论文总字数：21401字

目 录

1.研究背景和意义 4

1.1.研究背景 4

1.2. 国内外研究现状 4

1.2.1.国外研究现状 4

1.2.2.国内研究现状 5

1.3.研究意义 6

1.4.创新点与不足 6

2.相关概念及理论基础 7

2.1.我国保障房建设的相关理论 7

2.2 PPP的概念、特征 7

2.3.PPP模式在保障房建设中应用 8

3.我国PPP模式下保障房项目的风险分析 8

3.1.PPP基础设施项目的风险：案例分析 8

3.2.保障房项目的风险 10

4.风险识别实证研究 11

4.1.分析方法：因子分析法 11

4.1.1.因子分析概述 11

4.1.2.因子分析模型 11

4.2.数据来源与收集 11

4.2.1问卷设计 11

4.2.2.数据收集 12

4.3实证分析 13

4.3.1.效度分析 12

4.3.2.信度分析 13

4.3.3.描述性统计 13

4.3.4因子分析 14

4.3.5关键风险因素的确定 17

5.结语 18

参考文献 19

致 谢 20

附 录 21

基于保障房的PPP融资模式风险识别研究

吕倩云

，China

Abstract The protection of the housing system is to solve the problem of housing in China's low-income housing and promulgated the policy, but the protection of housing construction in China there is a narrow channel of financing, shortage of funds, low project income, so that can not be a good implementation of affordable housing system.Security room project space-time span, internal factors and the external environment between the complex, more risk facing. Therefore, whether the risk of a preliminary analysis, and to further identify the key risks, which we are concerned about.In this paper, by analyzing some cases of failing PPP mode and infrastructure construction, this paper draws out the risks that I face in the PPP mode of our country and classifies it. This paper uses the factor analysis method to carry out the clustering of multiple risk factors, and finally determines the key risk factors of the protection project in the PPP mode of our country by using the questionnaire to examine the assessment of the importance of the government and the industry concerned to the risk.

Key words：Affordable housing；public-private partnership mode；Questionnaire；Risk Identification

1.研究背景和意义

1.1.研究背景

住房本是人类生活的基本物质条件之一，但随着房价的不断升高，在大城市拥有一套自己的房子成为人们心中遥远的梦想。为了让每个家庭都有一个稳定长久的安居之地，如何确保中低收入群体“居者有其屋”迫在眉睫。自政府部门提出将公共住房和廉租房合二为一、施行并轨制度后，这就决定了我国今后为城市中低收入群体提供的以租为主的住房模式[1]。保障房建设是国家重视住房供给和服务民生的体现,它为缓解目前存在的住房难题提供了一个有效的方式。但是目前保障房建设存在以下几点难题：

1.融资渠道狭窄。保障房项目建设资金主要来源于各地政府的财政拨款和地方土地收益，国有政策性金融机构的贷款和国债,也包括政府担保的商业金融机构的贷款部分。大量的资金投入给地方政府造成一定财政负担，且难以支撑全部的建造及运营支出[2]。2013年至2016年政府对保障性住房建设的投资金额分别是11200亿、10700亿、15400亿、14800亿元，金额投入巨大。

2.项目收益偏低。一些发达地区、有经济实力的政府，不愿花大力气去发展租赁型保障房。因为保障房项目固有的低收益率，对于地方财政没有太大吸引力。而一些想要落实国家保障房政策的地方政府，往往因为财政收入的差异，没有能力去执行。租赁型保障房的开发对一些私人部门来说也可以说是无力可图，政府对收取租金的限制、项目收益回收期长，令许多私人部门望而却步。

3.监管机制不完善。对租赁型保障房的监管，国家只是给出了原则性的指导意见，并未有详细具体的规定。一些地区没有相对独立的监管机构，政府部门既是保障房的建设者和规划者，又是它的监督者，没有对社会透明的公开。

因此，如何找到合适的募资方式，已经是我国当前保障房项目面临的难题之一。针对我国国情,引入PPP模式即在社会主义市场经济体制的框架下引入民间资本，为拓宽新的融资渠道和优化社会资源配置提供了新的途径。近年来，PPP 模式更是被大规模的应用到更为广泛的基础设施领域，比如公共交通、环境治理、城市规划与建设、文化体育设施、医疗养老设施等等。

1.2. 国内外研究现状

1.2.1.国外研究现状

近年来，诸多国家高度重视PPP项目。放眼全球，PPP模式获得了前所未有的贯彻与发展，欧美列强更是将PPP融资模式用于解决多个公共领域中所存在的难题，成果斐然。

国外学者侧重研究PPP模式或者保障房工程的其中一方面，针对PPP模式的研究主要集中在城市基础设施范畴，而将PPP模式运用到保障房工程方面的探索尚未成为主流，且研究者目光大多数聚焦在是否可操作、运营机制、分担机制等[3]。

