我国房地产投资信托基金税收政策问题研究

论文总字数：22226字

摘 要

房地产投资信托基金REITs，是一种创新型房地产金融工具。现阶段，我国房地产市场正处于从增量市场转向存量市场的关键时刻。房地产企业融资渠道狭窄，商业银行为此承受着巨大的潜在风险，市场泡沫不可避免。作为我国房地产市场发展长效机制的重要组成部分，房地产投资信托基金可以通过其具有的投资门槛低、长期回报较高、租金收入稳定、抗通胀性良好等优势解决以上问题。

美国及多个亚洲国家REITs发展已相当成熟。REITs在我国的起步晚了近半个世纪，且在发展的过程中存在着诸多阻碍。首先，REITs运营同时涉及到所得税、增值税、土地增值税、房产税、契税、印花税等多种税种，这大大加深了对REITs进行有效税收征管的难度。同时，现行税收法律制度缺乏对于REITs的专项立法，现阶段的税收政策与REITs的发展不相适应，REITs是否属于独立实体不明确、存在着严重的重复征税、不同组织形式下税法效果不同等问题。这些问题都不利于REITs在我国的发展。

本文运用文献分析法与案例分析法，分析我国发展REITs的必要性、现阶段的发展现状，以及目前REITs相关税收政策方面存在的问题，并以保利租赁住房REITs为案例进行了实证分析。文章总结借鉴美国、新加坡和香港的发展经验，从明确信托财产转移的性质、明确REITs的法律主体资格、减轻税收负担实现税收公平等方面提出优化REITs专项税收政策的建议。

关键词：房地产投资信托基金；专项税收政策；重复征税；税收优惠

Research on Tax Policies of Real Estate Investment Trusts in China

Abstract

As one of the long-term development mechanisms of real estate market in China, real estate investment trust (REIT) is an innovative real estate financial instrument. At present, in China, real estate market is in the critical moment of changing from incremental market to stock market and there is a serious problem of narrow financing channels for real estate enterprises, for which commercial Banks bear huge potential risks and market bubbles are inevitable. REITs can solve the above problems by virtue of their advantages such as low investment threshold, high long-term return, stable rental income and good anti-inflation.

The development of REITs in the United States and many Asian countries is quite successful. But it in China started nearly half a century later and there are many obstacles. Firstly, due to the operational characteristics of REITs, it involves income tax, value-added tax, land value-added tax, real estate tax, deed tax and stamp tax at the same time. It greatly deepens the hidden danger of REITs in tax collection and management. At the same time, the tax legal system lacks special legislation for REITs, and the current tax policies do not adapt to the development of REITs. There are serious problems such as double taxation, different tax effects of REITs under different organizational forms, and unclear whether REITs are independent entities. These problems are not conducive to the development of REITs in China.

This paper uses literature analysis and case analysis to analyze the necessity of developing REITs in China, the current development status and existing problems in REITs related tax policies. By taking poly rental housing REITs as an example, the authenticity and seriousness of the problem are pointed out. By drawing lessons from the development experience of the United States , Singapore and Hong Kong, this paper puts forward Suggestions on optimizing REITs special tax policies in terms of clarifying the nature of trust property transfer, clarifying the legal subject qualification of REITs, and reducing the tax burden to achieve tax equity.

Keywords: Real estate investment trust fund; Special tax policies; Double taxation; Tax preferences

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪 论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的及意义 1

1.3 国内外REITs相关文献综述 1

1.3.1 国外REITs相关文献综述 1

1.3.2 国内REITs相关文献综述 2

1.4 研究内容及方法 2

第二章 我国REITs的发展历程及现行税收政策规定 3

2.1 我国REITs的发展历程 3

2.2 我国现行税收政策对REITs的规定 3

2.2.1 所得税 4

2.2.2 增值税 5

2.2.3 土地增值税 6

第三章 案例分析——保利租赁住房REITs 7

3.1 简介 7

3.2 运作过程涉税分析 7

3.2.1 设立阶段 7

3.2.2 存续阶段 8

3.2.3 退出阶段 8

第四章 我国REITs运行过程中的相关税收问题 9

4.1 重复征税 9

4.2 不同组织形式下税法效果不同 9

4.3 传统课税主体不适用 10

第五章 各国（地区）的REITs税收政策比较 12

5.1 美国 12

5.1.1 具体的税收政策规定——以税收优惠为主 12

5.1.2 税收政策的变化推动REITs的发展 13

5.2 新加坡 14

5.3 香港 15

第六章　对完善我国REITs税收政策的建议 16

6.1 流转税方面：明确信托财产转移的性质 16

6.2 所得税方面 16

6.2.1 明确REITs的法律主体资格 16

6.2.2 设立专项税收政策，完善设计税收优惠制度 16

6.2.2 完善代扣代缴:从执法层面保证财政税源 17

结 论 18

参考文献 19

致 谢 20

第一章 绪 论

1.1 研究背景

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种信托组织，它根据具体的法律程序，由从事房地产各项经营的专业投资机构通过发放受益凭证，广泛收集投资者资金。由专业机构对具体房地产项目进行投资开发和经营管理，最后将收益分配给投资者。通常REITs的收益分配比例会比那些直接投资于房地产项目的报酬比例高，以此吸引更多的投资者参与。

一般情况下绝大多数中小投资者不倾向于直接对房地产行业进行投资，因为它往往具有周期长，流动性小，金额大的缺点，并且普通投资者也不具备专业的投资管理能力。房地产投资信托基金则以原本缺乏流动性的不动产为基础设计证券产品，通过让不动产可以在金融市场上流动，来克服房地产投资的固有缺点，满足了投资人的多元化需求，拓宽了房地产筹资人的融资渠道，从而发展成为成熟资本市场的重要组成部分。

1.2 研究目的及意义

习近平总书记在十九大报告中重新确定房子要回归居住本源的定位，为未来房地产发展指明方向。2019年两会期间，全国政协委员、证监会信息中心主任张野在会议中提到了我国现阶段RIETs发展存在的问题，建议参考海外成熟的税收政策经验，注重当前市场需求，研究并出台适应REITs发展的具有我国特色的税收政策，推动标准型REITs产品尽早落地并稳步发展。这使得REITs税收政策成为令人关注的重要议题。房地产投资信托基金作为我国未来房地产市场发展长效机制之一，应受到更多关注。

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