论文总字数：10564字

摘 要

风险防控是每个商业银行都必须重视的方面，随着房地产事业的蓬勃发展，个人住房贷款业务也日趋成熟，因此信贷资产的风险控制越来越受到商业银行重视。本文以建设银行江苏分行个人住房贷款业务为例，根据市场风险，信用风险，操作风险以及法律风险相关理论概述，并结合建设银行江苏分行个人住房贷款业务独有的特色及不同的种类，分析梳理个人住房贷款业务运行中的疏漏和不足，提出目前建设银行江苏分行个人住房贷款主要风险点，根据江苏省建行现有个人住房贷款数据，针对存在的风险及问题提出有效的解决对策，最终为提高商业银行个人住房贷款业务风险防范能力提供参考。

关键词：商业银行，个人住房贷款，风险防控，建设银行

Abstract：Risk prevention and control is an aspect that every commercial bank must pay attention to. With the vigorous development of real estate business, personal home loan business is also becoming more and more mature. Therefore, the risk control of credit assets is increasingly paid more attention by commercial banks. This article takes the individual housing loan business of the Jiangsu Branch of China Construction Bank as an example. Based on the relevant theories of credit risk, market risk and operational risk prevention and control, this paper analyzes the individual housing loan of China Construction Bank Jiangsu Branch. Based on the unique features and different types of business, according to the product system and business operations, the main risk points of individual housing loans for the current Jiangsu Branch of the Construction Bank are proposed. According to the existing individual housing loan data of Jiangsu Construction Bank, the existing risks are addressed. And the problems are put forward to solve the problems effectively, and finally provide a reference for realizing the stable operation of individual housing loan business of commercial banks.

Key words: commercial bank, personal housing loan, risk prevention , construction bank

目 录

1引言 4

2商业银行风险分类理论综述 4

2.1市场风险理论概述 4

2.2信用风险理论概述 5

2.3操作风险理论概述 5

2.4法律风险理论概述 5

3建设银行江苏分行个人住房贷款业务发展现状 6

4建设银行江苏分行个人住房贷款主要风险点 7

4.1利率风险 7

4.2信用风险 7

4.3贷款审批风险 8

4.4贷后管理风险 8

4.5抵押物风险 8

5商业银行个人住房贷款风险防范的对策 8

5.1市场和政策风险的防范 8

5.2纳入监管非商业银行融资机构客户信用数据 9

5.3优化个人住房贷款审批制度 10

5.4优化商业银行风险管理模式 10

5.5完善抵押物评估管理制度 10

结论 12

参考文献 13

致谢 14

1引言

十九大报告将重大风险的防范和化解置于三大战场的首位，强调想要化解一些重大风险首要的就是要化解金融风险。而想要化解金融风险就得把重点放在处理好金融与实体经济、与房地产业之间的关系上。商业银行个人住房贷款业务与房地产企业的发展密切相关，伴随着我国城镇化规模建设不断完善而渐渐兴旺起来的。在经济不断发展的当前，在国家不断完善房地产相关政策的背景下，在市场、信用、操作、法律风险下，商业银行应该将如何进行预防和控制个人住房贷款相关风险作为关注点并加以分析。本文将以建设银行江苏分行为例对此进行研究，找到商业银行个人住房贷款的主要风险点，并联系实际提出了商业银行回避风险防范的主要对策。

本文选取中国建设银行江苏省分行办理个人住房贷款业务为研究对象，通过分析建设银行江苏省分行的相关数据，主要通过文献分析，大量阅读有关银行个人住房贷款相关风险文献，整理出了建设银行江苏分行个人住房贷款相关业务特点及种类的划分，为本文的研究提供了良好的理论基础。其次通过系统分析法，充分分析银行个人住房贷款的发展现状，找出实际业务办理中存在的问题和潜在风险，针对防范和规避风险提出有效对策。最后应用实践分析法，由于本人在建设银行有过短暂实习，因此也了解到个人住房贷款相关问题，并针对问题提出了一定的看法。通过对建行个人住房贷款相关制度的分析，找出风险防控重点，并提出相关的对策。根据对建行的了解，主要的业务可归纳为以下七类：存贷款产品、债券产品、外汇市场交易、衍生产品、贵金属业务、理财产品和大宗商品业务。个人住房贷款便属于存贷款产品^[1]。

