和谐社区建设中的物业服务职能定位分析

论文总字数：16339字

目 录

摘要 3

ABSTRACT 4

一、社区物业管理的主要职能—法理层面 5

（一）物业管理的概念 5

（二）物业管理的主要内容 6

（三）物业管理和社区管理的关系 7

二、物业服务实践中存在的主要矛盾 8

（一）三者利益诉求的差异引发的矛盾 8

1.物业与业委会的矛盾 8

2.物业与社区居委会的矛盾 10

（二）服务评价主体多元化 11

（三）服务主体认知上的差异 11

（四）物业服务能力的缺失 12

1. 物业管理中不作为或少作为 12

2. 物业管理中没有能力作为 12

三、和谐社区关系下的新型物业服务体系 12

（一）在业主、业主委员会与物业管理公司之间构筑一种平等的民事合同关系 12

（二）在居民委员会与业主委员会之间建立一种监督与协调的关系 13

（三）居民委员会与物业管理公司之间应该做到相互协调 13

（四）和谐社区物业的职能定位 14

四、推行“三位一体”物业管理模式保障物业职能运行 15

五、结语 15

参考文献 16

致谢 17

和谐社区建设中的物业服务职能定位分析

吴金鑫

，China

ABSTRACT: In the 1860s, property management began to appear in the UK and has been in the western developed countries for more than 100 years. Since the 1980 s, the first property management company since its establishment, shenzhen property management has become a fast-growing emerging service industry in China, has become an indispensable part of urban management and community construction. However, in the property management, property management and community committee, industry authority, and other functions of the boundary definition is complicated and fuzzy, the property services still exist many problems in practice, so the Chinese, property management and community committee, the relations between and among industry authority, the conflict and interaction is given on the basis of the present stage property of function orientation.

Key words: property management; Community committees; Industry authority; Positioning function

社区是城市社会的基本组成部分。我们说家，更是温馨的怀抱。现如今我们的城市是由社区组成，家又组成社区，社区发展影响着我们的生活，也影响城市发展。所以，物业管理服务对于我们的生活来讲已经是必不可少了，近年来，随着我国房价的猛增，商品房的建筑也如雨后春笋一样突飞猛进的剧增，最初的物业管理已经不能满足人们日常生活的需求了，为了满足这些需求，物业管理也进行了一次又一次的改革，也逐步发展的受到人们的关注，有的时候一个好的物业公司也会成为商品房的一个卖点。但是，总体来讲，我国物业管理起步较晚，各项发展仍然不是那么的尽如人意，国家对物业管理这一方面也没有明确的规定，这就造成了一些社区矛盾纠纷，造成这种纠纷的原因就在于物业公司在服务上没有以人为本，管理上比较生硬，还按照传统硬性管理模式发展，这样会使矛盾进一步激化，直接影响了社区的和平。物业的管理模式也是直接影响着社区和谐建设的，一个人性化管理的物业公司会促进整个社区的和谐发展，同样，一个和谐的社区也会促进物业公司人性化的管理，它们两者直接是相互作用的。本文尝试从物业与社区委员会、业委会三者之间的关系、冲突和互动的基础上给出现阶段物业的职能定位。

一、社区物业管理的主要职能—法理层面

（一）物业管理的概念

物业管理的产生主要是因为建筑物区分所有权。随着人民生活水平的不断提高，城市化也快速发展，高大的商品房建筑去也逐渐多了起来，一般情况下，一栋楼将会分为许多部分进行出售，这就导致了一栋楼被各式各样的人群所私有。建筑区分所有权指的是：当建筑物按照用途进行区分之后，出售给个人，这个时候的建筑物会产生所有权和使用权，个人对建筑的一部分有其私有的所有权，对于一些公共区间就会产生多人共有的情况，以及在划分所有权之后，所有权人通过投票选举选出的业主委员会所拥有的成员权，这三者结合就是建筑区分所有权。^[1]

当一座建筑物被许多业主区分所有权之后，业主与业主相邻的关系就变得更为复杂了，尤其是对于公共区域的管理，问题频频发生，原因就在于在对一些基础设施的修缮的问题上无法统一，当出现了这种不可调节的问题时，如果仅凭业主之间谈判来决定的话，那么所需时间将会被拉长，也就导致了时间成本将会被放大，因为在业主决策的时候通常会进行投票决定，需要收集每个业主的信息，然后在举行会议，商讨结果，最后再投票。^[2]每个业主都会按照自身利益出发，一层或者低楼层的业主就不愿意修缮电梯，要想达成统一的意见需要花费很大的成本。所以，建立一个由业主选拔，物业认可的管理层就显得极为重要了。^[3]

