论文总字数：18205字

摘 要

住房是人们生活中最基本的需求品，住房的质量很大程度上决定着人们生活的质量。随着经济条件的不断提升，人们也越来越希望改善生活品质，但现实情况是住房价格的涨幅远远大于居民薪资收入的涨幅，所以大部分的人都选择了贷款买房。如何在大力发展市场经济的同时控制个人住房贷款业务的风险在一个相对安全的范围内，使两者达到一个相对平衡的关系，提高银行个人住房贷款业务风险控制能力，是促进我国商业银行市场蓬勃发展的关键。分析当前我国个人住房贷款业务中的风险，找到风险的根源所在，具体体现为银行与客户之间的信息不对称、市场行为和监管不规范、信用体系和外部法律制度不完善等，而从银行自身来说，陈腐的内部管理制度也是形成个人住房贷款风险的重要原因。然后，结合南京银行个人住房贷款现状，提出防范对策，强调规范市场行为，使银行成为真正的市场主体，建立科学的个人信用体系，提高商业银行对风险的防范能力。

关键词：商业银行；住房贷款；风险控制

Individual housing loan risk management of commercial banks

Abstract

Housing is one of the basic needs of people"s lives, the quality of housing has a great impact on the quality of people"s lives. As economic conditions improve,people pay more and more attention to the quality of life, improve the quality of life was widespread concern, but the reality is housing price increase far greater than the residents pay income,so most people chose the loan to buy a house. How to vigorously develop the market economy and control the risk of individual housing loan business in a relatively safe range at the same time, enable them to achieve a relatively balanced relationship,improve the ability of bank individual housing loan risk control is the key to promoting our country commercial bank market thriving.Analysis of current our country individual housing loan business risk, find the root causes of risk, the concrete manifestation is the information asymmetry between banks and their customers, market behavior and regulation is not standardized, credit system and external legal system is not perfect,and from the bank"s own, internal management system of the stale is formed an important reason for the individual housing loan risk.Then, combined with the status quo of personal housing loan bank of Nanjing, puts forward the preventive countermeasures, emphasizing regulate market behavior, enables banks to become the real market corpus, establish scientific personal credit system, improve the commercial banks on risk prevention capacity.

Key words:Commercial Bank;Housing Loan; Risk Control

目录

商业银行个人住房贷款风险管理 I

摘 要 I

第一章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究意义 1

1.3 国内相关研究综述 1

1.4 论文框架 2

第二章 商业银行个人住房贷款风险管理相关理论 3

2.1 个人住房贷款 3

2.1.1 个人住房贷款概述 3

2.1.2 个人住房贷款分类 3

2.1.3 个人住房贷款流程 3

2.2 个人住房贷款风险类型 3

2.2.1 政策风险 3

2.2.2 法律风险 4

2.2.3 信用风险 4

2.2.4 银行内部风险 4

2.2.5 抵押物风险 5

2.3 个人住房贷款风险成因分析 5

2.3.1 相关制度和法律法规不健全 5

2.3.2 信用机制缺失 5

第三章 加强个人住房贷款风险管理的策略 7

3.1 加强贷款各环节管理 7

3.1.1 加强贷前风险防范 7

3.1.2 加强贷后风险管理 7

3.2 重点开发优质客户群 8

3.3 落实提前还款罚息制度 8

3.4 推行住房抵押贷款证券化 8

3.5 促进多方介入分散个人住房贷款风险 8

第四章 南京银行个人住房贷款风险控制的现状描述及问题分析 9

4.1 南京银行简介 9

4.2 南京房地产市场情况 9

4.3 南京银行个人住房贷款业务现状 10

4.3.1 业务现状 10

4.3.2 业务办理条件 12

4.4 南京银行个人住房贷款业务存在的问题 12

4.4.1 风险评估系统不完善 12

4.4.2 南京银行个人住房贷款业务内部控制问题 12

4.4.4 金融市场环境动荡 13

第五章 完善南京银行个人住房贷款风险控制的建议 14

5.1 强化南京银行工作人员风险意识 14

5.2 完善南京银行个人住房贷款操作流程 14

5.2.1 建立完善的贷前审核 14

5.2.2 建立完善的银行岗位设置 14

5.3 积极推进个人信用制度建设 14

5.4 重视贷后管理工作 14

谢 辞 16

参考文献 17

第一章 绪论

1.1 研究背景

随着我国城镇化建设的迅速腾飞，商业银行个人住房贷款业务也逐渐发展壮大，它与房地产业务发展以及国家宏观经济政策和走势都息息相关。在当前国家房地产调控政策和配套制度不够完善的背景下，如何防控个人住房贷款风险，避免因政策变动、市场波动等因素造成的信贷风险是摆在每一个银行家面前的问题。^[1]本文旨在通过相关理论，找准商业银行个人住房贷款主要风险点，并理论联系实际，提出防范和规避风险的一些措施。

