我国房地产上市公司多元化经营战略对公司绩效的影响研究

论文总字数：27366字

目 录

摘 要1

Abstract2

1 绪论3

1.1 选题背景3

1.2 研究意义3

1.3 研究内容与结构安排3

2 理论与文献综述4

2.1 相关概念界定4

2.1.1 关于多元化经营概念和类型的叙述4

2.2 多元化对公司绩效影响的理论分析5

2.2.1 多元化的正效应理论分析5

2.2.2 多元化的负效应理论分析6

2.3 文献综述6

2.3.1 国外文献综述6

2.3.2 国内文献综述7

3 房地产企业多元化经营的动因分析9

3.1 我国房地产企业的发展趋势9

3.2 我国房地产企业实施多元化的动因9

3.1.1 我国房地产企业实施多元化的内部动因10

3.1.2 我国房地产企业实施多元化的外部动因10

4 我国房地产企业多元化经营与企业绩效的实证分析10

4.1 研究假设10

4.2 样本选取与数据来源10

4.3 变量设计10

4.3.1 多元化经营变量指标10

4.3.2 企业绩效评价指标11

4.3.3 控制变量11

4.4 模型建立12

5 实证结果与分析12

5.1 描述性统计12

5.1.1 整体样本描述性统计分析12

5.1.2 不同类型样本描述性统计分析13

5.2 相关性分析14

5.3 回归性分析16

5.3.1 多元化程度与企业绩效的回归分析16

5.3.2 相关多元化、非相关多元化与企业绩效的回归分析18

6 结语21

6.1 研究结论总结21

6.2 对策建议21

6.3 研究不足与展望22

6.3.1 研究的局限性22

6.3.2 未来的研究方向22

参考文献23

附 录25

致 谢26

我国房地产上市公司多元化战略与公司绩效的影响研究

池 蕾

, China

Abstract: This paper takes real estate enterprises as the research object, using the relevant financial data of 62 real estate listed companies in Shanghai and Shenzhen A shares in 2015-2017, and constructs a regression model to study the effect of diversified management strategy on the performance of real estate listed companies in China. The results show that: (1) The diversification of real estate enterprises in China has a positive impact on the performance of enterprises. (2) The performance of related diversification is better than that of non-related diversification. Finally, on the basis of the empirical research results, this paper puts forward some relevant policy recommendations on whether the real estate enterprises in China are suitable for diversification, how to treat diversification and how to carry out diversification, in order to provide the basis and guidance for the diversification of real estate enterprises.

Key words: Real estate listed companies; Diversification; Firm performance

1绪论

1.1 选题背景

多元化经营的战略模式最先出现在西方国家的产业发展中，作为一种企业提高自身竞争力的发展方式，随着1957年，著名的战略理论家安索夫首次将多元化经营的概念引入理论界，多元化经营的方式逐步被众多企业效仿。70年代当多元化进入高潮的同时，一些弊端也开始显露头角，人们逐渐意识到多元化经营并非适用于任何行业，多元化经营带来的也并非是更多的利润空间，相反，许多企业因为实施了多元化战略而相关绩效出现了滑坡现象。

多元化的战略模式引入我国企业的时间较短，上世纪八十年代才真正实施，并且民营企业和上市公司最先开始尝试，随后逐渐渗透到了旅游业、餐饮业、房地产等一些发展势头迅猛的行业。如今，房地产市场作为推动国民经济发展的主要推动力，自1998年福利分房制度终结后，经过20多年不断的改革，逐渐显现出迅猛的发展势头，并且成长为支撑国民经济的支柱产业。我国许多企业为了能够立足市场，获得更大的经济效益，纷纷重新考虑自身的发展，探求新的经营领域和战略模式。随着多元化经营模式的普及，越来越多的房地产企业走向了多元化经营的发展道路，其涉及的领域有的与房地产项目密切相关，有的则与房地产完全不相关。本文主要结合已有结论并进行实际考察房地产上市公司的相关数据，最终目的在于通过探索我国房地产企业多元化经营近况，揭示我国房地产上市公司多元化模式与公司绩效之间的关系。

1.2 研究意义

鉴于如今越来越多的房地产企业将多元化经营作为首要策略，无论是实业界或是学术界，都需要对房地产公司是否能够进行多元化经营，房地产公司多元化经营与公司绩效间究竟是存在正向联系还是负向联系，以及房地产公司如何实施多元化经营等诸多问题进行深入研究。本文主要在前人钻研的结果之上，结合实际情况，采取实证分析的手段，进一步对房地产企业多元化与经营绩效的关系做出研究，以此来判定多元化战略对房地产上市公司绩效的影响，并给出相关建议，从而来指导公司做出准确的战略选择；其次，对于房地产公司多元化的探索，除了能对房地产本身的成长具备实际的指导意义，对于其他行业也必定能产生鉴借意义。

