当前房地产政策分析——以南京市为例

论文总字数：13849字

目 录

一、国内房地产政策概况 1

（一）我国房地产业现状及特点 1

（二）国内主要房地产政策解读 2

1.1998年至今国内主要房地产政策 2

2.调控的政策手段及效果 2

3.历次房地产调控的反思 3

二、南京市近年来房地产政策研究 3

（一）南京市社会发展概况及城市定位 3

（二）南京市房地产市场概况 4

（三）近年来南京市房地产行业主要政策 5

1．1998-2004年：房地产市场化高速发展阶段 5

2．2005-2008年初：第一轮政策调控期 6

3．2008-2013年：金融危机爆发阶段 7

4．2013年-2015年：后金融危机时期 8

5．2016年至今：近期房地产市场动态 9

三、房地产政策的综合分析 10

（一）房地产调控与城镇化发展 10

（二）房地产政策制定过程中的利益博弈 11

（三）房地产行业在地方财政中占比过高 11

四、研究结论 11

（一）分析与结论 11

1.加强政策制定主体自身建设 12

2.健全地方政府考核制度 12

3.完善房地产住房体系建设 12

（二） 研究启示 12

（三）反思与总结 12

参考文献 14

致 谢 15

当前房地产政策分析

——以南京市为例

王明清

,China

Abstract: Since the 1998 reform, the real estate industry has been developing and perfecting, and has been playing a "barometer" role in the national economy. Facing the complex and changeable economic situation, how the real estate industry continuously and healthily serves the social development, has become one of the important directions of the public policy regulation in the new period. The Government's various regulation policies on the real estate industry have influenced the trend and development of the real estate industry, and also become the epitome of the development of the domestic government's macro-control concept. In order to understand the government policy in depth, this paper takes the important real estate policy of Jiangsu Province Nanjing since 1998 as an example, analyzes the role of government in the development of real estate, and looks forward to future development prospects of real estate industry.

Keywords: the real estate industry; real estate policies; government policy

引言:

对于经济飞速发展的当代中国来说，房地产行业存在的问题不可忽视，同时，我们应该懂得，任何国家层面的经济举措都应该是慎重的、具有长远影响的、值得深究的。探究在宏观调控政策之下房地产业的新动态，把握政策发展的背景、作用和影响，对于我们理解当前房地产行业的现状和存在问题具有重要意义。笔者从近年来国家出台的主要宏观调控政策出发，引用国内学者对于政策的理解，分析其提出的背景、具体措施和作用影响，基于现有专家的理论和研究，总结出宏观调控政策实行对于房地产业具体影响的结论。细化典型，以江苏省南京市近年来房地产行业发展动态为例，运用公共事业管理学的相关理论，深入剖析近二十年来南京市房地产行业的重大发展进程，讨论政策实施的合理性和必要性，了解其政策背后对房价波动、对城市城镇化发展的显著影响以及对投资形势发生转变的经济现象，谋求和展望行业未来发展前景。

一、国内房地产政策概况

（一）我国房地产业现状及特点

房地产业，一般是指经营土地和建筑物的以房地产开发、建设、经营、管理为主要服务的综合性产业。房地产是房产和地产的合称，房产包括住宅用地、仓库用地、商业用地、文化教育用地等各方面用地，而地产则包括土地之上和地面之下的各类基础设施，包括电力供应、水源供应、天然气供应和排水排污管道建设等日常生活所需设施。在我国制定的行业细分手册上，将房地产业具体划分国有土地使用权的出让；房地产的开发与再开发；房地产经营；房地产中介服务；物业管理和房地产的调控与管理者这六个方面。而房地产业作为国民经济中的支柱产业，对经济发展的贡献率一直持续在高水平上，由于其对经济发展的不可替代性和持续见长的效益贡献，一直以来受到许多学者专家的关注和研究。

现阶段，我国房地产行业主要表现出以下特点：

1.发展迅速、仍然存在巨大上浮压力。如上面引用所述，我国近20年来房地产开发对GDP的贡献率都在10%左右徘徊，并且有持续上升的趋势，以我国目前投资形势和社会发展状况来预估，未来房地产行业仍然有巨大的上升空间。

2.带动性强，经济效应大。 有关研究表明，金融业、批发和零售业、建筑业、化工业、租赁和商务服务业等相关产业均与房地产业密切联系，互相影响。由此可见，通过各个行业的充分联动，房地产业可以在很大程度上推动其他相关产业的发展，促进大批就业和物资消费等。

3.存在房价过高、市场泡沫、企业格局不完善问题。如上述经济数据所示，我国目前房价存在过度上涨现象，房产市场泡沫也有增加的现象，同时，国内房地产企业除了碧桂园、万科、恒大等等具有较强竞争力和社会知名度的高质量企业外，有许多小型投资型企业的格局并没有打开，对市场竞争的话语权和竞争力不高，不利于市场的均衡完善发展。

4.政府政策影响力强。作为政府宏观调控的重点行业，政府对于房地产企业的税收、货币政策的调整对于整个行业的态势有指引方向的作用，这也是本文的研究重点。

（二）国内主要房地产政策解读

1998年7月，中央政府发布了关于《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，标志着我国住房分配制度由实物分配开始转变为货币化分配。从正面角度看，改革以来，房地产行业取得了长足进步，对国民经济产生了深远影响。但与此同时，过去近20年，房地产调控政策始终在稳定增长和调控房价之间辗转反复，尽管先后运用了诸如土地调控、金融调控、税收调控等各种政策工具，但房地产行业始终难以平稳健康发展。

1.1998年至今国内主要房地产政策

表1 1998-2017 年国内主要房地产政策一览