以房地产对外投资涉税研究

论文总字数：13682字

摘 要

随着当前社会经济不断完善和发展，中国正逐步走向经济新的正常化。在经济新标准下，社会结构将更加优化，政策适用，所有的生活都会给市场带来活力，市场竞争将更加激烈。随着经济水平的快速提高，我国在许多行业类别中，房地产行业的优势地位显著地提高了我国在促进经济发展方面的杰出贡献。

不动产有双重属性。这不仅是对居民的耐用消费品，也是生存和发展的必要性。这与国家经济和人民的生活有关，对社会发展有着深刻的影响。经过多年的发展，中国的房地产开发和投资模式比较成熟。由于近年来的整体经济变化，对房地产行业的投资增长放缓，并且在方针的指导下，房地产企业将尽最大努力进行库存。实施将事业税置换为增值税的政策后，房地产企业的税收处理变得越来越复杂。

因此，在此背景下，对房地产对外投资涉税处理进行研究，针对这一研究结果进行分析，以求对企业进行房产投资过程中涉及到的各种中间问题提供参考借鉴，对于进一步丰富我国现有的以房地产对外投资涉税研究的理论框架具有重要理论意义。

关键词：房地产对外投资；涉税处理；税务筹划

Research on Tax Related to Real Estate Foreign Investment

Abstract

With the development of the social economy and the continuous improvement of the economic system, China is gradually moving towards a new normalisation of the economy. Under the new economic standard, the social structure is further optimized, the policy will be applicable, the whole of life will revive the market and market competition will intensify. By rapidly improving the economic level, the dominant position of the real estate industry in many industrial categories has significantly improved China's outstanding contribution to the promotion of economic development.

These are not only the durable consumer goods for the inhabitants, but also the need for survival and development. This is linked to the national economy and people's lives and has a profound impact on social development. Real estate development and investment models are relatively mature. Due to the economic changes in recent years, the growth of investment in the real estate sector has slowed down and, under the leadership of the policy, real estate companies will do their best, After the implementation of the policy of replacing business tax with VAT, the tax treatment of real estate companies becomes increasingly complex.

In this context, it is therefore of great theoretical importance to examine the tax treatment of foreign real estate investments and to analyse the results of this study, in order to indicate various intermediate issues involved in the real estate investment process, and further enrich the existing theoretical framework of real estate tax research in China..

Keywords: Real estate investment；Tax related treatment；Tax planning

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪 论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的及意义 1

1.3 研究内容及方法 1

1.4 论文框架 1

第二章 房地产涉税研究的文献综述 2

2.1 国外研究综述 2

2.1.1 税收对房地产对外投资收益影响 2

2.1.2 税收对房地产对外投融资方式的影响 2

2.2 国内研究综述 2

2.2.1 所得税制方面研究 2

2.2.2 房地产对外投资增值税制研究 2

2.3 现有文献总结和述评 3

2.3.1 国内外对于房地产对外投资研究角度存在差异 3

2.3.2 对于对外投资性房地产，中国的所得税制度研究丰富结论一致性高 3

2.3.3 中国对外投资性房地产增值税有待考究 3

第三章 房地产对外投资政策梳理 4

3.1 综述房地产投资的概念 4

3.2 房地产对外投资涉税政策 4

3.2.1 流转税涉税政策 4

3.2.2 所得税涉税政策 4

3.2.3 土地增值税涉税政策 5

3.2.4 其他税种涉税政策 5

第四章 房地产对外投资纳税事宜及风险分析 6

4.1 所得税的处理 6

4.1.1 个人所得税的处理 6

4.1.2 企业所得税的处理 6

4.2 土地增值税的处理 6

4.3 其他税种的处理 7

4.3.1 契税 7

4.3.2 印花税 7

4.4 被投资企业的会计处理及计税成本 7

4.5 以房地产对外投资的税务风险分析 7

4.5.1 涉税申报不及时的风险 7

4.5.2 适用税务政策不准确的风险 7

4.5.3 信息不对称造成税收征管漏洞 8

第五章 房地产对外投资案例及税务筹划 10

5.1 企业以房地产对外投资税务处理 10

5.1.1 基本案例 10

第六章 结论及建议 12

6.1 关于房地产对外投资投资涉税处理的建议 12

6.2 结论 12

致 谢 13

参考文献 14

第一章 绪 论

1.1 研究背景

随着社会经济的发展和经济体系的不断完善，中国正逐步走向新的经济正常化。在经济新标准下，社会结构将更加优化，政策适用，所有的生活都会给市场带来活力，市场竞争将更加激烈。随着经济水平的快速提高，我国在许多行业类别中，房地产行业的优势地位显著地提高了我国在促进经济发展方面的杰出贡献。