1.3 研究内容与结构安排

本文选取了近几年比较热门，颇受关注的房地产上市公司为研究对象，联系当前市场上房地产成长的态势和多元化经营慢慢渗透到房地产企业的状况，通过汇集房地产上市公司近几年的相关财务数据，以房地产上市公司多元化经营的近况作为基础进行探究。文章主要分为六个部分，首先，第一部分为绪论，扼要阐述了文章的选题背景、研究意义、研究方法、研究内容及结构安排；第二部分是理论与文献综述部分，阐述了多元化定义和企业绩效的概念，分析了多元化的正效应与负效应理论，并且罗列了国内外学者对房地产企业的多元化经营战略与企业绩效关系的探究结论；第三部分阐述了房地产公司实施多元化的动因，一般分为内部动因与外部动因；第四部分是实证分析部分，阐述了本文的研究假设，介绍了样本选取与数据来源，以及变量设计，最后建立了研究模型；第五部分为实证结果与分析，首先，根据描述性统计与相关性分析相叙述了房地产企业多元化战略与公司绩效间的联系；其次，采取回归分析法计算基于房地产公司多元化程度与相关绩效指标的综合效应，结果将根据房地产公司多元化程度与绩效水平，即自变量对因变量的影响是否显著来判定其对公司绩效的直接或间接影响，最后通过研究模型的检验来验证本文的研究结果；第六部分为结语，在总结研究结果的基础上，结合当前房地产市场的形式与走向对我国房地产公司是否适合采取多元化的经营模式进行评判，同时也为房地产公司如何开展多元化经营提出了相关建议。

本文的行文逻辑遵从“提出问题-分析问题-解决问题”的方法，从房地产企业多元化经营的动因开始探索，研究分析企业绩效与多元化经营之间的关系，并且联系了房地产上市公司的数据，通过实证分析来检验多元化与企业绩效是否存在相关性，以期能对房地产企业多元化经营的模式提出改善建议。图1为本文的逻辑框架图。

研究背景及意义

理论与文献综述

房地产企业多元化经营的动因分析

我国房地产经营与公司绩效的实证分析

结论与对策建议

图1 论文逻辑框架图

2 理论与文献综述

2.1 相关概念界定

2.1.1 关于多元化经营概念和类型的叙述

每一种行业发展到一定阶段都会面临饱和的趋势，很难再有上升的空间。因此，企业为了优化升级，扩大盈利来源，通常会选择多元化经营的方式来拓宽业务渠道，降低经营风险，从而获得更多的利益，这便是多元化经营的一般定义。

许多学者因为研究的起点不同，对多元化的界定也略有分歧。Ansoff(1957)研究的起点是产品种类。他将企业目前研发的产品如果无法满足市场需求而另外研发新产品推进新的市场，以此来提升利润空间定义为多元化。此概念当下是最为广泛认同的。与此同时，Ansoff对多元化也进行了分类，他将企业在同一行业的基础上对该行业进行上、下游延伸分为垂直一体化；将企业在现有行业的基础上向水平发展，针对同一市场的目标受众推出不同的产品认为是水平多元化；将企业以现有的市场、技术、生产为基础，开展有联系的多元化发展认为是同心圆多元化；将企业拓宽与原有行业无联系的行业认为是不相关多元化。

M.Gort（1962）以一个企业进入市场数目的增加界定为多元化经营。从这一角度可以继续将多元化细分为产品多元化与市场多元化，后一概念不仅包括产品种类的多元化，也包括了同一种产品进入不同市场的多元化，此两种方式对企业的能力提出了不同要求。

Rumelt(1974)从企业本身满足的条件进行探究，将一些如：资本、技术、人力等前提作为企业实施多元化经营的必备条件，由于企业多元化经营会面临各种各样的市场，包括不同的资源与不同的管理，因此他认定企业只有在拥有了一定条件之后才有能力开始多元化。

Wrigley(1970)以企业最大一类产品的年销售收入占企业销售总额的比重大小来判定企业的多元化程度，并以此来划分企业的多元化类型，如下表所示：

表1 多元化经营的分类

Kapon(1988)发明了“市场分类法”。他的分类对象为市场比例（CR），主要包括单类市场型企业（CR≥80%）和两类市场型企业（CRlt;80%）；而后依据产品比例（PR）将企业进一步罗列为单组产品企业（PR≥80%）和多组产品企业（PRlt;80%）。但此观点只囊括了产品与市场这两大因素，如果要对企业经营的情况进行更为贴切的分类是远远不够的。

2.1.2 公司绩效的概念

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