1.2 研究意义

近些年来我国房地产行业不断发展同时也带动了商业银行个人住房贷款业务的发展。发展个人住房贷款业务不仅可以刺激市场宏观经济，还可以改善人民居住环境、提高人民生活水平，尤其是一些农村、乡镇甚至贫困地区的人民来说。虽然个人住房贷款业务为商业银行带来了无限商机，但该业务在展开时的风险也不可忽视。尤其是在当今瞬息万变的经济形势下，贷款风险的种类、特点和传播方式等都不同以往，商业银行要对业务操作中及时的辨识、分析、处理易产生的风险，从而减少因风险带来的利益损失。^[2]商业银行可以通过对贷款人信用等级评价，预测放贷安全后再实行放贷，也可以发展信贷产品多样化，让多方介入个人住房贷款业务当中来，这样一旦发生违约的情况，银行就可以将一部分风险分担出去。虽然目前我国风险控制水平日益改善，商业银行也在不断推广个人住房贷款业务，但与一些国际上的发达国家相比，我国的研究理论尚未被完善，关于这方面的经验也相对缺乏。虽然我国很多商业银行已经借鉴了发达国家运用的个人信用风险评估体系，但以外国先进的研究方法和技术为标准，再建立适用于我国国情的信用风险评估体系才是当前我们应该大力支持的。本文从当前我国商业银行个人住房贷款的实际情况出发，重点探讨目前商业银行个人住房贷款业务存在的主要风险及成因，根本意义在于从认知上介绍我国商业银行个人住房贷款的内外环境制约因素及关键风险控制点。^[3]

1.3 国内相关研究综述

我国商业银行的个人住房贷款业务开展的时间并不长，所以我国的研究人员对于个人住房贷款风险的研究也有着不同的见解：刘洪涛(2000)和刘萍(2002)^[4]对个人住房贷款的风险种类进行了分类，其中包括了利率变动风险、抵押品处置风险、外部风险、客户违约风险和资金链风险等。赵凯，牛刚(2002)^[5]则认为银行在进行操作个人住房贷款业务过程中也有可能会由于自身的问题，比如决策投资上等原因而产生一定的风险。徐根贵，王文红，高朋生(2005)^[6]认为与其说如何去降低风险还不如在开始的时候就有一定的防范风险发生的措施，这就要求银行在给客户办理贷款的时候一定要严格把控准入指标，认真的对贷款进行审核和后续的管理，并在全社会建立一个全体的个人信用体制。在韩临畅(2009)^[7]看来，他的观点基本和王文红他们相一致，他说：“个人住房贷款之所以有风险的主要因素是银行工作人员在做客户贷前检查的不仔细，对客户了解不够，以及银行内部制度上的不够完善。”所以，在清楚了这些造成风险的因素后，就应该强化从业人员在进行贷前检查的质量，将银行内部制度更加完善，建设一个准确的经营策略。在杜凌翼(2009)^[8]看来银行要对客户的资产负债进行管理，对其结构进行一定的调整，并要在银行内部设立以个监控资金流的预警系统从而实现对银行资金流合理把控、风险控制的目的，同时，个人住房抵押贷款风险的客观认识和个人信用风险是主要风险防范措施和假按揭风险的控制。路君平，糜云(2010)^[9]认为，要想有一个科学有效的方式去防范个贷业务的风险，其中的一个办法就是提升银行的内部控制管理系统，并且还要尽快建立全社会同一的一个个人信用制度供于查询使用，银行在金融产品上要有创新精神，用源源不断的新产品去分散、转移个人住房贷款业务的风险。

1.4 论文框架

绪论

第二章 商业银行个人住房贷款风险管理相关理论

2.1 个人住房贷款

2.1.1 个人住房贷款概述

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