基于Hedonic模型的地铁沿线房地产价格影响因素分析--以苏州地铁2号线沿线为例

论文总字数：14887字

目 录

1.研究背景与意义 1

1.1研究背景 1

1.2研究意义 1

2.文献综述 1

2.1国外研究状况 1

2.2国内研究状况 2

3.研究设计 3

3.1模型选择 3

3.2 Hedonic模型假设与概论 3

3.3 Hedonic模型的函数形式 3

4.实证研究 4

4.1研究对象 4

4.2数据来源 4

4.3函数形式的确立 4

4.4因素的划分与数据的收集汇总 4

5.模型的检验 7

5.1经济意义检验 7

5.2统计性检验 8

5.3计量经济学检验 8

6.实证结果分析 10

6.1模型的确立 10

6.2模型的分析与结论 11

7.结论和建议 11

7.1研究结论 11

7.2建议 11

7.3研究的不足 12

参考文献 13

致谢 14

基于Hedonic模型的地铁沿线房地产价格影响因素分析

——以苏州地铁2号线沿线为例

王圣安

, China

Abstract: With the operation of rail traffic across the country, along the rail's real estate market has changed, through identification and analysis of factors influencing prices along the subway, which from an economic point of comprehensive and objective understanding prices along the subway structure, so as to improve the accuracy of the valuation, for the Government, house buyers and developers reference. Along the metro Line 2 in this paper to study the factors affecting the house prices. In empirical studies, choose linear forms of hedonic price model functions. Designated research area, listed factors and summarize the data samples were collected using parameter estimation software SPSS17.0, finally, to validate the results, identify the major influencing factors. Research results show that the 12 factors, 7 species are removed from the model, the remaining 5 as the main factors, namely, property costs, green, school, distance to CBD and the distance to the Metro, including distance to subway which factors most strongly.

Key words: house prices; metro; hedonic price model

1. 研究背景与意义

1.1研究背景

近年，传统交通方式日渐无法满足人们的出行需求，而轨道交通体现出了其优势，以其高速舒适，运载客流大，对环境无污染，不占用土地资源等诸多优点逐渐成为人们出行的首选交通方式。这样的背景下，“地铁房”这一概念出现，发展势头强劲，日渐取代城市中心的高价房，成为房地产行业开发销售的宠儿，消费者投资人抢购的对象。伴随着地铁周边楼盘销售日渐火爆，人群开始向地铁沿线区域聚集，商业重心也不断向沿线区域移动，沿线房价随之不断上涨。

本文研究的苏州轨道交通2号线于2013年开通运营，是一条“L”字走向纵贯南北的线路，线路总计长达42.5km，站点达35个。苏州北站，苏州火车站，苏州南站这三个苏州重要的交通枢纽就是由2号线相连。地铁高度的可到达性，火车站带来的巨大的客流量，更多的商业机遇和不断完善的沿线基础建设也势必会带动周边房地产经济发展繁荣。从近几年的情况来看，苏州地铁2号线附近的各大楼盘的销售火爆，新房源一出就会被抢购一空。目前，轨交2号线沿线新楼盘开发销售已开始趋于饱和，不过二手房交易市场开始不断活跃起来。整体来说，苏州地铁沿线房价总体呈现明显上升趋势，不过根据小区自身的条件如绿化率，建造年代，物业费用不同；小区到最近地铁站的距离不同；小区周围公园市场学校的完备情况不同等等各种各样的因素，最终形成的价格还是不尽相同的。

1.2 研究意义

本文的研究可以为苏州市政府，房地产开发商以及购房者和投资人提供参考意见。

对于苏州市政府来说，评估相关地铁建设项目后的效益状况对于进一步发展轨道交通有指导性的意义，本文研究的相关影响因素能够为评估提供一些新的角度，使得评估结果更加全面准确。本文的研究对于沿线基础设施建设规划方案的进度规划也有一定参考意义，通过考量轨道交通对房价的影响因素，能够使政府能够合理安排建设进度，并对可能出现的问题做好预案。对于苏州预计建设的另外4条地铁线路的分布规划，苏州市房地产调控措施的出台以及房地产收税政策的制定与改革等等决策都有参考作用，增加政府决策的合理与可行性。

对于房地厂开发商而言，能够使房地产商在选择开发地铁周边土地时，注意到应该重点考虑的影响因素，预估这些因素会对项目产生的积极或消极影响，事先准备相应的对策，最后再进行项目的开发建设，使项目成功的几率提高，从而实现楼盘项目的效益最大化。

最后，研究结果可以使购房者从让人眼花缭乱的房产类型中，确定出自己更注重的影响要素，从而更加轻松地挑选出符合自己需求的心仪房产，避免盲目从众，造成损失；房产投资人可以全面的评估投资效益，最终得到预期的投资回报。能够为消费者和投资人节省时间和精力。

