房地产业融资策略研究--以万科为例

论文总字数：16736字

目 录

1.绪论..................................................1

1.1研究背景及意义.......................................................1

1.1.1研究背景.........................................................1

1.1.2研究意义.........................................................1

1.2国内外文献综述.......................................................1

1.2.1国内文献综述.....................................................1

1.2.2国外文献综述.....................................................1

1.3研究方法.............................................................1

2.相关融资理论研究......................................2

2.1融资策略相关概念.....................................................2

2.2融资基本理论.........................................................2

2.2.1平衡理论.........................................................2

2.2.2优序融资理论.....................................................2

2.2.3代理成本理论.....................................................2

2.2.4项目融资理论.....................................................2

2.3融资的方式...........................................................3

2.3.1企业债券融资方式.................................................3

2.3.2企业上市融资方式.................................................3

2.3.3房地产信托融资...................................................3

3.房地产融资现状及问题分析 ............................3

3.1房地产行业现状分析...................................................3

3.1.1房地产企业资金来源情况...........................................3

3.1.2房地产企业资金来源占比情况.......................................4

3.1.3国内贷款和利用外资累计同比.......................................4

3.1.4自筹资金和其他资金累计同比.......................................5

3.1.5订金及预收款个人按揭贷累计同比...................................5

3.2房地产融资存在的问题 ................................................6

3.2.1资产负债率高.....................................................6

3.2.2利率变动风险大...................................................6

3.2.3税率变动风险大...................................................6

3.2.4大环境层面影响深...................................................6

4 案例分析..............................................6

4.1万科地产概况.........................................................6

4.2万科融资状况.........................................................7

4.2.1银行融资.........................................................7

4.2.2股权债券融资.....................................................7

4.2.3预收账款.........................................................7

4.3万科融资策略分析.....................................................7

5 建议.................................................9

5.1深入研究环境.........................................................9

5.2开发金融商品.........................................................9

5.3发展房地产信托.......................................................10

5.4寻求境外渠道.........................................................10

参考文献...............................................11

致谢...................................................13

房地产业融资策略研究-以万科为例

仲夏

China

Abstract: The real estate enterprises is highly dependent on financial, but in lack of diversified financing. Under the pressure and the country's strict policy, enterprise try to solve the problem of the single financing ways.Articles with wanke, for example, analyzes its advantages and disadvantages about its financing strategy, giving Suggestions for real estate enterprise financing strategy.

Keywords: wanke real estate financing strategy

1绪论

1.1背景及意义

1.1.1研究背景

1978年开放以来，我国经济水平不断发展。随之而来的是城镇化以及房地产行业的迅速壮大。房地产开发对GDP增长的贡献率近年稳定在百分之8左右。房地产行业除了贡献本身的价值之外，还能够带动周边产业的发展，如建筑材料、服务、电器家具、装潢等行业。据统计，与房地产行业直接或间接相关的产业达70多个，这些产业对GDP增长的贡献率则达到了百分之24左右。时至今日，房地产行业已经成为我国国民经济重要的根基型产业之一。

1.1.2研究意义

与房地产行业顺风顺水的壮大不同，我国的房地产融资发展则相对缓慢，集中体现在融资手段的匮乏上，过度依赖银行体系，银行贷款是目前房地产融资的主要手段，除注册资本，自筹资金外占主体地位。这表明，我们国家的房地产融资手段相对比较单一。除了金融产品的缺乏之外，我国政府对房地产行业的监管力度也不断加强，这使得原本就困难的融资状况更加雪上加霜。然而，房地产行业作为资本密集型行业，土地购置以及开发动工动辄就需要大量资金，融资问题是首当其冲的主要矛盾。我们甚至可以将房地产行业的竞争视为金融资本的竞争。房地产融资策略的研究在当前情况下就显示出它的重要性。

1.2国内外研究现状

1.2.1国内研究现状

从民营房地产业的筹资方式、融资策略方法、渠道等层面来切入,以求其对房地产业度过当前的困难局面有所裨益。帮助我从从民营企业角度研究房地产融资（张春峰2011)提出目前房地产行业正处在下行通道,从银行等传统融资渠道获取资金变得非常困难,因此,创新房地产融资方式方法对于缓解当前资金困难的局面,具有很关键的意义。给予我创新方面思维（韩星宇2015）根据融资所面临的实际环境情况,开创新的融资手段来解决问题。提醒我从投资环境方面着手（孟琦2013） 总结、分析研究母公司的优势，依靠其经验，提出新的融资方法。利用母公司也是一种途径（黄茹2015）从例子中的公司的基本状况，融资策略入手分析其困难，着手优化。具体问题具体对待 实事求是才能做出正确的融资策略 （曾小青2012）在这样的情况下,房地产企业应制定多元化融资发展战略,并对房地产融资方式进行创新,来确保房地产企业的持续发展。中小企业要采取多元化的融资方式 （王根兴2011）

1.2.2国外研究现状

涵盖了房地产金融的主要内容，包括房地产金融的原理要点，阐述清晰，将金融经济学的理论与房地产金融实际恰当地联系起来，从一个个基础细节出发，使我对美国房地产业有所了解 （Terrence M.Clauretie 2012），如何更有效地管理整个投资流程是作者的论述对象，通过对投资者心理的把握，追根溯源来研究房地产融资的战略（John Mcmanhan2014）对房地产泡沫做长达70年的周期研究让我了解到房地产泡沫产生的前因后果对于在中国的房地产业有很大的借鉴意义 （Robert M. Hardaway 2014）对房地产投资信托基金的分析也从侧面分析了房地产在国外融资手段的多样性（Ralph L Block 2014 ）

1.3研究方法

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