土地财政对房地产价格的影响研究

论文总字数：14196字

目 录

1 引言 1

1.1研究背景 1

1.2研究问题 2

1.3研究意义 2

1.4 研究思路与方法 2

2 文献回顾 3

2.1国外研究现状 3

2.2国内研究现状 3

3 理论分析与研究假设 4

3.1 理论基础 4

3.1.1 土地财政 4

3.1.2 财政分权 4

3.1.3 分税制 4

3.1.4 地租理论 5

3.1.5土地出让 5

3.2 土地财政与房地产价格关系的分析 5

4 研究设计与数据分析 6

4.1 样本选择与数据来源 6

4.2 模型与变量定义 6

4.2.1因变量——房地产平均价格（SP） 6

4.2.2自变量——土地财政依赖度（LGR） 6

4.2.3控制变量 6

4. 3描述性统计分析 7

4.3.1房地产平均价格 7

4.3.2土地财政依赖度 7

4.4实证分析 8

5 研究结论与建议 9

5.1研究结论 9

5.2对策与建议 10

参考文献 10

致谢 12

土地财政对房地产价格的影响研究

范玲玲

，China

Abstract： In recent years, land leasing has become one of the important sources of government revenue. The government's dependence on land finance to a certain extent increases the cost of real estate development, which will affect the real estate prices. Under the background of current house price rising, this paper studies the influence of Land Finance on real estate price from two aspects of theory and practice.First of all, through theoretical analysis of Land Finance on the rise in housing prices have a driving effect, and then to the national 31 provinces and cities 2012-2014 data, using multiple linear regression, empirical analysis to prove the theory of inference.Finally, based on this result, the corresponding countermeasures and suggestions are given from the angle of financial management. Key words：Land finance; real estate price; proposal;

1 引言

1.1研究背景

1998年7月，福利分房这一制度结束。从此以后，中国房价在不断地上涨，与此同时，房地产也顺应这个大趋势逐渐地推动中国市场经济的发展，在此背景之下，房地产业已然成为社会中最热门的行业。

20世纪末，城镇化住房制度为了顺应市场经济发展经历一场大变革，从此之后，中国的房地产也逐步走向入持续稳定发展的状态，并在国民经济中占有重要的地位。房地产也所包含的产业链比较繁多，涉及社会生活的方方面面，比如建材行业、机械制造业、金融产业等等，最关键的是该行业所涉及到的产业都是密切相关、相互带动的。针对最近几年房地产行业的市场情况进行分析研究可以得出，房地产属于非常重要的行业之一，近年来，随着社会的发展，房地产业已然从重要行业转变为支柱产业，为我国经济的发展起到很大的带动作用。房地产的价格不断得上升可以推动地方性政府财政的发展，增强财政收入，另外，地方政府的财政收入不断增多有利用政府利用资金进行建设投资，最终促进地方经济走向可持续化发展道路。虽然经历了2008年的“次贷危机”，我国的房地产市场也出现了低迷之势，但是房地产泡沫并没有破灭，反而出现了“买房热”、“炒房热”等现象，房价在不断地上升。随着房地产行业的发展，买房投资作为一种新兴的投资方式，越来越受到人们的青睐。如表格1统计的，就目前的统计数据来看商品房平均销售价格近3年逐年上涨，已经突破了6000元/平方米，对大部分人而言是负担不起的。

表1 全国商品房销售情况

土地和房地产行业之间有着紧密的关系，同时地方政府为了财政收入利用“土地财政”主要是土地整理，就是政府运用公权征集土地，对土地进行相关的资源整合、归置，最后以政府的名义将收集到的土地资源进行招标拍卖，政府可以将土地以高价卖出从中获取利润。与此同时也间接的推动房价的上涨。

