论文总字数：12509字

摘 要

近年来，业主与物业之间的矛盾不断，影响着物业管理行业的发展。同时，也间接性的影响了社会经济的发展和社会和谐。因此，本文以淮安市为例，探讨出小区物业管理中业主与物业发生纠纷的焦点主要为：物业费的收缴和支出、公共区域使用权及其收益的归属、物业服务的履行等。其原因是：专业性人才欠缺、相关立法不完善以及缺乏契约精神。对此提出完善相关立法，维护双方利益；规范物业费收费标准，做到收支透明化；制定优惠政策，引进专业性人才三个具有可行性、可操作性的应对措施。

关键词：物业管理；物业与业主；物业纠纷

The Focus and Solution of the Conflict between Owner and Property in the Property Management of Residential Quarters

—— Take Huaian City as an Example

Die Zhang

（School of Law Politics and Public Administration, Huaiyin Normal University, Huai’an Jiangsu, 223001）

Abstract：In recent years, the contradiction between the owner and the property is constantly affecting the development of the property management industry. At the same time, it also indirectly affects the development of social economy and social harmony. Therefore, taking Huai "an city as an example, this paper discusses that the disputes between owners and properties in residential property management mainly focus on the collection and expenditure of property management fees, the ownership of the right to use public areas and their benefits, and the performance of property services. The reasons are: lack of professional talents, imperfect relevant legislation and lack of contract spirit. To this end, it is proposed to perfect relevant legislation and safeguard the interests of both parties. Standardize the charging standard of property management fees and make revenue and expenditure transparent; Formulating preferential policies and introducing professional talents are three feasible and operable countermeasures.

Key words：Estate Management , Property and Proprietor , Property Dispute

目 录

引言 1

一、业主与物业发生冲突的焦点 1

（一）物业费的收缴和支出 2

（二）物业服务的履行 3

（三）小区公共区域的使用权及其收益归属 3

二、业主与物业产生冲突的原因分析 4

（一）专业性人才欠缺 4

（二）相关立法不完善 5

（三）契约精神缺乏 5

三、业主与物业冲突焦点问题的破解之道 6

（一）完善相关立法，维护双方利益 6

（二）制定优惠政策，引进专业性人才 7

（三）规范物业收费标准，做到收支透明化 8

结论 9

参 考 文 献 10

致 谢： 11

附 录： 12

引言

从2014至2018年，淮安市物业管理公司从420家增加到1003家。并且，淮安市按照江苏省相关物业管理规定将其划分为一级、二级、三级资质等级和临时资质。同时，为了更好地促进淮安市物业管理的发展，淮安市对物业管理主要采取了以下措施：实现无关重心下移，创新物业管理新体制；细化各区、街道物业管理工作职责，实行量化考核；理顺街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理的日常监督和指导工作以及业主委员会三者之间的关系；建立街道“两站一中心”（街道服务中心、街道物业管理投诉调解工作站以及物业应急维修服务站）。^[1]并且，在调查中得出，物业公司对于解决与业主之间的冲突，提出加强沟通联系占30%；加强物业管理质量占30%；合理收取物业费占10%；业主增强法律意识占10%。

社区管理中的两大主体为业主与物业。如若两个主体间发生利益或者矛盾冲突，都会导致社区整体氛围不协调。正如“一屋不扫，何以扫天下”，小家不和谐，如何促进大家的和谐和发展。在业主与物业发生纠纷中，主要原因是物业未尽到物业管理服务，业主未享受到合同所规定的服务。比如：物业私自将公共区域改建成停车场或这修建商铺，并对业主进行收费；社区治安和卫生环境差，设施损坏、楼道卫生、树叶掉落无人打扫或进行维修；业主不按时缴费，物业收费困难；物业与业主观念错误等。所以，淮安市物业管理工作要想切实落实，就要先处理好物业与业主之间的关系。这两者在物业管理工作中是必不可少的，两者的关系缓和，才会促进物业管理工作的顺利进行，并且推动物业管理行业的发展，甚至促进社会经济状况的发展。

一、业主与物业发生冲突的焦点

在针对淮安市物业公司调查中，就“物业管理行业发生纠纷原因”问题的调查中：业主拒交物业管理费的占70%，物业服务合同存在争议的占30%，物业费用标准占20%，物业管理企业违约占10%，物业服务合同存在争议占30%（此问题为多选）。对于业主对物业与业主发生冲突的原因，主要从下面三个案例中剖析出：

案例1：淮安市清河区某小区业主控诉某物业没有尽到车辆保管义务，保安发现可疑仍为小偷指路，导致自己电动车被盗。物业认为业主物业费、车位费、充电费都没交，也没有和物业签订车辆保管合同。因此，物业没有保障业主家私有财物的义务。而业主认为自己没预交2017年的物业费，是因为房顶漏雨报修至今八个月，仍然没有维修好且物业不让交车位费。

案例2：淮安市淮安区某小区物业公司放纵保安对业主进行威胁、恐吓、辱骂，小区业主的车停在小区内无故被划，业主上报物业，物业长期推脱不予治理。业主求助民警，但物业公司以摄像头损坏回拒民警要求调取监控录像。物业私自不开门让业主的车辆进入小区，并且私自将小区内地下人防工程改建成地下停车库，并且要求业主每年缴纳1800的停车费。同时，所缴纳的停车费没有物价局价目表和正规发票。所缴纳的物业费没有用到实际上，小区内多家房屋雨天就漏雨，多次反馈，物业不反映也不理睬。

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