房地产行业上市公司融资问题研究——以万科集团为例

论文总字数：23763字

摘 要

我国房地产行业从兴起至今，已有40年的发展历程。从90年代邓小平南巡讲话为开端，我国房地产行业迎来了快速发展的时期，同时我国福利分房制度也至此结束了。随后房地产行业因其高速发展对我国国民经济做出了巨大贡献而成为了我国国民经济的重要支柱之一。但是近年来，房价持续增高甚至居高不下，国家为抑制房价增速，开始不断出台各种调控政策，其中就包括对房地产行业融资方面的管控。这对于作为资金密集型行业的房地产行业来说，是一个严峻的挑战。因此，如何在政策调控压力增大、传统融资渠道收紧、自身又急需发展资金的情况下，选择融资策略、解决融资问题是每个房地产企业所必须要面对的。

首先介绍了研究我国房地产行业融资问题的背景及意义；其次，介绍了与房地产行业融资相关的一些理论，又对国内外研究学者的相关理论知识和研究成果进行了回顾和梳理；再者，结合相关数据的整理，简要分析我国房地产行业的主要融资渠道以及存在的问题。为了更具有实用性，选取在融资模式方面有较多创新，走在行业前端的万科作为研究对象，分析评价其不同生命周期的融资模式；最后在总结万科集团融资模式的基础上，为我国的房地产上市企业在融资方面提出几点建议。

研究表明，房地产行业在考虑融资策略时，要在政策及自身实力允许范围内，尽可能多的使用股权融资以达到优化自身资本结构的目的，并在此基础上结合企业实际需求，选择与自身阶段相匹配的融资模式，走一条多元化融资道路。同时要密切关注国家政策，做到与监管同行。最后希望此次研究结果可以为我国房地产上市企业在融资方面以及未来健康平稳发展起到一定的启示作用。

关键词：房地产；融资模式；生命周期理论

Research on Financing Problems of Listed Companies in Real Estate Industry—— Taking Vanke Group as an Example

Abstract

China"s real estate industry has developed for 40 years since its rise. Since Deng Xiaoping"s southern tour speech in 1990s, China"s real estate industry has ushered in a period of rapid development, and at the same time, China"s welfare housing distribution system has come to an end. Subsequently, the real estate industry has become one of the important pillars of China"s national economy because of its rapid development and great contribution to China"s national economy. However, in recent years, housing prices have been rising or even staying high. In order to curb the growth rate of housing prices, the state began to introduce various regulatory policies, including the control of financing in the real estate industry. This is a severe challenge for the real estate industry as a capital-intensive industry. Therefore, every real estate enterprise must face how to choose financing strategies and solve financing problems when the pressure of policy regulation increases, the traditional financing channels tighten, and it is in urgent need of development funds.

Firstly, it introduces the background and significance of studying the financing problem of China"s real estate industry. Secondly, it introduces some theories related to real estate financing, and reviews and combs the relevant theoretical knowledge and research results of domestic and foreign researchers; Furthermore, combined with the collation of relevant data, this paper briefly analyzes the main financing channels and existing problems of China"s real estate industry. In order to be more practical, Vanke Group, which has more innovations in financing mode and is at the forefront of the industry, is selected as the research object to analyze and evaluate its financing modes in different life cycles; Finally, on the basis of summarizing the financing model of Vanke Group, this paper puts forward some suggestions on financing for listed real estate enterprises in China.

The research shows that when considering the financing strategy, the real estate industry should use equity financing as much as possible to optimize its own capital structure within the scope permitted by the policy and its own strength. On this basis, combined with the actual needs of enterprises, it should choose a financing model that matches its own stage and take a diversified financing road. At the same time, we should pay close attention to national policies and keep pace with the supervision. Finally, I hope that the results of this study can give some enlightenment to the financing of listed real estate enterprises in China and their healthy and stable development in the future.