20世纪90年代，我国出现了物业管理公司，发明一件东西都是先有概念意识，然后才有实体，但是我国的物业管理行业的发展是与之相反的。西方国家在发展了100年后我国才引进的这个行业所以物业管理给人的第一印象就是物业服务就离不开企业，认为物业管理就应该由物业服务公司全权负责。这也体现在一些作品中，“物业管理就是业主委托企业对他们建筑区的共有部分和共同的全部事物进行服务管理。”^[4]“物业管理值得是有提供物业服务的企业接受业主们对其共有区域的管理委托，并且按照国家的相关法律和委托时签订的劳务合同，要求物业企业运用科学的修养技术，对业主们的所有权部分进行管理比如路边商铺、建筑房屋、卫生基础设施等进行管理，同时对共有区域的部分也提供管理服务，比如社区内绿化、电梯的修缮、社区公园的设立和维护等进行统一化管理，并且要做到以人为本，立足于每个业主和使用人，给他们提供温馨的服务。”^[5]“物业管理指的是由业主进行委托，委托专业机构对其所有权区域进行管理，依照国家出台的一些法律和委托时签订的劳务合同，给予专业机构管理权，专业机构就应该对业主负责，对其所有权的建筑群进行统一的修缮，保养、运营、管理，并为所有权人或者拥有使用权的人提供各种帮助。”^[6]“物业管理，一般是根据建筑区所有权人或建筑使用权人或其他组织机构对物业管理企业进行筛选，找到是个自己的物业企业，并给予其管理权，物业管理企业就应该按照委托时签订的劳务合同进行服务活动，对建筑群进行修缮，保养、运营、管理，还有维护好社区里的安全、公共秩序、卫生基础、绿化面积等管理活动。”^[7]这些观点都片面看待了，无限放大了物业管理企业的管理权，从而忽视了业主本身对物业的管理。虽然在物业管理发展的这些年里，人们逐渐意识到了物业管理光靠业主自身进行管理就会产生各种问题，所以产生了物业管理机构，并由业主委托其对自己的所有权区域进行管理，但是这样又单方面的放大了物业管理机构的管理范围，许多业主进行委托之后自己对物业管理就会不管不问，但是从根本上出发，物业管理机构行使的管理权是业主自己的部分管理权，而不是业主本身的全部管理权。

上段就论述了物业管理的两个含义，狭义含义指的是，由业主选举的业主委员会通过咨询业主的意见后，对当地物业管理机构进行筛选和考察，聘请最适合自己社区的物业管理机构签订合同，并给予该机构部分管理权，要求该机构对社区内设施进行修缮和管理如设备，公共设施，绿化，清洁，安保和停车位管理等等。广义的含义指的是由业主和物业管理机构两方合作，对业主所有权区域进行全方面的管理。

《物业管理条例》中，给物业管理定义“业主通过自身的需要进行选择物业管理服务机构后，签订劳务合同，给予物业管理机构一些管理权，让其对业主所有权的建筑群进行统一的修缮，保养、运营、管理。”同时，各地政府为了规范企业也出台了一些相关的示范性文件，但是在这些文件中将物业管理的理解和上述条例中的相同。由此可见，我国对物业管理的认识更认同狭义角度，认为业主既然委托了机构，机构就应该全权负责物业管理。这就造成了由于物业管理企业行使较大的管理权力，并且没有人进行监督，虽然我国各级政府充当了一个监督者的工作。

（二）物业管理的主要内容

物业管理是为了保障委托业主合法权益而产生的，具体要求就是对业主所有权的建筑区进行修缮，管理，经营。为了达到这个目的应该有以下内容：

1.物业管理

物业管理包括两个部分一是政府监督管理；二是业主自治管理。政府的监督管理指的是对房地产开发商的管理，针对开发项目的用地进行审批，对商品房进行质量检查；严控物业服务市场准入规则并同一服务标准，对管理人员进行定期培训和资格认证，对服务费用进行管理。业主自治指的就是业主经过筛选后选择出物业管理机构，并签订劳务合同，协商管理规矩，成里自治组织，从而实现调节业主与业主之间的矛盾纠纷，对业主所有权的建筑群进行统一的修缮，保养、运营、管理，监督并制止业主违反规定使用公共区域的活动。保障公共秩序，积极配合业主开展对社区的管理活动。

2.物业服务

物业服务是指按照委托时签订的劳务合同要求的服务条款，对建筑区所有权人或者建筑区使用权人的建筑物及附属设备进行管理。对公共空间也要提供专门针对人际关系调节的服务。当然也包含为业主提供特殊服务。

3.物业经营

物业经营是指由业主协商委托的物业企业，或者是业主们展开会议协商后对公共区域的一些设施进行租借的活动，比如广场、广告位、商铺，还有对全体业主所有的公共利益的投资理财等。

（三）物业管理和社区管理的关系

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：16339字