1.2 研究目的及意义

不动产有双重属性。这不仅是对居民的耐用消费品，也是生存和发展的必要性。这与国家经济和人民的生活有关，对社会发展有着深刻的影响。经过多年的发展，中国的房地产开发和投资模式比较成熟。由于近年来的整体经济变化，对房地产行业的投资增长放缓，并且在“去库存”方针的指导下，房地产企业将尽最大努力进行库存。在国家实施营改增政策之后，房地产企业的一些税务处理也愈发复杂。因此，在此背景下，对房地产对外投资涉税处理进行研究，针对这一研究结果进行分析，以求对企业进行房产投资过程中涉及到的各种中间问题提供参考借鉴，对于进一步丰富我国现有的以房地产对外投资涉税研究的理论框架具有重要理论意义。

1.3 研究内容及方法

本文主要讨论了下列两点问题：1、房地产对外投资政策梳理；2、房地产对外投资纳税事宜及风险分析：我国房地产对外投资纳税税种的差异，房地产对外投资不同环节存在的中间问题，以及相应的风险处理措施。

本文难点（研究过程中预计可能遇到的困难或问题，并提出解决的方法和措施）：1、房地产对外投资税收筹划方案：有关房地产对外投资已有不同的税收筹划方案，根据课题研究需要对房地产对外投资税收筹划方案进行合理完善。2、结合比较分析和案例分析方法，提炼和总结针对出现的涉税问题，提出合理有效的税收筹划方案。

1.4 论文框架

本文首先介绍了房地产投资的概念，解决了企业所得税、企业税、土地增值税中房地产投资的商业处理问题，研究了投资过程中涉及的各种税种，最终给出了税制计划方案，为了合理避税。

第二章 房地产涉税研究的文献综述

2.1国外研究综述

国外关于房地产对外投资涉税的相关研究主要有二：一部分学者以房地产对外投资的总体税制为着眼点，研究税收对房地产对外投资收益的影响；另一部分学者认为房地产对外投资实质上是一种融资方式，因此可以用税收对资本结构影响的研究方式对房地产对外投资进行研究。

2.1.1税收对房地产对外投资收益影响

房地产对外投资分配包含不同的组成部分，如何对投资者和税收政策的变更带来的投资风险进行合理的税务规划，如房地产海外投资，Hesam Shahriari（2016）^[1]调查了加拿大和美国在税收变更期间的房地产外国投资行为。加拿大政府还宣布，将削减分红税以抵消税收对不动产海外投资收入的影响。戈登（2016年）^[2]研究了减税对在美国的外国人房地产投资的影响，并发现美国议会在2015年对一些房地产企业制定了减税计划。安德森（2016）^[3]就美国的房地产投资相关法律进行了论述，然后，请将该公司如何免税，纳入令人满意的房地产外国投资税系统。镍（2016）^[4]表明，海外房地产投资的税务状况最终会对导致投资者收入下降的收入和利润产生巨大影响。

2.1.2税收对房地产对外投融资方式的影响

通过研究，戈登（2015）认为，很多投资者认为，房地产的外国投资可能有收入，不仅可以按最高税率分配所得，还可以根据税金的喜好来分配所得税，但税收状况可能很复杂。安德森（2016）从法律展望上讨论了房地产外国投资公司的公式化。不动产向海外投资免征税制，有助于创造股东的价值，减少不动产税务等级的一部分。LoH（2016）^[5]在2016年导入了印度尼西亚的不动产海外投资的减税政策。主题包括：印尼财政部发布的规则，废除对外国房地产投资的双重征税，减少房地产转移的销售税。

2.2国内研究综述

与外国房地产海外投资税研究方向不同，国内研究主要集中在房地产海外投资的税制设计上。

2.2.1所得税制方面研究

邓子基和唐文倩（2011）^[6]提出，根据目前的税法，中国的房地产投资面临重税负担和反复征税。汪诚和戈岐明（2015）^[7]确定了投资者与政府之间的关系模式，并得出结论，当政府减少房地产外国投资者的税收负担时，可以有效改善投资者的投资预期。汪诚和戈岐明建议，中国应尽快为房地产和外国投资的不同局面引入税收方法，建立以鼓励长期投资的税收方针和规章制度。

2.2.2房地产对外投资增值税制研究

藤祥智（2016）^[8]全面从纳税人的角度研究了预扣系统。在税收、管理法和未来的增值税法中，他建议政府应该改进法律，遵循税法的原则。白雨晴（2016）^[9]提出，在“营改增”后，资产管理产品的风险会增加。高金平（2017）^[10]分析了外资证券的海关问题，分析了购买偿还和清算的区别。投资者购买或偿还证券投资资金时，应根据金融商品的转让缴纳增值税，从清算所得的收入，按贷款业缴纳本金保证金时，应向非本金保证基金支付对应附加税。

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