2商业银行风险分类理论综述

2.1市场风险理论概述

市场风险又叫做宏观经济风险。随着经济不断进行周期性的发展，房地产市场也在周期性的发展中。当经济处于上升期时,那么人们的收入就会增加，同时消费能力也随之增强，会有一部分人想要改善住房的条件,这样就会促进房地产市场的需求,随之带来的结果就是房地产市场的价格水涨船高。随着价格的上涨，会让人们有了投资房地产产业的趋向，房屋需求进一步增加，价格也越来越高,形成一种恶性循环。而当经济进入衰退期,这时人们收入变少,购买能力下降,房地产市场的需求就会减少,导致供给大于需求，房屋价格就会快速下跌。当借款人在房地产处于高价的时候购买房产,而当在社会经济出现衰退的时候,此时借款人向商业银行贷款需要还款的余额大于其房屋出售变现后的价格时,贷款并购入的住房则会成为借款人的“负资产”,这时借款人很有可能会停止归还余下的贷款,即使借款人贷款余额小于其房屋出售变现后的价格,可能由于收入减少，借款人会无力偿还贷款，这样商业银行就会面临不小的风险。目前，为防止房价进一步增长，国家和地方政府相继出台了一系列政策，通过限购、提高首付比例、降杠杆等方式对房地产市场进行调控^[2]。

2.2信用风险理论概述

信用风险又叫违约风险，这说明风险是由于很多方面的原因组成。个人住房贷款的信用风险是指借款人在还款期内由于各种原因，而不能按期足额偿还贷款的情况，这种风险会对收回预期的贷款和贷款利息造成影响，从而给商业银行带来风险^[3]。信用风险是商业银行面临的最主要、最复杂的风险，经济学中所说的信用风险就是指产生不确定性的损失，因此商业银行中信用风险也可以为商业银行在经营过程中由于不确定性而可能遭受的损失。借款方由于各种各样的原因没有履行合同约定的金额，从而造成商业银行可能遭受全部或部分的损失。信用风险是在整个管理信贷过程的任何时候会发生，因此需要对信贷人员对信用风险进行事前事中及时后的评估，一旦发现问题一定要引起重视。

2.3操作风险理论概述

操作风险定义指银行内部操作人员在操作行为中出现的错误、问题或在过程中出现的技术故障等。另一种定义把内部程序、人员、系统或外部事件所导致的失误也归为操作风险。目前存在一部分银行信贷从业人员综合素质不高，表现在对项目贷前调查不全面深度不够，质量不高的现象；贷中没有深入调查走访房地产公司的运营情况及借款人经济收入等情况，给贷款留下了安全隐患。还有一种现象是商业银行只重视担保人的信用情况和担保物是否有效，并不重视借贷者所提供的资料是否真实，这样也留下了很大的风险^[4]。当经济处于上升期时，房地产市场的发展也会随之上升，当房价日趋增长，居民的需求也越来越旺盛，此时，商业银行需要抢占市场份额以获取更多利润，因此往往就会选择运用一些优惠的措施来吸引客户，进而会为了争取到更多的客户而放松对借款人在信贷情况等多方面的考察力度，甚至还会为了增加客户数量直接对没有偿还能力的借款人也依然办理业务。随之而来的就是不良贷款数与日俱增，最终产生房地产泡沫市场，导致个人住房贷款业务崩溃，金融体系破坏，经济发展遭受创伤。因此操作风险在管理中发挥着不可替代的基础作用。

2.4法律风险理论概述

法律风险主要是从抵押物方面引发的，在正常的情况下商业银行会将抵押物作为第二还款来源，如果借款人由于各种原因不履行还款义务，银行就要通过将抵押物变现来弥补贷款损失。但在在实际的处理过程中，会面临很多的问题和困难，执行过程中困难较大，银行不能顺利保障自身权益。

3建设银行江苏分行个人住房贷款业务发展现状

3.1总体情况

截止到2017年底，个人住房贷款余额已经达到了28213724元，较上年新增4180794元，与去年同期相比增长了17.4个百分点；不良率为0.4%，较上年减少了0.01%；贷款同比增长9.75%，个人贷款占比达四成，个人住房贷款占比八成以上。从这个数据来看，个人住房贷款已经日趋成熟，并且意识到了不良贷款率的风险，按照目前的发展趋势，个人住房贷款业务将会占商业银行贷款业务很大的比重。从工农中建四大行的江苏分行来看，目前建设银行江苏分行个人住房贷款业务余额居江苏地区同业第一位，余额四行占比27.3%，比年初减少了0.24%；从建行江苏分行辖内各地区个人住房贷款发展情况看，个人住房贷款主要集中在苏南地区，区域间存在明显的不均衡性；从四大行浮动比率来看，工行为1.1%，农行为1.089%，中行为1.117%，建行为1.102%，排名第二。