2.文献综述

2.1国外研究状况

发达国家经济发展早，因而轨道建设也起步很早，发展至今已经趋于成熟，这使得国外相关理论研究开始得更早，理论体系相对更全面详细。把人们对产品的需求认为是对该产品各种功能的需求，这些功能特征有各种效用。效用的程度由特征含有的数量决定，这些特征隐含的价格即为特征价格。在20世纪20年代左右，特征价格的思想最先在评估分析中被使用。由Hass (1922) [1]运用特征价格对农地价格进行评估分析。Court(1939) [2]在对汽车的属性进行评估时，为了衡量某些属性对于消费者的效用使用了这一方法，也由此特征价格这一学术名词被广泛接受使用。Ridker(1967) [3]，在20世纪60年代提出Hedonic理论，同时把环境当中的一些要素划为特征因素，用于研究商品的制造中所投入的要素可能会对生产的不同影响。特征价格模型真正发展起来，始于在20世纪中后期。这一时期，在外国的学者对于房价地产价格变化因素的研究中，特征价格模型开始频繁出现。

早期的使用中，Butler(1982) [4]的特征价格模型中，比较片面地列出了几个直接对房价产生影响的特征要素，自变量比较单一，估算的方法不严谨，使得研究结果比较粗糙和不准确。

这一模型在之后的数几十年中，经过经济学家们坚持不懈的钻研，研究出将参数回归等计算方法与模型结合，进行一系列完善改进后，使其以新的姿态出现在人们眼前。一些研究者为让空间变量更加具体权威，选择使用GIS空间技术辅助研究，以期得到更加精准的结果。Kim K-C [5]把到地铁的站点为中心半径设为1km做出一个圆形区域并把它分为中心部分距离地铁站小于0.2km，中间部分距离为0.2到0.5km，外层部分距离为0.5到1km，研究发现这三部分中，中心部分价格比距离地铁1km以外的房价高出10倍多，中间部分为14倍左右，外层则最高达到28倍。而Robert Cervero等人[6] (2001)在研究中对加州乡村Santa Clara地铁对周边房价的影响范围进行了判定，得出距离地铁0.5-0.8km的范围受到地铁的影响更为强烈。

2.2 国内研究状况

国内远远晚于西方发达国家，起步于20世纪末期，2004年前的研究更偏重于介绍国外的相关研究情况，总结其研究的方法和结论等，进行实际尝试运用进行研究分析的很少，更多的是根据国外已有案例对照着进行尝试性探究。这一时期的研究如，何剑华（2004）[7]用特征价格模型来探明北京市地铁13号线周边房价受地铁这一要素的影响情况，选择从时空两个方面进行研究，得出空间因素是主要的影响因素。受影响最为强烈的是以地铁为中心半径0.5km的范围内，该范围内的房价均价比周围1.0km左右均价高出700元左右。不过每一站受到的影响范围大小各不相同，总体上看地铁对于周边房价的效应是巨大且积极的。多元线性回归方法在褚劲风等人（2004）[8]对上海地铁1号线对周边的房价影响的研究中，首次得以实践，通过回归分析法探究了地铁建设后平均房价的变化，值得留意的是研究中，分析得出的明显影响房价的三个的因素中含有房屋到地铁距离。郑捷奋（2004）[11]为了满足研究需要，在基础模型中添加了消费支出和改变相关参数的消费支出两个要素，完善后的公式使得研究要素更加细化。对居住、商业、商务3类用地分别进行研究，发现受到地铁影响比较明显的范围分别是以地铁站为中心周边0.3km以内和0.3km到0.5km之间的区域，两处价格均有上涨。两者相较之下，涨幅差距为14%左右。

侯玉亭（2007）[9]用时间长短来衡量空间上的范围距离，用乘坐地铁情况下比平常的公路交通方式省下的时间数量和行走相乘的结果，作为影响波及的范围进行研究。谷一桢、郑思齐（2010）[10]在对北京市地铁周边房价的研究中，创新性地将竞租模型与分市场结合，得出了处于城市较为偏远的地区的房价受地铁的影响远大于中心地区的结论。城市中心因交通的多样性便利性，城市资源集中等原因不受太大影响。地铁的影响在市郊影响大，市郊近地铁沿线的房产价格高出远离地铁区域房产价格近19%，并且距离越大价格差别越大。不过这样的影响并不是永久性的，伴随线路周边的交通基础设施不断发展，商圈的移动变迁，数年后这样的影响开始弱化消失。

基于以上的综述内容，可知Hedonic模型是现今对房地产进行估价时使用的主流方法，可以比较精准的找出对地铁周边的房地产产生影响的相关因素，而其他传统估价方法，如成本收益法，市场比较法等方法，其过程比较复杂且结果不精准，已经基本不再使用。根Robert Cervero及郑捷奋等人，在研究中指出地铁的影响范围是有限的，因而需要对选择的地铁周边的范围进行划定，同时应结合苏州的实际情况来划定这一范围。从以上研究者的研究方法中还可以得知，在收集样本数据时，应注意所选取样本受到城市中心的影响，时间因素和空间因素的选择，样本之间的可比性等等问题。

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