验证是否可操作最有效的方式是针对保障房工程的PPP项目进行大量深入广泛的实际调查，而这些工作被以Austin为代表的诸研究者们出色完成。经过调查，研究者们得出PPP模式将会有力推动保障房制度建设的结论，不仅能够有效解决融资渠道狭窄的问题，保障房建设的质量问题也会得到充分保证。达林·格利姆赛、莫文·刘易斯（2004）研究公共服务中的政府和社会资本合作，采用的方法是文献回顾与案例分析相联系，从PPP模式的开端、传统采购模式与PPP模式之间的差异，再到伙伴关系管理，以及风险管理等问题深切解析，用项目中的多个利益相关方的不同角度对风险的评价指标、评价方法进行了说明。最后得出最终结论，PPP模式不仅仅可以应用于轨道交通、学校、监狱等项目中，这种公私兼顾的理念更能够在保障房建设的过程里大放异彩[4]。当然也有学者Lui（2005）认为政府通过委托地产商建造新的公共住房，并设立准购或准租门槛，再用低廉的价格将公共住房出售或租给符合相关条款的家庭，这样的做法容易引起社会资源分配失衡和公民消费观扭曲[5]。至于具体合作问题，Brain Elton（2000）认为民间资金与保障房工程可以进行深入合作，并从融资这一角度出发，进行了一系列研究，提出权益投资，债务投资与合资经营是民间资金与保障性住房供给合作的最佳选择[6]。

虽然国外学者较少研究PPP模式在租赁型保障房的应用，国外政府部门反而较多将其运用于实践之中，积极运用PPP模式来发展住房保障体系。在解决弱势群体住房难的问题上都采取将PPP模式与本国实际国情相结合的理念，积极地以政府民间联手推动的要领来满足公住房的海量需求，引入民间资本，给我国留下了许多宝贵的经验以供借鉴。

美国的公共住房制度有着悠久的历史，拥有完备的财政金融体系、健全的法律保障体系和高效的运作方式。其政策经历了以下三个阶段：公住房建设计划时期、低收入住房税收抵免时期、住房需求补贴时期[7]。从1867年纽约开始颁布规范廉租公寓工程的法案，拉开了美国发展公共住房制度的大幕；上世纪六十年代，为缓解公共单位建设住房的财政负担，政府通过低收入住宅返税政策(LIHTC）[8]，将税额度分拨给非公益性和公益性可负担公住房的房产商。通过以税收减免拉动公共住房项目建设，这一举措可以为廉租住房工程的募资做出重大的贡献；至80年代，联邦政府给社区拨付资金用于其发展，降低公共单位在公共住房建设过程里的存在感，并将原先针对低收入群体的住房援助转为针对具体需求者的租金贴补资金[9]。公共住房的经营主要由私营机构负责，鼓励私人部门以及非营利机构投身入保障房工程，有丰富的资金来源渠道。

德国保障房项目基本上是以行政手段为主导，市场调节手段为辅助[10]。德国当局在亲自投身于住宅建造的同时，也在号召企业和民间建造住房，并在建造经费和住宅用地政策等方面给予优惠政策；最后，政府制定严格的租金标准。

1.2.2.国内研究现状

目前国家正加强力度推行政府与私人资本合作方式，在初步建设中吸引市场资金。海内研究者大多数是基于海外优良经验，对以下几个领域：PPP模式运用到保障性住房范畴的可操作性、政策研究、风险分担机制、项目监管、运营机制进行了深入的探索。

在可操作性的问题，张宇在主体差别的基础上，提议采用政府主导型与企业主导型保障房这两种不一样的公住房供应方式，并对企业加入保障房供给的长处进行一系列讨论和解析[11]。周援军（2011）则认为PPP 模式能够效率更高的将私人部门的技术与闲散资金集中起来，投身于公共单位为主导的项目建设里面，两者各展所长，使私营部门的资金流稳定性和当局的政策连续性得到保证，如此保障房项目才得以顺利进行[12]。

在项目监管上，周建良、练婧认为在保障房工程准公共产品性质的基础上，提升住房保障机制的满意程度，应当将社会民众加入进PPP模式的方法作为一项长久的制度[13]，以此为基础构造出一个政府、企业与民众三方间守望互助的大同盟，如此一来，在保障房工程供给的进程中，社会民众将会作为重要的相关利益方全程介入，针对保障房工程的策划、募资、建造、分配、使用情况进行全方位监管，住房的日常管理维护等。

1.3.研究意义

PPP融资形式是对其他如BOT形式、ABS形式、TOT形式的发展和丰富,并逐渐发展成为一个成熟的募资体系。自90年代引进中国，在国内有了近20年的发展，目前在国内也有部分成功的案例，比如光大水务项目、包头城市道路照明、北京第十水厂、广州西朗污水处理项目、北京地铁4号线等等。

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