3.2业务特点

目前建设银行江苏分行个人住房贷款业务有四大特点：（1）时限较长。可以分期分季进行偿还，并且流动性较强。从中国人民银行的相关制度可以了解到，个人住房贷款最高还款期限可为30年，贷款额度可达到所购住房市场价值的70%并且还款方式非常丰富，具体有自主还款、等额本金还款、等额本息还款等不同的方式^[5]。借款人可以随意使用所借贷款，并且如果没到还款期限也依然可以提前还款达到减少利息支出的目的。其他的还款方式也是在这种还款方式上进行的创新,只为可以达到更多不同客户的不同需求。（2）较小的风险性和较强的安全性。目前我国个人住房贷款平均利率为5.4%，浮动比例在1.103%。一手房和二手房个人住房贷款平均利率为4.81%，浮动比例为0.982%。，贷款利率排名为第二名。在正常的房地产市场价格波动下，只要不出现泡沫经济，其交易价格往往都比个人住房贷款抵押物的价值大很多，因此如果没有意外情况，商业银行在个人住房贷款的信用风险不会很高。这时作为抵押物的住房就有了很大的升值空间因为具有不可再生的功能，因此商业银行实际的抵押率不高于七成。（3）范围广。根据我国相关规定，我国借款人主体只要是自然人的，在整个市场中进行个人住房贷款的，不存在任何交易阻碍，相反能够很容易就能达成共识，签订交易协议。（4）可实现零售性。由于个人住房贷款每笔数额不是很大，因此其具有可零售性。大多数商业银行已将个人住房贷款纳入零售业务评估。这证明个人住房贷款的零售性质已经得到广泛的承认。

3.3贷款种类

目前建行把个人住房贷款划分为三大种类：（1）一手住房个人住房贷款。截至到2017年底一手房个人住房贷款总额202924294元，今年新增251847元，比去年提高了0.12%。其基本定义是自然人申请，再由商业银行发行。（2）个人再交易住房贷款。在商业银行业务中，通常被称为二手房贷款。二手房个人住房贷款的意思是某客户购买一套房屋，这套房子先前已经注册办理过个人房屋所有权证书，并已支付了首付款，然后该客户以个人的名义向银行申请剩余的购房资金的贷款，这种业务就是二手房个人住房贷款。截至到2017年底，二手房个人住房贷款总额已经达到了7005258元，今年新增1733109元，比去年提高了32.9%，其基本定义是自然人为了购买二手房向商业银行申请贷款，信贷贷款资金由商业银行提供，因此也称为自营性个人再交易住房贷款。（3）商品用房住房贷款。截止到2017年底，商品用房住房贷款总额900852元，今年降低了61367元，比去年降低了6.38%，说明建设银行充分响应国家号召，为加快“商改住”的房屋居住政策提供了一份力。

4建设银行江苏分行个人住房贷款主要风险点

4.1利率风险

市场风险中主要面临的就是利率风险，是源于利率发生不利变化所产生的潜在损失风险。受到国际金融危机影响，我国一些行业的利润下降，直接影响了部分群众，降低了借款人的收入，从而减少还款能力，这也让建设银行江苏分行个人住房贷款业务的风险增大。再加上近几年国家政策对于房地产行业进行了一系列的政策调控，有些地区的房价有了下跌的预兆。大金融环境的变幻莫测，使得买房达不到一部分人群的经济预期，使得银行的违约率上升，这种情形并不会在短期就得到缓解，所以建设银行江苏分行在这方面还必须得提到警惕，时刻关注个贷的不良贷款。由于利率在个人住房贷款资产中扮演着重要的角色，对于贷款特征质量的各因素起到了决定性作用。理性借款人会在当前利率上升，预期未来利率仍保持上升的心理预期下提前还款，从而使利率变动所带来的损失最小化，而商业银行则因不能随意调高住房贷款利率而导致利息收入的减少^[6]。因此，银行在追求高收益的同时，应合理定价，平衡好投入产出的关系，达到客户、银行双贏的效果，进而充分发挥利率的杠杆作用。

4.2信用风险

信用风险分为借款人和合作方的信用风险。一般借款人在申请贷款时会尽量把好的一面展现出来，如果有问题也会在贷款发出前百般遮掩，就看商业银行是否有足够的经验和细心去发现问题。如借款主体没有资格，借款人申请时所提供的不合规的资料或者虚假资料而导致的风险，借款方没有足够的还款能力，借款方不愿意还款的风险。

