住房提供保障的决心。显而易见，对于房地产行业来说，它们正面临着巨大的改变。但是，行业的不一般性也表现出了各式各样问题，例如说盲目扩张、财务管理人员对金融危机的认识不够、企业负债率过高、国家政策调控等的影响。如今的发展时期漂浮着许多不定因素，对此房地产企业应该怎么发展，怎么向着良好的发展方向前进，怎样改变自身发展中存在的不利因素，怎样控制和预防企业财务风险。而这些问题则需要企业管理人员对此进行深层次地探讨、研究和分析。

1.2 研究目的及意义

（1）研究目的

本文为了深刻地认识到利用对房地产企业财务危机的分析和研讨，将通过对其企业财务管理方面，危机产生的特征、原因、现状的剖析，进而可以更为有效的判别和预防企业的财务危机，与此同时借助对企业财务危机的预防与控制的分析研究，达到来增加企业核心价值和市场竞争力的目的。这样的话，房地产企业才可以即使处于现在这样的一个发展动荡的社会大环境下，也能在国民经济中能够稳定向上的健康发展。而我也希望能够借助我的研究分析可以得出一个可行性的方案，然后可以为房地产企业的管理者们提供一些具有可实用性的解决方案。

1. 研究意义

总体来说，在现在这样的市场经济发展条件下，房地产企业财务危机是一定程度上存在的，特别是它的财务风险有着许许多多的特征。而财务风险的存在，是一定能够对企业的发展、生产经营运作造成不一般的巨大影响。所以，我们通过对企业可能引起财务危机的发生，它的特征以及对其预防进行研究，这些研究有着极其重大的意义影响。

1.3 研究内容及方法

本文将通过理论分析、建模分析、定量与定性相互结合分析、数据分析和案例比较分析的一些方法，来探究房地产企业财务危机的防范在管理中的重要性，并结合已知的研究结论，对企业可能存在的财务危机提出行之有效的防范方法。

第二章 文献综述

2.1 财务危机预警分析

建立财务危机预警模型是大多数企业的管理者们和许多投资者们借助来分析公司财务危机的一大重要手段。黄硕在收集数十上百家房地产公司的财务报表后，对年报数据进行分析，以此来更深程度的来了解我国房地产企业在运营管理过程中可能潜在的各种财务危机，如果还运用传统的分析判别方法来对企业进行危机预测是起不到很好的效果的。所以在以前的分析基础上再建立一个Z-Score模型，而这个模型是可以在财务预警模型上使用的。可以说建立的这个模型不但可以提供一些决策方案方面的参考给公司的财务管理者们，而且还可以协助决策者去即时发现潜藏在其中的财务风险，及时避免企业财务危机的发生。除了黄硕之外，刘榕也得出了现在许多房地产企业健康稳定发展的首要解决的问题便是识别出企业所潜在的各式各样的财务危机的结论，而解决这些问题则需要从资金运营管理模式、融资组合、加快资金的变现能力、企业的投资风险在一定程度上被分散等各种方面去预防这些财务危机的发生。唐睿明（2013）觉得先通过逐步分析法在构建模型之前以达到去除提供不了一些实用性信息的变量，这个逐步分析法是可以借助数据的处理，然后来逐步回归地选择出一些较好的变量。根据我国房地产企业的发展情况，我们可以将其研究的重中之重主要集中与对财务危机的定量分析上，接着再进一步去采用判别分析法构建匹配我国房地产企业的财务危机预警模型，最后对它的实用性和高效性进行了检测，结果证明这个模型是具备很好的实用性和高效性的，它的预测准确性是很高的。

