论文总字数：55847字

摘 要

土地利用规制是城市经济学的热点研究主题之一，而容积率规制是土地利用规制的重要组成部分。在新世纪以来近十几年我国快速城市化以及房地产市场总体过热的背景下，我们如何衡量各个城市最大化土地价值的私人最优容积率和政府的容积率规制之间的差距？影响政府容积率规制对住房开发的限制程度的因素又有哪些？本文借鉴Brueckner提出的利用土地价格相对于法定容积率的弹性大小来衡量土地利用规制、建筑高度限制的强度的新方法，并将此方法应用于我国200多个城市的住宅和商业用地的地块交易数据集中，来估计这些城市特定的容积率规制强度，发现东部地区主要城市平均容积率规制强度非常严格。本文还通过比较2000年以来15年间前9年和后8年之间，主要地级市的住宅和和商业用地的总体平均容积率规制强度的大小，得出后一段时期的规制强度更加强的结论。此外，我们的分析发现，特定的城市特征对容积率规制强度会产生一定程度的影响。我们的估计表明城市沿海的位置属性和蔓延程度分别会对规制强度产生正面和负面的效应。

关键词：容积率 规制强度 土地开发 城市规划

Abstract

Land use regulation is one of the hot topics in urban economics, and the Floor—area ratio regulation is an important part of land use regulation .In the context of rapid urbanization and overall overheating of the real estate market in the past ten years since the new century, how do the gap between the privately optimal Floor—area ratio that maximizes land value and the government's regulatory Floor—area ratio in each city be measured? What are the factors that influence the confinement degree of government's regulatory Floor—area ratio implemented on housing development ?The method proposed by Brueckner is applied by us to measure the stringency of land use regulations and building height restrictions by using the elasticity of land prices relative to government's regulatory Floor—area ratio, and this method is also implemented to the dataset of parcel's transactions of residential and commercial land in more than 200 cities in China to estimate the stringency of the specific regulation in these cities, it was found that the average regulation's stringency of the major cities in the eastern region is very strict. The overall average Floor—area ratio stringency of residential and commercial land in major prefecture-level cities between the first 9 years and the last 8 years of the 15 years since 2000 are also compared in this paper, and it is concluded that the regulatory stringency in the later period is even stronger. In addition, our analysis finds that specific urban characteristics have a certain degree of influence on the stringency of Floor—area ratio regulation. Our estimates show that the locational attribute of a city which is coastal and degree of sprawl have positive and negative respectively effects on regulatory stringency.

KEY WORDS: Floor—area ratio , regulation's stringency ,land development ,Urban planning

目 录

摘要 I

Abstract II

第一章 引言 1

1.1 选题背景 1

1.2 容积率的制度背景 2

第二章 文献综述 4

2.1 西方学者的相关文献 4

2.2 国内学者的相关文献 6

第三章 理论依据及计量模型 7

3.1 容积率规制强度测量方法的理论 7

3.2 容积率规制强度影响因素的理论 7

3.3 容积率规制强度测度的计量模型 8

第四章 实证检验 9

4.1 数据来源 9

4.2 主要地级市的容积率规制强度 9

4.3 容积率规制强度的区域比较 14

4.4 容积率规制强度时间段上的比较 16

4.5 容积率规制强度的影响因素 17

4.5.1 模型的构建与变量的选取 18

4.5.2 实证结果 20

第五章 结论及建议 24

5.1 结论 24

5.2 政策建议 24

致 谢 26

参考文献 27

附 录 29

中国城市容积率规制强度的测度及其影响因素研究

引言

1.1 选题背景

自改革开放以来,中国经济飞速发展,在诸多领域取得了举世瞩目的成就,城市化水平逐步上升，人民的生活水平也日益提高。据国家统计局的数据显示，至2016年，中国接近有50个城市的已建成面积超过200平方公里，城镇化率超过60%的省份达到10个。全国整体城市化率从1978年的17.92%上升到2016年57.35%，超过了世界平均城镇化率。虽然我国城市化水平近年来提升很快，但是仍处于城市化加速发展的阶段，目前也只有北京，上海和天津三个直辖市的城镇化率超过80%，离发达国家整体80%的城镇化水平仍然有不小的差距。我国城镇化有巨大的潜力，是我国实现现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能所在。

中国城市的土地是归国家所有,农村的土地归农村集体所有。改革开放之前，土地主要是以行政划拨的形式分配，且可以无限期无偿使用，不能自由出租、买卖或其他形式的转让。改革开放之后，鉴于之前计划经济体制下的土地制度造成的土地资源的不合理的配置以及低效率的使用，严重阻碍城市建设和社会经济发展，中央开始实行土地制度改革，最重要的措施是1988年开始将土地使用权从土地所有权中剥离出来并使其根据法律规定可以被有偿并且有期限的转让。在上个世纪九十年代，城市土地的出让主要是以政府官员与土地开发商的谈判来完成的，这种制度容易滋生腐败行为。2004年我国政府取消了之前通过谈判决定土地租赁支付金的制度，开始推行以公开招标拍卖挂牌的方式来出让土地使用权。在每个城市，土地招标拍卖挂牌都有当地的国土资源局负责，并在网上公布所有交易细节。这种举措很大程度上遏制了政府的寻租行为，使土地交易更加透明和公平。我国房地产市场在土地有偿出让制度的推动下开始蓬勃发展。

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