企业偿债能力评价体系研究--以房地产企业为例

论文总字数：19563字

目 录

1引言 1

1.1背景 1

1.1.1选题背景 1

1.1.2房地产行业的背景 1

1.2研究目的与研究意义 2

1.2.1研究目的 2

1.2.2研究意义 2

1.3国内外文献综述 3

1.3.1国外文献综述 3

1.3.2国内文献综述 3

1.3.3评价 4

1.4研究方法与研究思路 4

2传统偿债能力评价指标体系的研究 4

2.1常用评价指标 4

2.1.1资产负债率 4

2.1.2产权比率 4

2.1.3已获利息倍数 5

2.1.4流动比率 5

2.1.5速动比率 5

2.1.6现金比率 5

2.2传统偿债能力评价指标的缺点 5

2.2.1偿债能力评价指标的可行性低 5

2.2.2偿债能力评价指标的计算不够严密 6

2.2.3偿债能力评价指标的本身缺陷 6

2.3传统偿债能力评价指标的改进方法 6

2.3.1改善偿债能力分析指标的评估标准 6

2.3.2提高偿债能力指标计算的严密性 7

2.3.3调整偿债能力指标 7

2.4总结 7

3基于因子分析法现金流量评价指标的引入 7

3.1基于现金流量表动态评价指标的选择 7

3.1.1现金负债比率 7

3.1.2现金利息比率 7

3.1.3现金到期债务比率 7

3.2使用因子分析法筛选指标建模 8

4基于因子分析法的企业偿债能力综合评价指标体系的构建 9

4.1模型的构建基础 9

4.2评价指标的设计 9

4.3进行统计检验 10

4.4提取因子 11

4.5因子得分计算公式 11

4.6房地产行业企业偿债能力综合分析 13

5 研究结论与展望 14

5.1研究结论 14

5.2研究展望 15

参考文献 15

致谢 17

企业偿债能力评价体系研究

--以房地产企业为例

甘栖桐

，China

Abstract: The evaluation indexes used by the traditional evaluation system of debt paying ability are always on the basis of static indexes of balance sheet and profit statement, and this qualitative analysis is not subjective and affects the results of evaluation and it is not complete. The indexes of the development and changes of debt paying ability should be analyzed from a dynamic aspect and quantitative and qualitative analysis should be combined to evaluate the value and risks of enterprises. This article firstly analyzes defects of the traditional evaluation system of debt paying ability and gives advices for improvement. And the author mainly focuses on solving the problem that there are no dynamic evaluation indexes in view of the existing deficiencies and introduces dynamic indexes based on cash flow statement, and she selects the indexes that are closely connected with old indexes through factor analysis and extracts three primary factors to establish the integrated estimation model. At last, the author examines the new comprehensive evaluation system by using the annual reports of real estate enterprises in 2015 and evaluates briefly the debt paying ability of real estate enterprises at present.

Keywords: Solvency evaluation; evaluation index system; cash flow; factor analysis; real estate companies

1引言

1.1背景

1.1.1选题背景

2007年的次级房贷危机从美国引爆迅速席卷全球，使许多利润高挂的公司短时间内破产倒闭，形成了很恶劣的影响。之后人们对这次事件进行分析发现很大程度上是因为账面利润背后没有足够的现金流量作为支撑。这些企业的利益相关者过分关注企业的偿债能力和盈利能力等信息，而评价这些经营绩效的评价指标体系并不完善，是以资产负债表、利润表为基础的传统绩效评价体系，严重缺乏对于现金流量信息的考虑，导致造成严重的影响。因此，构建一套更加全面和准确的财务分析指标体系显得尤为重要。

企业偿债能力评价作为绩效评价的一个反映方面近年来发挥着越来越重要的作用，于是对于偿债能力评价指标和评价方法的研究也越来越多，逐渐形成了由流动比率、速动比率等评价指标构成的一套传统企业偿债能力评价指标体系。但是同样这些指标都是以“会计利润”为核心的静态评价指标，没有动态地反映企业的现金流量信息，是存在缺陷的评价指标体系。特别是在评价一些经营活动中现金流量很大的企业，这样的弊端显现的更加明显。