2.2 房地产财务风险研究现状

首先，我国房地产企业的财务风险与危机有着许许多多的特点，而李荣锦他则认为房地产企业具有资产负债率过高、变现能力差等特点，接下来他也分析了这些企业主要面临的一些财务风险的产生的原因以及是在什么环节产生的，最后进一步提出加强企业管理者的决策能力，完善管理制度等预防企业财务危机的一些方案结论。周霞以及陈光明也研究了房地产企业所处于的市场经济环境，接着分析了在当时金融危机时代里这些企业为什么会产生财务危机并给出了预防我国房地产企业财务危机的解决方法。程骏根据房地产企业的实际发展情况，大概从风险意识、风险评估、全面预算等方面分析了财务危机的预防措施。并且提出了符合我国房地产行业国情的财务危机防范方案和整改建议，并对此进行了验证。李素红、林崔曲等人在房地产企业财务危机的分析基础上，借助相关财务风险指标分析，先建立可以运用在企业上的财务危机预警体系，然后再对十几个具有比较紧凑的相关性的因素去进行指标分析，将得到的数据反复分析对比，最后再将这些理论与现实中的具体实务相结合，这些理论结果会被实践证明是正确的。任何预防公司财务危机发生的方案或是策略都需要与公司本身的经营管理特点相匹配，这样得到的方案才会实施有效。朱文莉和谭明光他们则借助了各方面的方法对我国可能潜在的财务风险进行分析阐述，然后再根据这些分析结果得到具体有效的解决方案，以达到希望企业可以避免企业财务危机的发生，让企业可以健康稳定的发展。严碧红为了对A股的大约六十多家房地产企业的可能存在的财务危机进行研究分析，她也把Z-Score模型跟财务风险预警模型相结合，对此反复研究分析，她根据这些数据结果得出适合这些企业有效预防财务危机发生的方案和建议。刘争和郑冬梅等人主要研究了企业在风险和定价的相关问题，他们强调了财务风险预警非常需要将其与与企业战略化管理的理念相融合，房地产企业也需要加强内部控制的建设，只有这样才能不断使得企业的财务实力得到增强，进一步地实现内部控制与财务危机预警的相互统一，在当下极其激烈的市场竞争中得到可以生存发展的一席之地。谭曙芳和陈舒航提出了能有效应用于企业财务危机风险评价的新思路，借助了一种模糊综合评价法，探索出了有些企业就像是成长型的企业为什么会想到去建立财务危机预警体系，又是根据什么标准去建立。他们也在解释这些原因的同时，提出了很有效的方案去建立这些预警体系给想要采取这个模型的企业们。这些一系列的举动都为企业管理者们罗列出了可实施性的参考意见。还有周永平他主要给我们介绍了房地产企业管理者与决策者们的融资想法以及现状分析企业融资的组合方式以及相对应的财务风险，他也指出升级融资方式的对策方案。因为我国对财务危机的研究开始的与国际环境相比已经是及其晚了，对于建立适用于房地产企业财务危机预警模型目前还处于不断尝试不断进步改善的阶段。

2.3 文献评述

根据房地产企业财务风险研究，许多作者都根据每个公司自身发展的特点，在归类总结大部分房地产企业的共同点，提出了行之有效的预防措施以及模型体系。但总体来说，主要有以下几个问题：一是定义了地方财务风险综合评估的的模型或是参考因素、指标等都比较单一，比如说多元化逻辑回归模型、定量分析等等，从另一方面来说，这些分析方法的运用意味着将集中方法交杂起来运用是很少的，这样一来也同样代表着实验结果在纵向上不具备多样性和综合性。而这样的结果便是实验结论以及所提出的应对措施及建议缺乏综合性。反观西方国家，那些研究则混合了多种研究方法，与之对应，它所呈现出来的结果也是相对更好的。还值得一提的是，当前的一些研究大部分丢失取许多房地产企业财务发展的共性，然后根据这些共性得到预防措施，这些措施具有通用性，可是每个企业的发展又都具备各自的独特性，那么那些方案、模型又不能完全适用于企业。从此可以看出，这些方案在具备通用性的同时又缺少针对性。第三，根据现在的一些研究结论，与国外相比，我国许多企业的研究指标比较单一，没有综合考虑各种结构的指标。最后在财务评价指标的选择上，管理者们可以直接借鉴一些西方企业家的经验。

第三章 房地产企业财务危机

3.1 房地产企业财务危机的含义

房地产企业财务危机意味着企业的现金流不能满足各种合同的需要（即将到来的债务支付非常短期，长期债务，纳税人和工资等）。财务危机对流动性资产的压缩，首先需要在投资开发项目的源头就进行控制，然后在项目开发的的过程中也进行可实施性的把控，减少不必要的成本性支出和资源浪费。这样一来，在每个投资项目中，如果都能做好把控这一步，可以大大的缩减现金流，在一定程度上也降低了财务危机发生的可能。而房地产对资金的依赖程度特别高，资金的充足与否会直接影响企业后面的战略投资发展。若是市场环境发生变化，比如房地产买卖前景、供求关系、房地产价格等，这些都将对房地产开发企业的预期收益造成很大的影响，可能造成企业的净收益达不到预期收益等问题，使得负债无法还清或后期建设的现金流受损。

3.2 房地产企业财务危机产生的主要原因

3.2.1 房地产企业“拿地”热情高涨，盲目扩张

做房地产可以得到很高的利润，当公司能够产生足够的现金流，这些现金能够维持生产和正常经营，有了多余资金，就可以继续用这些剩余资金来发展其他项目。基于利益的驱动，利滚利，企业就会大量的去往这一块发展，造成这一投资行业的繁盛。再加上我国的传统归属感，在住房这一块的需求只增不减，虽然买房的资金量很大，但也影响不到一大批买房热潮，在这样的情况下，企业在投资房地产这块往往会因此缺少一些理智性的综合性分析，盲目投资建房，很容易造成投资失败。

3.2.2 房地产企业盲目举债

房地产有一个很大的财务特点就是会欠下很多的债务，比如对于银行贷款的依赖性和金额就很高。而且利息成本越高，杠杆率越高，即杠杆效应越明显，虽然负债的杠杆效应会在一定程度上增加企业的经济效益，但随着负债率的提高，企业负债的风险也会增加，最终，结果就是金融危机。