合作方的信用风险分为两方面，一方面是开发商的经营风险，若开发商的经济实力较弱，有可能开发过程中出现资金链断裂，出现工程停工或烂尾。若开发商的资质较差，对市场前景的把握不到位，项目销售不好，也会导致项目烂尾。最终都会将风险转嫁给为其做住房按揭的银行。另一方面是开发商的诚信风险。主要表现为“假按揭”。在项目准入合作后，对开发商的跟踪维护较少，当开发商遇到经营困难或出现问题时，无法及时了解到情况，作出合理应对，通过“0首付”或“低首付”等方式将房子卖出，这样在不知不觉中就增加了银行的风险。在2017年建设银行江苏分行形成的不良贷款中，因借款人原因产生的不良贷款约101083万元，占到所有不良贷款余额的56.9%，因此信用风险是需要建设银行江苏分行重视的一方面。

4.3贷款审批风险

中国的大部分银行包括建设银行江苏分行在这方面就有一定的短板，银行内部缺乏一个明确客观的审批制度，现在的建设银行江苏分行虽说有分不同级别的客户，但是这种审批方式基本上是依据经验和上级领导的主观意志而决定的，这种方式潜在的风险是显而易见的，有很大的局限性。另外部分审批人也有可能存在道德风险，与合作方狼狈为奸只为骗取贷款资金；贷款审批人通过越权进行的审批，业务没有通过有权审批的部门进行审批而直接发放贷款所形成的风险，这种风险不属于系统风险，需要在用人方面加强管理。

4.4贷后管理风险

建设银行江苏分行目前虽然已有比较规范的个人住房贷款业务流程操作准则，但在业务操作过程中，总行的规章制度无法得到深入的执行，部分分支机构在执行的过程中不能严格的按照制服办理业务，甚至有寻找制度漏洞或心存侥幸的行为，因此在实际中，常常会出现业务流程操作不合规的现象。工作人员对于贷款后应进行检查的意识不强，如何正确控制风险的意识弱，导致贷款后的检查浮于表象，如只为走个形式，不深入了解贷款后的状况，未及时到抵押物现场回访，抵押物出现问题时未及时跟进，客户违约或者到期为偿付贷款的情况时没有及时催收，也没有及时进行电话沟通或上门访谈等措施。

4.5抵押物风险

建设银行江苏分行个人住房贷款的担保方式主要为开发商阶段性担保和所购房屋抵押，其中抵押通常为主担保方式。抵押物风险就是担保物的风险，主要是指抵押物提供者提供虚假的抵押物或者说抵押物的管理出现问题^[7]，这就可能使商业银行最终会面临因为使用抵押物所造成的损耗和折旧贬值所带来的损失或者处置抵押物时价格下跌而带来的风险。这些抵押物包括法院查封或拆迁使之难以变现的抵押物、相关归属权有纠纷或者严重损坏且已经不具备可以转让的条件的房屋。

5建设银行个人住房贷款风险防范的对策

5.1市场和政策风险的防范

建设银行江苏分行可以根据重大经济、政策形势的变化情况，通过对未来市场的发展动态进行预测，并据此谨慎展开对个人住房贷款的管理^[8]。因为如果面对宏观市场和政策变化，如果处理不当，同样会给建设银行带来风险，建设银行可以为这些风险准备“第二方案”，当需要时可以及时拿出来使用，使风险能够控制到最低。总之建设银行应对市场的变化相关政策做出灵活调整。

5.2纳入监管非商业银行融资机构客户信用数据

在贷款的实际操作中，依靠贷款客户提供的资料进行贷款始终是建设银行江苏分行主要的客户信息来源途径，个贷客户经理无法通过自身去搜集客户真实资料，具有一定的被动性，也在某种程度上造成贷款审查的不充分。信息的不对称问题会使借款人为了获得贷款有可能会提供虚假不符实际的个人信息，因此这就要求商业银行在发放贷款的流程方面要有规范的“流程化”操作，切实做到“严准入、细管理” ^[9]。这些年，非商业银行金融机构贷款业务日趋蓬勃发展，但眼下人民银行是无法清晰全面的反映这些非商业银行金融机构对于个人征信的报告的信用状况，只有将非商业银行融资机构客户信用数据纳入监管，这样就可以在个人征信报告中全面清晰地予以反映每个客户的征信情况，商业银行也可以了解不同客户在非商业银行金融机构贷款中的还款情况。为实现上述目标，建议能有专门的部门牵头对个人贷款管理系统的标准性进行研究开发和宣传推广，并规定这些金融机构都安装个人贷款管理系统，个人贷款管理系统里每个人在不同金融或非金融机构的贷款的发放内容、个人还款的情况及信用情况均通过系统补充完整，并由系统记录判断最后作为个人信用数据反映在个人征信报告中。

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