Keywords: Real estate; Financing mode; Life cycle theory

目 录

摘要 I

Abstract II

第一章 绪 论 1

1.1 研究背景及意义 1

1.2 研究内容 1

1.3 研究方法 1

1.4 研究框架 2

第二章 相关理论及文献综述 3

2.1 相关理论 3

2.1.1 融资 3

2.1.2 优序融资理论 3

2.1.3 企业生命周期理论 3

2.2 国内外文献综述 3

第三章 我国房地产行业的融资现状分析 6

3.1 我国房地产行业的主要融资渠道 6

3.1.1 银行贷款 6

3.1.2 预收账款 6

3.1.3 债券融资 6

3.1.4 股权融资 7

3.1.5 自有资金 7

3.1.6 海外融资 7

3.1.7 房地产信托 7

3.2 我国房地产行业融资存在的问题 7

3.2.1 融资渠道单一，过于依赖银行 7

3.2.2 资本结构不合理，资产负债率过高 7

3.2.3 房地产行业融资受政策影响较大 8

3.2.4 海外资本利用率低 8

第四章 万科集团的案例分析 9

4.1 万科集团简介 9

4.2 万科集团融资环境分析 9

4.3 万科集团不同生命周期的融资模式分析 10

4.3.1 初创期的融资模式分析 10

4.3.2 成长期的融资模式分析 12

4.3.3 成熟期的融资模式分析 13

4.4 万科集团融资模式分析小结 16

第五章 万科集团的融资模式对我国房地产上市公司的启示 17

5.1 在条件允许范围内，多使用股权融资 17

5.2 结合企业实际需求，走多元化融资道路 17

5.3 选择与自身阶段相匹配的融资模式 17

5.4 关注国家政策，与监管同行 17

结 论 18

致 谢 19

参考文献 20

第一章 绪 论

1.1 研究背景及意义

中国房地产行业自上世纪80年代兴起以来，发展至今已有40年的历程。自邓小平南巡讲话后，房地产行业进入快速发展时期；自2000年后，房地产行业进入高速发展时期，因对我国经济做出了巨大贡献而成为了我国国民经济的支柱行业之一。但随着房地产行业的快速发展，房价居高不下，各种调控政策频频出台，房地产行业在融资方面面临的压力日益增大。房地产行业自身作为一个资金密集型行业，其任意一个开发项目都需要大量资金的投入；同时一个项目从开发到销售的这一过程是一个长达数年的过程，因此其资金回笼周期较长。所以就这两方面来说，仅依靠房地产企业的自有资金是不现实的。在这种情况下，寻求外部资金来支撑其发展就尤为重要。在调控政策持续高压、传统融资渠道持续收紧、自身又急需资金的情况下，如何选择融资策略，解决融资问题是每个房地产企业所必须要面对的。

因此，在此背景下，期望通过本文的研究为我国房地产上市公司的健康发展起到一个启示作用。

1.2 研究内容

本文在查阅了大量文献资料的基础上，首先对与房企融资相关的理论以及国内外研究学者对于房地产行业融资的研究文献进行了整理；其次介绍我国房地产行业的融资现状，主要包括现阶段房地产行业的主要融资渠道以及融资过程中存在的一些问题；接着选择万科集团为研究对象，对万科进行了简单的介绍后，从政策环境和金融关系两个角度分析了万科的融资环境，然后在将万科集团划分成不同生命周期的基础上对万科各阶段的融资模式进行了分析与评价；最后，结合万科集团的案例分析，为我国房地产上市公司更好的发展提出了几点建议。

1.3 研究方法

1. 文献研究法

本文在参考了国内外研究学者的研究理论与研究方法的基础上，查阅了大量关于我国房地产行业融资方面的资料，结合我国房地产行业目前面临的实际境况，对我国房地产行业的融资方式以及存在的问题进行了研究分析。同时，也对国内外研究学者的理论进行了简单的整理与评价。

1. 案例分析法

本文以万科集团为研究对象，通过运用互联网在万科集团官网以及巨潮资讯网、网易财经网、国家统计局等网站查阅关于万科集团的年报和相关数据。在此基础上，对万科集团融资中存在的问题以及相应的融资方式进行了详细的案例分析，最后对万科集团的融资方式做了简单总结。

1. 数据分析法

通过查阅巨潮资讯网、网易财经网、国家统计局等网站获取相关数据，对万科集团不同生命周期的资本结构进行分析。同时，通过查阅国家统计局中与房地产行业融资相关的数据，对我国房地产行业的融资方式及融资存在的问题进行简单的分析。

1.4 研究框架

本文以“房地产行业上市公司融资问题研究——以万科集团为例”为题，主要内容分为一下六个章节，具体结构如下：

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