3.2.3 房地产企业财务管理人员对财务危机的特性认识不足

企业财务危机的发生很大程度上是与财务管理人员有很大关系的。像目前我们房地产企业的财务管理人员其实真正关于地产这方面的管理决策经验还是比较不足的，在实际操作这方面也是欠缺的。在行业前景比较明亮的时候，他们在进行管理时很容易进行实证决策。另一方面当公司财务状况表现不好的时候，作为财务经理，无法妥善解决财务危机，而大部分房地产公司的一贯管理方式是所有权和经营权的高度单位化，在财务管理方面，企业的财务资金、会计和出纳主要由投资者的亲属雇佣。

3.2.4 房地产企业组织结构形势引发的财务危机

我们如果从组织的结构上来看的话，这些房地产公司大部分都是在投资项目的基础上建立了许多个项目分公司，虽然说项目分公司的建立给管理带来了一定的优势，但是也增加了管理者经营决策的风险，总部和项目分公司之间也有着委托代理关系，把项目公司看成是一个个体代理人，他在在空间上是相对独立的，而总部和分公司之间有着严重的信息不能一一对称的特点，中央办公室存在不精准和延误的特性，而在运营方面，项目分公司的运营可能违反战略规划和总部制定的规则；在资金方面，项目公司的运营可能受到限制，总部对项目分公司的决算去开展有效的控制在一定程度上是有难度的，这样会进一步造成财务危机的发生。

3.2.5 房地产企业资金链可能中断而造成的财务危机

虽然上海、浙江等地在2010年底一直频频出现了新的“地王”，可是调查的结果表明，在2011年我国的房地产业将缩减对资金链的把控。我国这些房地产企业的资金状况即将发生转变。在2012年上半年，对于资金的需求压力将会增加，而报告规定，应付账款的总计增长率大概会超过40%，除了这些之外，因为贷款标准提高、上市公司增发股份、销额售减少等原因，受账户融资难度日益加大等因素影响，进而我国房地产业即将更深程度的减少的资金的来源，还有一些数据显示，基于巨大的内部流动性，2010年前十个月我国房地产的资金来源已经增加了33%的幅度，而这个数字已经位于一个很高的历史水平了，另一方面应收账款的总计增长率只达到了28.9%，房地产在国民经济中扮演着重要的角色，影响上下游100多个行业，也影响着地方财政的大部分经济，也是绝大多数城市居民财富总额中相当大的一部分。

3.3 财务管理特点

从总体来看，房地产开发商的财务管理存在一定的困难，因为中国房地产企业的高端产业链和低端产业链相对较长，不但需要大量的资源，而且周期也比较长。而且这将很大程度上影响企业的发展多维度，如果房地产的管理者们并不去投入较大的关注力在财务的管理方面，从最初的项目到最终的报价需要很长的时间这就意味着房地产业是一个漫长的过程，它还需要同时完成土地征用纠纷等许多过程。工程建设和地质勘察，无论哪一个环节，都会延误整个项目，项目建设周期长，资金数额少，结果都会很大程度上影响到房地产业的发展。整个开发过程非常漫长，增加了施工过程中的风险因素。房地产企业在开发的时候需要很多的资金来维持运营，这就加剧了房地产管理的风险，这些潜在的风险大大降低了房地产开发的水平和效率。

3.3.1 财务管理人员问题

在房地产企业财务经理主要是负责财务管理、成本管理和会计管理，由于工作内容的复杂性，这也意味着财务管理人员的专业素质和业务技能要求也较高，房地产企业的财务预算可能会出现差错如果说财务管理人员的专业素质和业务技能不合格的话。在财务管理、成本管理、会计管理等方面，如果处理方法或流程不正确，必然会出现资金流失，必然会给其企业产生巨大的损失。而企业由于受到培训管理、资金、综合实力、薪酬水平等方面的影响，房地产企业的周转速度非常快。而造成增加了财务管理危机的风险大多数原因房地产企业的财务管理人员在高流动性、快速变化的环境下，可能没有充分学习适应短期政策，业务处理不适应新环境的变化。

3.3.2 财务管理的成本和预算问题

由于房地产资金来源主要是银行借款，提取时间较长，很多投资的需求量很大，由于现金周转周期漫长，全过程存在的许多风险被不可先见，全球性的调查和评估应该被房地产企业的投资项目进行下去，它包括资金流、资源等，然而一些企业在现实中却是规模小，未做好投资和项目开发前的成本管理和财务预算，未深入市场调研和可行性分析，最终结果导致预算合现实项目投资存在较大差异，从而延误了时间，使得收益率很小，更严重的是会造成公司资金的回流，造成了房地产公司的发展不好。

第四章 基于多元判别分析法的房地产上市公司财务危机预警分析

4.1 多元判别分析法

多元判别分析法是多元数据的重要分析方法之一。多元判别分析法为已知的分类数据建立了一个数字指标的分类规定。在统计学原理下，将其应用于未知的分类样本并且将样本进行分类，将各种标记变量转化为分类变量，使得信息损失达到最小。由此可以得到精度较高的线性微分方程。借助现存的财务比率来建立判别函数并算出公司对应等级的分类分数是将其用到财务预警的主要思想。然后再对研究对象的分类做出识别。

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