因此，如何构建一个更完善的偿债能力的评价指标体系，弥补现金流量信息评价的缺失成为目前企业财务分析领域亟待解决的问题。

1.1.2房地产行业的背景

房地产行业在我国经济发展中处于核心地位，起着促进经济稳定发展的重要作用。房地产企业的经营模式是：负债模式。该行业的负债率达到了6成之上，行业的偿债风险比较大。与房地产行业有经济利益往来的企业对行业的偿债能力十分看重，比方说：企业的投资方和股东需要预估企业的经济实力，这成为了企业保证其资金链条连续化的重要参考因素；企业的经营者通过对企业的发展周期进行阶段性财务分析，采取完善企业经营管理的手段，从而最终实现经济效益的增加；企业的债权人在发生借贷行为之前对企业进行偿债能力评价也非常必要。

房地产企业的特点：

（一）高负债额

就目前而言，房地产上市公司的负债额基数大，负债率一般在6成以上。在2007年，我国房地产行业资产负债比例的平均值达到了63.13% ，就房地产行业的龙头老大（万科地产）而言，负债比例达到了66.11% 。换句话讲，开发商在进行房地产开发的初始阶段，资金占有总额不到4成。因此，企业通过对银行采取借贷行为以确保其资金顺利周转。但同时带来的是高额的贷款到期时的还债风险。对银行而言，需要评价房地产业的还债能力以及对相关要素进行评估。

（二）存货价值高，同市场价值存在距离

对于房地产行业而言，存货的来源是在建的房屋以及各种开发产品。通过生产过程按照既定程序检验合格后，这些产品能够按照双方签订合同时的规定进行使用或销售处理。相对于一般企业，房地产行业的存货个体价值总额偏高，生产周期长，加上受到各方面客观因素影响使房地产的价值发生很大变化。就目前情况来说，计算存货的普遍方法是历史成本法，而在这种计算方法下经济发展带来的房地产行业产值的变化没有得到合理计算，最终使存量与市场价值之间产生了不小差距。

（三）客观因素作用力大

针对房地产行业，高负债率带来的影响范围超出了速动比率与流动比率。与房地产行业有业务往来的公司能够在正常情况下偿还债务成为了经营管理目标的核心要求。对于债务的偿还，其受到多种客观因素的影响。这体现在公司财务报表上的是账目信息，但是这不足以反映客观因素的作用力。其中在企业的发展过程中，品牌效益给企业带来的融资结果具有直接作用力。对于品牌效益好的企业，融资能力远比企业声誉有问题的大型公司强。房地产行业属于资金密集型的企业，因为客观因素的负面影响，企业在发展过程中容易受到多种因素的冲击。包括了房地产产品的实际销售情况，资金运转能力对企业造成的实际影响。

由于不同的行业在生产经营方式等各方面都存在较大差异，在对企业偿债能力进行统一评价时不具有代表性而且也会导致分析不够透彻具体。因此，本文基于以上对房地产行业特殊性的考察，选择房地产企业作为研究对象进行具体分析。在构建出新的综合偿债能力评价指标体系后，使用房地产上市公司2015年的年报数据作为样本对新构建的评价体系中指标选取的合理性进行测评，并对所选择的127家房地产企业的偿债能力进行评分并排序，对当前房地产企业偿债能力情况做具体分析。

1.2研究目的与研究意义

1.2.1研究目的

(l)本文旨在提高企业偿债能力评价体系评价结果的准确性。传统的偿债能力评价体系主要是停留于分析资产负债表和利润表中静态指标，比如流动比率、速动比率等，这样的偿债能力指标体系中选择的评价指标并不完善，没有充分利用现金流量表中的动态信息，并且也不适用于具体“现金为王”的房地产行业。因此，在传统偿债能力评价指标体系中加入动态偿债能力评价指标可以使评价结果更加全面准确。

(2)本文希望用几个少数综合评价指标高度概括反映评价结果。构建完成的评价指标体系中实测指标比较多，加上需要使用大样本评价整个行业企业的偿债能力，不仅会增加数据采集的工作量，还不方便信息使用者直观了解企业偿债能力情况。更重要的是，构建的评价体系中的评价指标之间存在相关性增加了问题分析的复杂性，给分析带来不便。因此，本文运用因子分析法将实测指标降维处理，使体系中的八个实测指标简化成三个综合评价指标进行评价，使评价结果更加直观。

1.2.2研究意义

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