这里所提及到的“土地财政”是指在此阶段之下地方性财政部门主要以拍卖土地资源来获取资金，另外因为税收来源以及土地资源收费方式不稳定、不持续，所以形成了对于房地产行业的依靠。这种状况的形成与我们国家现在执行的土地分配管理机制、财政制度、税收管理机制等等都有紧密的联系，也你可以这样说“土地财政”是我们国家地方政府为了追求城市化、工业化发展，导致各种经济制度之间存在矛盾的集中体现。以地方政府的角度进行分析，“土地财政”可以说是地方政府为了追求各种经济利益儿产生的，社会在不断地发展，地方政府在行事又受到很多政策法规的限制，比如土地资源管理法、财政税收制度、土地租赁制度以及政治业绩考量体制等，在这些制度的限制下，地方政府为了谋求最大利益最终成就了“土地财政”。 另外，它的模式尽管可以带动地方政府的经济或者说可以提高地方政府的财政收入水准，但是，如果想要防长线钓大鱼，树立长远的计划目标，那么该形式下的“土地财政”便会阻碍经济发展道路，造成地方政府各种机制矛盾等问题。这些情况，目前已经逐渐地出现在社会生活之中。“土地财政依赖度”指土地出让金占一般性财政收入的百分比，它在一定程度上表示了地方政府利用土地财政来得到财政收入的情况。

1.2研究问题

整篇文章主要是针对土地财政对房地产行业带来的影响进行分析研究，不仅从理论的方面展开研究，最重要的是采用理论与实践结合的形式探寻土地财政与房地产价格之间的密切关联。探讨问题存在的原因，从而提出利于我国房地产行业健康可持续发展的土地财政政策建议。

1.3研究意义

本文采用理论与实践相结合的形式针对土地财政的变动给房地产价格带来的影响来进行研究分析，通过本次研究具有以下几点作用：

首先，如果认真分析“土地财政”与房地产价格之间的密切关联。能够得到房地产价位持续上升的主要因素，从而找到解决问题的关键所在；另一方面研究地方政府对“土地财政”的依赖程度是否与当地房地产价格呈正相关的关系，并且分析它们之间的相关程度。

1.4 研究思路与方法

整篇文章的主要的研究进程是首先展开理论性的分析探讨，其次在理论的基础之上尽力联系实际情况进行分析验证，首先针对“土地财政”所引发的一系列的问题进行认真分析并及时的给予产生这些问题的答案，比如由于“土地财政”所造成的房地产价格持续上升、房产规模不断地变化等问题都需要通过分析研究给予解决问题的有效方案，最重要的是需要通过理论与实际的结合分析，最终要将房产价位不断上涨的原因进行整合，将其进行详细的书面总结，经过考查验证分析得到的结论之后，相关部分部门需要依据分析结果给予应对的政策辅助，只有提出相对应的解决对策才能真正意义上解决实际问题。

本文展开针对该问题研究的路线如下：首先，针对本次研究的问题进行相关资料的翻阅，在翻阅的同时必须将详细的有价值的历史资料进行梳理、归置，并将其认真的研究分析，另外，在认真分析之后需要最后进行系统的整合归纳。需要参考的历史文献主要是土地财政以及房地产方面的历史资料。其次，针对土地财政带来房地产价格不断上升的变化进行整理，以时间为线索将房地产价位的变化进行整合分析，列出详细的变化图表，另外土地财政的发展状况也需要整合出较为详细的发展脉络图，这样可以以此为辅助找寻两者之间内在的关联性；再次，整理好理论性的资料后便需要进行实证检测，需要进行检测的案例必须制定较为严密的研究方案，将变量以及指标的进行详细的选择；紧接着需要展开针对实际情况展开实力验证；最后，针对得出的结论，将其分析探讨之后提出相对应的解决方案并将其尽快实施到实际生活之中。收集全国31个省市2012-2014年的数据，进行多元线性回归分析。

整篇文章主要针对以下几个方面分析：首先是引言部分，其次是，文献综述部分，这部分内容主要是描述他人已经总结分析整合好的相关的土地财政影响房产价格方面的结论，作者主要是利用文献引出自己的研究方向；第三，土地财政相关的概念、形成原因、现状分析等；第四，相关的模型设计以及数据分析；第五，针对设计好的模型进行详细的分析，最终得出结论；最后，针对以上研究的所有问题，提出相对应的解决方案。

2 文献回顾

2.1国外研究现状

 “土地财政”在我国普遍存在主要是由于我们国家持续的财政划分、土地租赁政策、政治业绩考量制度所造成的一种财政现象，我们国家财政分权政策从设立之初到逐渐的改善，整个阶段持续时间过长从而导致出现各种“土地财政”问题，最关键的是由于这个原因所导致的问题在逐渐地扩大，但是引发社会相关专业人士关注的时间较短，因此国内外专家学者对于该问题所提出的解决政策较少。

2.2国内研究现状

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